張璐煬

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)

銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新機(jī)制研究

張璐煬

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)

銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是銀行金融的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的穩(wěn)定與健康發(fā)展在國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起到了杠桿保障作用，也是國(guó)民居住品質(zhì)提高不可或缺的重要保證。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的調(diào)控，直接影響銀行對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)政策的制定與實(shí)施，所以說吃透政策及時(shí)掌握新動(dòng)向，把握房地產(chǎn)新機(jī)遇，積極穩(wěn)妥的推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的改革和創(chuàng)新是擺在銀行金融系統(tǒng)面前的首要任務(wù)。

房地產(chǎn)政策新走向；金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新；風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在銀行業(yè)務(wù)中占有重要比例，如何把握好國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，積極穩(wěn)妥的發(fā)展房地產(chǎn)金融事業(yè)，改革創(chuàng)新，在努力提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防空意識(shí)，保障資金回籠安全，是銀行系統(tǒng)需要加強(qiáng)的重點(diǎn)，本人就以下工作進(jìn)行探討與研究。

一、當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的政策走向

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著重要作用，房地產(chǎn)的每一次動(dòng)蕩都會(huì)影響國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民生活的穩(wěn)定，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可規(guī)避的事實(shí)，房地產(chǎn)的大起大落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退對(duì)國(guó)家的發(fā)展都是致命性的。因此國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要進(jìn)行宏觀調(diào)控以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。銀行金融業(yè)也必須根據(jù)國(guó)家政策和市場(chǎng)規(guī)律適時(shí)的進(jìn)行策略調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)銀行自身利益的最大化。那就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷地改革創(chuàng)新。目前房地產(chǎn)業(yè)已由前些年的瘋狂投資轉(zhuǎn)向保障性住房，城鄉(xiāng)危房改造，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和提升居住品質(zhì)的方向發(fā)展。同時(shí)一二線城市房?jī)r(jià)上漲，三，四線城市住房的飽和的趨勢(shì)對(duì)銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融調(diào)整也提出了新的要求。

二、機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存

房地產(chǎn)金融是各大商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)支柱，如何抓住房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)，更好的為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)，同時(shí)做到防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效益，實(shí)現(xiàn)雙贏。這既是擺在各大銀行面前的工作重點(diǎn)，也是銀行系統(tǒng)繞不開的新課題。目前銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品主要有土地儲(chǔ)備貸款，住房按揭貸款，農(nóng)民安家貸款，住房開發(fā)貸款等系列業(yè)務(wù)。適應(yīng)于不同客戶的需要，為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供資金支持。

但是房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)是高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)周期長(zhǎng)，不穩(wěn)定，企業(yè)良莠不齊，對(duì)銀行來說存在著資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，完善法律法規(guī)，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行改革和創(chuàng)新。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新目前存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

(一)房地產(chǎn)融資開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款質(zhì)量出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，既有國(guó)有大型企業(yè)，資質(zhì)過硬。也有小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有違規(guī)轉(zhuǎn)包小的建筑公司，房地產(chǎn)業(yè)的潛在危機(jī)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，三四線城市住房飽和需求減弱，銷售放緩，開發(fā)商資金回籠慢，造成銀行貨幣回籠不暢，也有不法商提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表，至使銀行判斷失誤，還有的和二級(jí)三級(jí)分支高假聯(lián)合開發(fā)，偷稅漏稅，產(chǎn)權(quán)責(zé)任不明確，有的開發(fā)商和擔(dān)保公司沒有誠(chéng)信，借故拖欠還貸，追保執(zhí)行難。這就給銀行工作帶來風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，銀行必須嚴(yán)格審核貸款程序，防止沒有誠(chéng)信的企業(yè)和個(gè)人套取和騙取貸款資金。

(二)目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款質(zhì)量出現(xiàn)分化，因房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，有的受各種因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)商工程無法完工，造成爛尾樓，三角債極為普遍，最后開發(fā)商跑路，給銀行帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失.相比而言，個(gè)人住房按揭貸款受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，絕大多數(shù)居民能按時(shí)還款，貸款質(zhì)量較高。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的投放態(tài)度更加積極。

(三)銀行內(nèi)部管理及金融體制對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開發(fā)和創(chuàng)新也有著很大的瓶頸制約。房地產(chǎn)業(yè)和銀行金融業(yè)的融合越來越深入，創(chuàng)新步伐也越來越快，，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)金融產(chǎn)品主要有開發(fā)端產(chǎn)品，銷售端產(chǎn)品，跨品種創(chuàng)新產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是其創(chuàng)新產(chǎn)品主要集中在風(fēng)險(xiǎn)較低的銷售端產(chǎn)品。

在金融體制框架下， 融資創(chuàng)新艱難，主要體現(xiàn)在： 一是國(guó)家政策和審批權(quán)限限制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資主要集中在具有一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的龍頭企業(yè)；二是審批權(quán)限上收。銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批權(quán)基本已上收到總行級(jí)別；三是區(qū)域管理。有的地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行名單制和區(qū)域?qū)徟@雖然降低了風(fēng)險(xiǎn)，但銀行也出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)范圍的制約瓶頸。

四、如何加強(qiáng)內(nèi)部管理，擴(kuò)大銷售渠道，制定適合銀行房地產(chǎn)金融長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是銀行系統(tǒng)需要研究的課題

(一)風(fēng)險(xiǎn)較低的銷售端產(chǎn)品主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀主體，像個(gè)人住房按揭貸款，政府的公共服務(wù)，保障性住房，三農(nóng)服務(wù)，新型鎮(zhèn)化建設(shè)，企業(yè)的銷售未回款收益權(quán)融資產(chǎn)品等等。銀行的創(chuàng)新應(yīng)放在對(duì)住房按揭貸款流程給予一定的優(yōu)化，簡(jiǎn)化流程，提高審批效率，對(duì)購房者在準(zhǔn)入條件上給予放松 ，采取各種措施讓銀行金融運(yùn)轉(zhuǎn)走出制約瓶頸。

(二)目前地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，庫存量大，房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定，開發(fā)貸款增速可能進(jìn)一步下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，控制風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的主要工作之一。具體做法：一是要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控的制度建設(shè)。制定和完善房地產(chǎn)貸款辦法和個(gè)人貸款辦法等法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)商，購房個(gè)人，銀行三者之間的相對(duì)責(zé)任，建立公平互信的合作機(jī)制。使房地產(chǎn)金融得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。二是要建立健全企業(yè)個(gè)人資料信息網(wǎng)，使其達(dá)到資源信息共享，提高銀行對(duì)信貸操作流程的透明度。三是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，嚴(yán)把貸款審查關(guān)，選擇好的項(xiàng)目和有信譽(yù)度的企業(yè)個(gè)人作為資金投資人，做好投資前的調(diào)查工作，對(duì)貸款人和擔(dān)保人的報(bào)表，還款來源和能力，信譽(yù)程度等情況進(jìn)行仔細(xì)審核，從源頭上把好關(guān)，從而避免銀行的誤判和操作失誤帶來的巨大損失。再就是加強(qiáng)工程項(xiàng)目實(shí)施中的跟進(jìn)摸排，及時(shí)掌握工程進(jìn)度中出現(xiàn)的新問題，做到提前進(jìn)行防范。

(三)銀行要順應(yīng)新形勢(shì)，開發(fā)新的金融項(xiàng)目品種。提高員工的管理能力，定期進(jìn)行員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)素質(zhì)教育，穩(wěn)定貸款專業(yè)人員隊(duì)伍，實(shí)行績(jī)效考核，打造一支業(yè)務(wù)過硬的專業(yè)隊(duì)伍，使銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時(shí)也為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，人民生活的提高提供強(qiáng)有力的資金保障。

[1]徐融，銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)控制研究，金融論壇,2010，9.

[2]尹龍，金融創(chuàng)新理論的發(fā)展與金融監(jiān)管體制演進(jìn)，金融研究,2014，23.

張璐煬（1990.09-），女，民族：漢，籍貫：天津，學(xué)歷：研究生(在讀)，研究方向：房地產(chǎn)金融