崔文娟

遼寧地威置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題及對(duì)策研究

崔文娟

遼寧地威置業(yè)有限公司

隨著土地拍賣市場(chǎng)不斷推高的地價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間預(yù)計(jì)將不斷下降。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算顯得尤為重要。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算工作的認(rèn)識(shí)還不是很透徹，甚至是曲解。本文對(duì)就房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算的制定及執(zhí)行方面產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行分析，最后以提出預(yù)算管理相關(guān)問(wèn)題的改善措施，為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化預(yù)算工作制度提供部分參考。

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；管理；問(wèn)題；對(duì)策

1.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題

1.1 預(yù)算管理和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相悖

全面預(yù)算管理的任何管理手段應(yīng)當(dāng)都是圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)實(shí)施，沒(méi)有針對(duì)性的戰(zhàn)略目標(biāo)或者是預(yù)算的編制沒(méi)有將戰(zhàn)略目標(biāo)作為核心導(dǎo)向，必然會(huì)導(dǎo)致預(yù)算管理和戰(zhàn)略目標(biāo)之間存在交叉的脫節(jié)現(xiàn)象。以戰(zhàn)略為主要導(dǎo)向的預(yù)算編制管理方法，其主要是以確保戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)來(lái)作為編制企業(yè)預(yù)算的核心和依據(jù)，其能夠應(yīng)用在大多數(shù)企業(yè)當(dāng)中，但是在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的預(yù)算編制模式能夠確保企業(yè)成功轉(zhuǎn)型。

1.2 預(yù)算模式粗放

房地產(chǎn)行業(yè)因其前期投入大，所需投入資金總量較高，而且自前期開(kāi)始辦理建設(shè)用地程序到項(xiàng)目竣工交付使用的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期價(jià)格走向難以精確預(yù)計(jì)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算計(jì)劃編制工作的高難度性。所以我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大多采用抓大放小、抓主要略次要的預(yù)算編制模式，重年度預(yù)算而輕項(xiàng)目預(yù)算，結(jié)果致使房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目的生產(chǎn)細(xì)節(jié)不能通過(guò)預(yù)算進(jìn)行有效的規(guī)劃，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)在工程項(xiàng)目總體預(yù)算框架的把握上也達(dá)不到控制效果。以工程項(xiàng)目預(yù)算為例，一個(gè)新項(xiàng)目形成之后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其預(yù)算計(jì)劃的制定一般采用的方法是，將以往的預(yù)算計(jì)劃書(shū)作為此次預(yù)算計(jì)劃的制定模板，根據(jù)宏觀市場(chǎng)的變化，將新項(xiàng)目與項(xiàng)目預(yù)算模板的差異進(jìn)行調(diào)整，并不關(guān)注生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的各種細(xì)節(jié)性要求，便形成了一個(gè)新的項(xiàng)目預(yù)算計(jì)劃書(shū)。這樣的預(yù)算只是在制定企業(yè)資源分配的構(gòu)架，并沒(méi)有考慮到項(xiàng)目施工的具體需要，甚至是以歷史的生產(chǎn)角度對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行分配，這樣也就達(dá)不到全面預(yù)算精細(xì)化控制成本、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的預(yù)期，甚至危害到房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

1.3 沒(méi)有完善全面預(yù)算管理的控制和考核機(jī)制的建設(shè)

關(guān)于控制機(jī)制，某些單位僅僅將預(yù)算管理視作控制費(fèi)用的一個(gè)工具，并沒(méi)有將其作為若干可運(yùn)行和可操作的管理控制系統(tǒng)。關(guān)于考核機(jī)制方面，考核的根據(jù)僅限于定量的財(cái)務(wù)目標(biāo)，而某些員工的績(jī)效沒(méi)有被評(píng)價(jià)體系所表現(xiàn)出來(lái)，由于沒(méi)有明確相關(guān)的考核制度，導(dǎo)致考核內(nèi)容不清楚，獎(jiǎng)懲也就不明確，考核的追究責(zé)任也沒(méi)有落到實(shí)處等。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的對(duì)策

2.1 調(diào)整預(yù)算編制基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的支出是企業(yè)最大的資本流出項(xiàng)，也是最復(fù)雜、最難以精準(zhǔn)預(yù)算的部分，針對(duì)該部分資金活動(dòng)的預(yù)算一般采用管理層直接規(guī)劃的方式，但是依筆者觀點(diǎn)：應(yīng)該是以銷售為核心、設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，由機(jī)關(guān)單位將之匯總后交由管理層根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整制定的預(yù)算計(jì)劃遠(yuǎn)比自上而下制定的理論性預(yù)算更具備合理性與可行性。以項(xiàng)目施工為例，一項(xiàng)工程在施工前必定要進(jìn)行前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，而項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要全方位考慮企業(yè)項(xiàng)目部生產(chǎn)需要，所以其必定要制定的極其詳細(xì)并且符合項(xiàng)目發(fā)展需要。項(xiàng)目設(shè)計(jì)最主要的還是以實(shí)現(xiàn)銷售為目的的，所以房地產(chǎn)公司預(yù)算應(yīng)該是建立以銷售為核心的預(yù)算管理體系。以銷售的目標(biāo)客戶群為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，以銷售的計(jì)劃確定公司資金預(yù)算，以銷售利潤(rùn)確定公司的成本預(yù)算體系。

2.2 如何在建筑企業(yè)成本控制中實(shí)施全面預(yù)算管理

首先，建立全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。建筑企業(yè)要想在其內(nèi)部實(shí)施全面的預(yù)算管理工作，就需要根據(jù)自身的發(fā)展實(shí)際構(gòu)建預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。在建立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的時(shí)候，應(yīng)該將預(yù)算管理機(jī)構(gòu)按照一定的職能劃分為不同的部門(mén)，并構(gòu)建完善的制度，從制度上對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范化管理。其次，健全全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系涉及企業(yè)內(nèi)部方方面面，其中既包括了企業(yè)中的財(cái)務(wù)工作，也包括了企業(yè)中的非財(cái)務(wù)工作。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的全面預(yù)算管理主要分為業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算以及資本支出預(yù)算等等方面。最后，進(jìn)行造價(jià)監(jiān)控。造價(jià)監(jiān)控主要指的是通過(guò)造價(jià)咨詢等機(jī)構(gòu)，接受相關(guān)建設(shè)單位的委托，運(yùn)用專業(yè)的知識(shí)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目竣工階段，為建設(shè)單位提供整體的造價(jià)咨詢服務(wù)。在決策過(guò)程中出現(xiàn)的估算工作以及設(shè)計(jì)過(guò)程中的概算工作，對(duì)投資概算進(jìn)行科學(xué)編制。在對(duì)企業(yè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化之后，項(xiàng)目所編制的投資額減去相應(yīng)的預(yù)備費(fèi)之后，應(yīng)該大于施工預(yù)算值。

2.3 合理設(shè)計(jì)全面預(yù)算管理考核指標(biāo)

首先需要明確考核目標(biāo)主要兩個(gè)，一個(gè)是考核預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況，對(duì)未達(dá)標(biāo)者給予相應(yīng)處罰，超額者給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；另一是對(duì)預(yù)算組織的工作進(jìn)行考核，也就是衡量預(yù)算編制是否準(zhǔn)確、是否及時(shí)、是否達(dá)到分析目的等。一方面是預(yù)算目標(biāo)的完成考核，預(yù)算目標(biāo)的完成考核是經(jīng)濟(jì)管理之下的任務(wù)完成情況，以最大程度保障企業(yè)預(yù)算的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，另一方面是預(yù)算工作的考核，其是對(duì)預(yù)算管理的各個(gè)細(xì)節(jié)考核評(píng)價(jià)，從而穩(wěn)定提升預(yù)算管理的整體質(zhì)量。

與此同時(shí)，還需要將預(yù)算考核指標(biāo)細(xì)分為非財(cái)務(wù)與財(cái)務(wù)指標(biāo)。非財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要是指一些能夠體現(xiàn)客戶、市場(chǎng)能力的指標(biāo)，例如企業(yè)的治理能力、客戶與供應(yīng)商之間的關(guān)系、員工及其創(chuàng)新能力等，而財(cái)務(wù)指標(biāo)，則是體現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造能力的主要指標(biāo)，例如管理能力、盈利能力、債務(wù)償還能力等。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是結(jié)果的考核，可以借助會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的計(jì)劃獲得并進(jìn)行考核，而非財(cái)務(wù)指標(biāo)，則是對(duì)過(guò)程的管理與考核，分析企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的實(shí)際狀況，分析企業(yè)與供應(yīng)商之間是否能夠達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作等。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的沖擊之下，企業(yè)必須持續(xù)創(chuàng)新自身的管理理念與方法。全面預(yù)算管理是一種系統(tǒng)性的管理方式，包含了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、管理以及建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有力措施。伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略必須持續(xù)創(chuàng)新，全面預(yù)算管理在企業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用，絕對(duì)不能停留在預(yù)算編制、費(fèi)用控制等方面，必須逐漸完善、發(fā)展，從而真正體現(xiàn)全面預(yù)算管理的作用于意義。

[1]康洪艷，劉倩.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的思考[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2014，(6)：61-63.

[2]趙麗蕊.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的思考[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010，(2)：66-68.