林 雪，顏廷峰

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與對策分析

林 雪，顏廷峰

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

房地產(chǎn)行業(yè)一直是各國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，各國對于房地產(chǎn)調(diào)控措施的不當(dāng)引起了經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的例子也比比皆是。文章通過對我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并參考了美日兩國因樓市泡沫引發(fā)的危機(jī)，對我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題提出了針對性的建議。

房地產(chǎn)；去庫存；金融機(jī)構(gòu)

2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)了人們對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的反思。如今，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展即將到瓶頸期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)市場的一線城市房價(jià)居高不下，三四線城市卻庫存積壓，對比之下令人不安。一方面，應(yīng)該看到金融機(jī)構(gòu)在提供住房貸款時(shí)面臨的巨大需求，另一方面是住房抵押擔(dān)保的不安定因素在上升，對金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了隱患。

在房地產(chǎn)金融改革的問題上，已有不少學(xué)者從不同側(cè)重點(diǎn)對此作出了分析與研究。人民銀行天津分行課題組通過對房地產(chǎn)金融的理論研究提出，應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)市場的市場規(guī)律與運(yùn)行周期，同時(shí)應(yīng)當(dāng)建立合理的房地產(chǎn)金融資金籌集機(jī)制，以圖有所變革。李志鋒認(rèn)為，具有部分銀行功能的受金融當(dāng)局監(jiān)管較少的“影子銀行”，其金融風(fēng)險(xiǎn)的存在顯而易見，因此，應(yīng)當(dāng)規(guī)范此類金融機(jī)構(gòu)的行為，加強(qiáng)不足的監(jiān)管，引導(dǎo)市場的健康發(fā)展。楊俊杰分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，得出了房價(jià)的上升將導(dǎo)致消費(fèi)的減少而投資增多，且其對于GDP的拉動作用并不持久，有效期僅為三年的結(jié)論。文鳳華、張阿蘭等通過定量分析得出，房地產(chǎn)價(jià)格與金融脆弱性相互影響的這種反饋機(jī)制是引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的根本因素，應(yīng)當(dāng)成為政府改革的著手點(diǎn)。

一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀

縱觀全國，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)居高不下，房源供不應(yīng)求現(xiàn)象，資金的不斷流入更是加劇了這種現(xiàn)象。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意到2015年上海的外來人口首現(xiàn)凈流出15萬，可見由于生活成本過高已導(dǎo)致人才的走失，未來對于一線城市的創(chuàng)新力與發(fā)展前景的影響還待觀望。據(jù)2015年數(shù)據(jù)顯示，我國東部的大多數(shù)二線省會城市房價(jià)也呈現(xiàn)上漲勢頭，2016年以南京、杭州、合肥為代表的二線城市，也多出現(xiàn)凌晨排隊(duì)買房的現(xiàn)象，可見，房價(jià)的上漲勢頭已傳導(dǎo)至二線城市。在一二線城市，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地面積大于開發(fā)面積導(dǎo)致的土地儲備貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。而三四線城市是本輪清庫存政策的主要對象，由于人口基數(shù)較小和人口大量流出，以及房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資行為，形成了大量的住房庫存，導(dǎo)致了由于房地產(chǎn)企業(yè)投資貸款而出現(xiàn)的壞賬呆賬。

根據(jù)近幾年的政策產(chǎn)業(yè)法規(guī)，對形成房地產(chǎn)金融行業(yè)的現(xiàn)狀的起因分析如下：

1.自2008年金融危機(jī)之后，我國開始實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，釋放出了大量資金，而這些資金多流入到對GDP有明顯增速作用的房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)為了追求利潤最大化，也不斷地提供房貸投資支持，使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫。

2.由于歷史原因，我國一二線城市的教育、科技、資本資源較為集中，吸引了大量的外來人口流入，由于城市本身人口基數(shù)較大，推動房價(jià)一路走高，并伴隨著房價(jià)走高的速度與程度漸猛，又進(jìn)一步誘發(fā)了人們的投資需求。由于城市發(fā)展的客觀因素，居住用地占建筑用地的比重有限，在一二線城市中，出現(xiàn)房產(chǎn)因供不應(yīng)求而價(jià)格居高不下的惡性循環(huán)局面。反觀三四線城市，由于資本、人才資源的缺少，導(dǎo)致了城市的發(fā)展存在天然短板，本身對于住房的需求就不夠旺盛，且房地產(chǎn)在三四線城市作為投資品的價(jià)值不足，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求。

3.我國目前處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨升級。習(xí)近平主席指出“新常態(tài)”的三個(gè)特征為速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動力轉(zhuǎn)化，經(jīng)濟(jì)增速放緩不可避免，而各地政府面對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的壓力，都把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做保增速的救命稻草，更加劇了房地產(chǎn)業(yè)一二線城市房產(chǎn)天價(jià)，三四線城市庫存難去的問題。

4.由于資本的逐利性，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率促使銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者雙向提供貸款，推動房價(jià)走高，高過基礎(chǔ)價(jià)格后，使消費(fèi)者產(chǎn)生房價(jià)上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈。且2016年央行發(fā)布非限購城市首套房商貸首付比例可降至20%，又進(jìn)一步刺激了樓市的升溫。

5.自2008年美國次貸危機(jī)后，我國長時(shí)間采取積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，利率與稅率的下降促進(jìn)了投資的增加，我國的城市化進(jìn)程的加快和各地交通的改善使得我國的房地產(chǎn)市場熱度大大增強(qiáng)。

二、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展問題

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有高回報(bào)率的特點(diǎn)，但具體到不同城市，房地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率卻各有興衰。隨著我國的國際地位不斷提升，對于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，也應(yīng)當(dāng)做出細(xì)致的分析。

1.總體來說，我國的金融脆弱性在加劇，隨著對房地產(chǎn)業(yè)的投資增多，而三四線城市的房地產(chǎn)成本回收期拉長，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率常年居高，外部籌資成本增加。若房價(jià)波動，短期內(nèi)將嚴(yán)重影響銀行等金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營。我國作為一個(gè)銀行主導(dǎo)型國家，金融脆弱性的加劇將對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。尤其有泰國、日本、美國作為前車之鑒，房地產(chǎn)泡沫的破滅常與規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)相關(guān)聯(lián)。

2.據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末，央行的人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到21.01萬億元，同比增長21%；而房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為5.04萬億元，同比增長17.9%?？梢钥闯?，我國的金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)也存在嚴(yán)重的依賴，拖住了資金流入中小民營企業(yè)，使得資金在產(chǎn)業(yè)中分配不均，一定程度上削弱了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)力。并且，這種對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇而加強(qiáng)，這也將導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步結(jié)構(gòu)失衡，對于我國接下來的改革都有著不可估量的影響。

3.觀察世界各國利率市場化改革，由于改革前金融抑制的存在，在利率放開的三至五年內(nèi)，會出現(xiàn)存、貸利率雙升的局面，而對于我國來說，利率市場化改革與房地產(chǎn)去庫存的同步進(jìn)行，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的加速破裂，而房地產(chǎn)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，必將對經(jīng)濟(jì)與金融的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。

4.我國的金融機(jī)構(gòu)是以銀行尤其是國有銀行為主導(dǎo)，但在當(dāng)前，傳統(tǒng)銀行業(yè)面對互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊越來越大，以支付寶、微信錢包為代表的在線支付平臺橫空出世后，銀行的大量存款被轉(zhuǎn)移，面對本身利潤率的降低，加上房貸導(dǎo)致的不良貸款率的居高不下，將對銀行業(yè)的生存提出挑戰(zhàn)。

5.在一二線城市房地產(chǎn)投資需求的旺盛和三四線城市居民的住房需求基本飽和的現(xiàn)狀下，應(yīng)當(dāng)看到，在我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，有越來越多的農(nóng)民工在向城市居民轉(zhuǎn)變，但因?yàn)樯绫ｓw系和戶籍制度等方面的原因，導(dǎo)致農(nóng)民工群體在購房時(shí)存在困難，致使這部分需求沒有被釋放出來。

三、國外房地產(chǎn)金融的經(jīng)驗(yàn)

縱觀世界近幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們可以從美國和日本兩國發(fā)現(xiàn)似曾相識的情景。

(一)美國的次貸危機(jī)回顧

美國在2008年發(fā)生的次貸危機(jī)，就是由于房地產(chǎn)市場的次級抵押貸款導(dǎo)致的，而美國之所以出現(xiàn)大量的次級抵押貸款壞賬，拖累了金融流動性，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。類似于我國的房地產(chǎn)業(yè)的升溫過程，擴(kuò)張性的貨幣政策和較低的利率促進(jìn)了投資，利率市場化后銀行因競爭激烈大量發(fā)放貸款，但是為了防止通貨膨脹而提高的貸款利率又導(dǎo)致了房屋銷售量的下降，出現(xiàn)了大量的信用違約，從而出現(xiàn)了波及全球的經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)。危機(jī)之后，美國的經(jīng)濟(jì)衰退與失業(yè)率問題導(dǎo)致國內(nèi)國民情緒普遍不高，經(jīng)歷了漫長的寒冬才讓美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，為此，美國與全球都付出了沉重的代價(jià)。

(二)日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)回顧

日本在20世紀(jì)90年代發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由于東京奧運(yùn)會的舉辦，日本的房地產(chǎn)迎來了春天?！皬V場協(xié)議”的簽訂大大拖累了日本出口產(chǎn)品的影響力，再就是熟悉的調(diào)低利率以圖促使經(jīng)濟(jì)升溫，卻使得大量資金流入了房地產(chǎn)行業(yè)。1989年的收緊貨幣政策也導(dǎo)致了日本股票市場泡沫的破裂，幾年之后，多重因素的疊加壓垮了日本的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對日本金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了巨大影響，引發(fā)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對民眾生活產(chǎn)生了巨大壓力，且這一危機(jī)的影響力延續(xù)至今。

可以看出，美日兩國的房地產(chǎn)業(yè)癥結(jié)就在于庫存積壓嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，而過快收緊貸款利率，又將壓破房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，拖垮本國經(jīng)濟(jì)。因此，警示我國政府在去庫存時(shí)應(yīng)注重隨時(shí)關(guān)注不同發(fā)展水平的城市的房價(jià)變化，針對不同城市的不同發(fā)展情況作出溫和的調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存與整體國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在調(diào)控一二線城市房價(jià)時(shí)應(yīng)注意三四線城市的庫存問題，在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整改革時(shí)，要關(guān)注社會各個(gè)領(lǐng)域階層的聯(lián)動反應(yīng)，才能在房地產(chǎn)這一重要產(chǎn)業(yè)上取得較好的改革成果。

(三)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)

1.分析美國次貸危機(jī)起因可以發(fā)現(xiàn)，美國在次貸危機(jī)之前的房價(jià)持續(xù)上漲，是為了應(yīng)對高科技泡沫破滅采取的持續(xù)降息，導(dǎo)致的市場流動性泛濫，而金融業(yè)忽視了對泡沫的重視。加之金融監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)操作的脫節(jié)，次貸危機(jī)后，美國金融業(yè)產(chǎn)生了對金融監(jiān)管體系的革新，私人投資者要求加強(qiáng)對資本金保障和抵押品管理。

2.對比日本20世紀(jì)90年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)可以看出，當(dāng)時(shí)的日本，企業(yè)儲蓄在GDP中所占比重過高，政府赤字過高，導(dǎo)致需求增長乏力。在此之前，是銀行大量投放低息貸款和調(diào)節(jié)機(jī)制的滯后，此處與美國類似的是對貸款發(fā)放的監(jiān)管不力。

四、房地產(chǎn)金融改革對策與建議

前文已經(jīng)分析了在我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題，對美日兩國由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機(jī)做了回顧與總結(jié)，下面就此給出針對性的建議。

1.從供給側(cè)改革的角度來看，我國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在不均衡，當(dāng)前我們的任務(wù)就是加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力從制造業(yè)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，督促勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)為知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、自主創(chuàng)新型的企業(yè)，規(guī)避各地政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，實(shí)現(xiàn)各地經(jīng)濟(jì)的長久健康發(fā)展。

2.在人口政策的角度來看，我國為促進(jìn)消費(fèi)的增長，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力轉(zhuǎn)變，應(yīng)當(dāng)鼓勵生育，為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展儲備更多的消費(fèi)需求。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮在三四線城市適當(dāng)放松戶籍制度，完善房地產(chǎn)庫存積壓較多地區(qū)的社保制度，釋放出長期被壓制的農(nóng)民工與新晉城市居民的購房需求。

3.從資源分配的角度可以看到，資源在地域之間分配不均衡。為此，應(yīng)當(dāng)鼓勵一線城市中的人力、資金、技術(shù)和自然資源向二三線城市轉(zhuǎn)移，鼓勵二三線城市居民自主創(chuàng)業(yè)，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平；完善城際交通，縮小城市之間的交流時(shí)間，為資源流動的加速創(chuàng)造可能。

4.在以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)之間，應(yīng)當(dāng)建立健康的房地產(chǎn)金融市場，在三四線城市收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核，抑制房產(chǎn)的供給。同時(shí)，建立全面的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，防范“影子銀行”對于房地產(chǎn)的支持過度，導(dǎo)致其他為抑制房地產(chǎn)供給的措施失去效力。在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式，在金融機(jī)構(gòu)之外尋找新的支點(diǎn)。

5.2015年人民幣加入SDR后，應(yīng)當(dāng)更關(guān)注人民幣匯率與房價(jià)的聯(lián)動效應(yīng)。一方面，要增強(qiáng)民眾對人民幣的信心，維持人民幣兌美元匯率的穩(wěn)定，保持我國經(jīng)濟(jì)對外的影響力。另一方面，應(yīng)當(dāng)監(jiān)控境外資金對我國房地產(chǎn)市場的投資，防止大量熱錢流入，加大房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

總體來說，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新常態(tài)下，正面臨著社會轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，伴隨著的是產(chǎn)業(yè)升級，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，將來能否跨越中產(chǎn)階級陷阱尚未可知。而對于此時(shí)的支柱型產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的改革轉(zhuǎn)型舉措應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

同時(shí)，對于我國目前的一二線城市房價(jià)新一輪的暴漲，三四線城市房地產(chǎn)庫存難去，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的措施，這也對各地的領(lǐng)導(dǎo)班子提出了新的挑戰(zhàn)。我們要正視房地產(chǎn)行業(yè)的困境與現(xiàn)狀，才能從房地產(chǎn)領(lǐng)域做起，引導(dǎo)我國在2020年全面建成小康社會，跨越中等收入陷阱，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康全面發(fā)展。

[1]李志鋒.房地產(chǎn)、影子銀行與宏觀審慎監(jiān)管機(jī)制——基于房地產(chǎn)金融屬性視角的分析[J].財(cái)政與金融，2014，(3).

[2]楊俊杰.房地產(chǎn)價(jià)格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)波動的微觀作用機(jī)制探究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2012，(S1).

[3]文鳳華，張阿蘭，戴志鋒，楊曉光.房地產(chǎn)價(jià)格波動與金融脆弱性——基于中國的實(shí)證研究[J].中國管理科學(xué)，2012，(2).

[4]人民銀行天津分行課題組.關(guān)于房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場的理論研究[J].華北金融，2005，(S1).

[5]周京奎.房地產(chǎn)泡沫生成與演化——基于金融支持過度假說的一種解釋[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2006，(5).

[6]中國工商銀行上海市分行管理信息部課題組.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)安全的相關(guān)研究——兼論我國房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險(xiǎn)及政策建議[J].金融論壇，2010，(3).

[7]張平.“十三五”中國經(jīng)濟(jì)的二次轉(zhuǎn)型——2016年中國經(jīng)濟(jì)展望[J].宏觀視野，2016，(1).

[8]李睿.影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的實(shí)證研究——基于主成分分析[J].哈爾濱學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，(4).

[9]譚小芬，林木材.人民幣升值預(yù)期與中國房地產(chǎn)價(jià)格變動的實(shí)證研究[J].中國軟科學(xué)，2013，(8).

[10]杜敏杰，劉霞輝.人民幣升值預(yù)期與房地產(chǎn)價(jià)格變動[J].世界經(jīng)濟(jì)，2007，(1).

責(zé)任編輯：魏樂嬌

Real Estate Finance in China：Current Situation and Solutions

LIN Xue，YAN Ting-feng

(Anhui University of Finance and Economics，Bengbu 233030，China)

The real estate business has been the supporting business all around the world. There are a lot of cases of economic crisis due to the failure of real estate control. Based on the analysis of current situation of the real estate business in China，along with the cases of the estate crisis in America and Japan，solutions are proposed.

the real estate；destocking；the financial institute

2016-03-17

國家社科基金,項(xiàng)目編號：16BJY184；教育部青年基金，項(xiàng)目編號：12YJC790224；安徽省社科規(guī)劃辦基金，項(xiàng)目編號：AHSK11-12D10。

林 雪(1995-)，女，安徽安慶人，主要從事金融學(xué)研究；顏廷峰(1975-)，男，山東聊城人，副教授，碩士研究生導(dǎo)師,碩士，主要從事商業(yè)銀行經(jīng)營與管理、農(nóng)村金融研究。

1004—5856(2016)12—0048—04

F293.3；F832

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2016.12.011