劉 靜

寧夏長河灣投資置業(yè)有限公司

淺談成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

劉 靜

寧夏長河灣投資置業(yè)有限公司

現(xiàn)階段，建筑行業(yè)發(fā)展速度很快，已成為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，對促進我國GDP增長有著不可忽視的影響力。而在當(dāng)前嚴峻的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的市場競爭壓力也越來越為沉重。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，必須要不斷加強項目管理和成本控制，保證工程項目建設(shè)施工質(zhì)量達到預(yù)期設(shè)想，縮減工程項目建設(shè)成本投入，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益?；诖?，本文將著重分析探討成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)用措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；成本管理；措施

1 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理及成本管理原則

1.1 全方位的管理原則

項目成本管理包括項目建設(shè)的各個方面，不僅包括施工管理的全過程，還包括完整全面的成本控制管理。成本管理不僅僅是管理者的工作，所有參與者都必須意識到成本控制的重要性并將此融入到具體工作當(dāng)中，成本管理應(yīng)該協(xié)調(diào)合作，業(yè)務(wù)，采購，財務(wù)，技術(shù)等各個環(huán)節(jié)，避免碎裂。

1.2 責(zé)、權(quán)、利一致的原則

企業(yè)應(yīng)建立并實施嚴格的責(zé)任、權(quán)利和利益一致的成本控制體系。根據(jù)各自的管理職責(zé)，完善企業(yè)的各項管理功能。首先，成本控制體系自上而下逐層實施，明確界定各部門在系統(tǒng)中的作用，明確每個員工的工作職責(zé)和工作范圍。其次，各部門積極有效溝通，這樣，既能使其充分有效地履行各自的職責(zé)，又避免了因溝通不暢導(dǎo)致的一系列問題；最后，使用有效的員工激勵政策，調(diào)動員工的積極性和主動性，使項目成本管理工作能真正落實到細節(jié)。

1.3 質(zhì)量成本、工期成本、安全成本控制并重原則

目前，大多數(shù)企業(yè)的成本目標和成本管理工作仍僅限于狹窄的資源成本降低。例如，許多建設(shè)項目僅在材料費，人工費等成本控制日常開支，但卻忽略了設(shè)計成本，進度成本，安全成本、造價成本和其他外延成本管理。雖然較好地控制了施工成本，但項目的總成本卻得不到最有效的控制，有時反而導(dǎo)致總成本的增加。

1.4 動態(tài)管理原則

項目實施過程中，內(nèi)部和外部因素會隨時間而變化，如場地條件，市場供應(yīng)情況的變化，政策的調(diào)整等。這就需要在成本管理全過程敏銳觀察，積極應(yīng)對，根據(jù)變化不斷進行相應(yīng)的調(diào)整，與項目建設(shè)開發(fā)的步伐協(xié)調(diào)一致，及時發(fā)現(xiàn)問題并提出解決方案，使項目順利推進。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理及成本管理措施

2.1 建立成本管理責(zé)任體系

為在施工過程中對建筑成本進行有效管理，需要建立系統(tǒng)的成本管理責(zé)任體系，明確到人、責(zé)任到位，使各級責(zé)任人具體對某個環(huán)節(jié)負責(zé)。嚴格責(zé)任制的落實能夠有效減少各種不必要的開支。在壓力下工作能夠使項目各級負責(zé)人更加明確自身職責(zé)，以身作則，保證施工的正常運行和項目的合理推進。

2.2 制定項目成本控制方案

制定卓有成效的項目成本管理方案來對項目進行細致、具體、有效的控制是建筑成本管理的有效途徑。方案制定的終極目標是對項目成本進行有效的控制，成本估算是必不可少的初步環(huán)節(jié)。在估算的前提下制出可行的成本支出方案，方案應(yīng)包含項目各個環(huán)節(jié)的具體支出安排。當(dāng)然對于成本數(shù)據(jù)的分析和處理也是方案制定過程中必需的步驟，預(yù)算方案是工程核算的前提。成本控制方案就如同建筑的藍圖，起著計劃書一樣的作用，對于成本控制意義重大。

2.3 施工階段要加強成本控制

要對施工合同加強管理，降低索賠情況。房地產(chǎn)住宅項目施工過程中，成本控制關(guān)鍵是有效控制工程變更，特別是業(yè)主方必須加強主動監(jiān)管工作，嚴格地審核項目變更內(nèi)容。對于工程項目變更，必須全面進行研究與審核，在全面考慮工程的功能性、美觀度的同時，還要考慮到其經(jīng)濟性，并降低因工程項目變更導(dǎo)致的工程費用開支，避免項目變更造成整體成本的失控；加強施工材料、設(shè)備、人員編制的控制，避免成本的浪費。對于施工材料來說，必須嚴格把控質(zhì)量關(guān)，并在詳細研究設(shè)計圖與現(xiàn)場施工情況的前提下，根據(jù)施工進度進行材料的采購。避免過多的庫存，導(dǎo)致后期材料剩余造成成本的浪費。另外，對于怕濕潮的一些材料，盡可能就近選擇資質(zhì)較好的供貨商，隨用隨進，避免因材料受潮無法使用導(dǎo)致成本的浪費。對于施工機械等設(shè)備，要在詳細分析施工量的基礎(chǔ)上，購置設(shè)備。如果就近的兩個項目機械設(shè)備可以相互調(diào)用，在不耽誤工期的前提下，減少機械設(shè)備的采購量，降低機械設(shè)備的購置成本，還要加強設(shè)備的日常檢修工作，避免因設(shè)備問題造成延誤工期，增加成本支出。另外，人員編制必須科學(xué)合理，既要確保工期進度，還要避免人力資源的浪費。這就要求工作人員必須掌握具體的施工情況以及施工的進度，對工程中的各個分項目制定科學(xué)合理的人員編制，避免人力資源成本的浪費。

2.4 加強竣工階段成本控制

房地產(chǎn)住宅項目竣工階段，要做好工程款結(jié)算工作。這個過程當(dāng)中，必須按照有關(guān)法規(guī)以及合同的要求，嚴格地審核竣工決算工程量，并落實聯(lián)系單簽證費用，使審核結(jié)算可以將工程建設(shè)項目的實際造價體現(xiàn)出來。竣工階段加強成本控制，可有效地降低企業(yè)運營的成本，使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險降低，獲取到最大化的利潤，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

總而言之，無論是經(jīng)濟發(fā)展速度還是人們生活質(zhì)量都在不斷提升，對項目建設(shè)的要求也越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強項目管理力度，在保障工程建設(shè)施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低項目建設(shè)總成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益和社會名譽。項目管理人員需要對以往項目管理和成本控制中存在的不良問題進行深入分析，極力避免今后的項目管理中出現(xiàn)類似問題，促進項目管理和成本控制水平提升。

[1]李穎.目標成本管理在WZ房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[2]趙千里.全過程成本管理在HFTY房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用研究[D].山東大學(xué)，2015.

[3]安雪瑋.中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目成本協(xié)同管理的研究[D].重慶大學(xué)，2015.