宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理成本核算中存在問題及對策簡述

宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責(zé)任公司

近年來，我國的物業(yè)管理不斷的快速發(fā)展，但物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主權(quán)益如何最大程度地實現(xiàn)是物業(yè)管理企業(yè)必須考慮的一個重要現(xiàn)實問題。筆者認為，對物業(yè)管理企業(yè)的成本管理加強，使物業(yè)管理的成本努力降低，成為這一目標得以實現(xiàn)的重要途徑。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)使傳統(tǒng)的物業(yè)成本管理過于粗放的模式進行改變，從而向現(xiàn)代成本管理過渡。

成本核算；物業(yè)管理；方案

引文：

隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，使得我國的物業(yè)管理有了很大的進步，但是，因為物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)的特點是復(fù)雜性以及多樣性，從而使得成本核算制度有一些較大的缺陷存在著，因此，我國物業(yè)管理成本核算工作的處境比較艱難，而物業(yè)管理的成本核算工作也與企業(yè)資金鏈的正常運行有著很大的關(guān)系，從而對物業(yè)管理企業(yè)的生存發(fā)展造成直接的影響。

1 物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的有關(guān)建設(shè)原則

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分的重視構(gòu)建合理的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的工作，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)在幫助物業(yè)企業(yè)控制成本、提高經(jīng)濟效益等方面的作用非常重大。而物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設(shè)工作應(yīng)當(dāng)對有關(guān)的原則嚴格遵循，才能使建設(shè)過程趨于合理化、規(guī)范化最大程度地確保，具體的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)構(gòu)建原則如下：

1.1 管理效益的統(tǒng)一同成本全程管理相結(jié)合

為實現(xiàn)整體的優(yōu)化，物業(yè)管理公司要在成本全程管理的框架下對每個具體環(huán)節(jié)科學(xué)地分析其所投入的成本并加以細化核算。只有將管理效益的統(tǒng)一與成本全程管理相結(jié)合，才能同時滿足物業(yè)公司和業(yè)主在盡可能降低成本地基礎(chǔ)上實現(xiàn)最大化利益的目標，也只有這樣才能以最少的損耗來提供更多的產(chǎn)品與服務(wù)。

1.2 二級成本核算與集中核算相結(jié)合

由于物業(yè)管理公司的組織系統(tǒng)中的派出機構(gòu)---管理處較多且分散，加之管理處是具有管理、經(jīng)營、服務(wù)智能的獨立系統(tǒng)，若是讓成本核算系統(tǒng)統(tǒng)一化，往往會因任務(wù)繁重而造成流于形式的局面。故應(yīng)當(dāng)建立總部與管理處分級歸口的核算組織系統(tǒng)，明確各級所應(yīng)承擔(dān)的成本控制目標以及管理職能，并將控制、管理與成本核算一體化。

2 存在于物業(yè)管理成本核算中的諸多問題

目前我國的企業(yè)成本核算水平已有了長足的進步與發(fā)展，但在物業(yè)管理行業(yè)的研究與應(yīng)用卻明顯滯后，從而有著諸多問題存在于我國的物業(yè)管理成本核算之中。具體有以下幾點：

2.1 不盡科學(xué)的成本核算設(shè)置

當(dāng)前我國企業(yè)成本核算普遍存在明細科目設(shè)置簡單以及由公司的財務(wù)部門集中處理的現(xiàn)象，因而較少區(qū)分三四級的明細科目。而物業(yè)管理公司也未從實際狀況出發(fā)就照搬集中核算的那一套，僅僅設(shè)立收支總賬，以至于公司所管理的數(shù)十個小區(qū)的具體情況則不甚明了。不按照各類別、各項目詳細地設(shè)置明細分類賬以及相應(yīng)的輔助核算賬，就會讓公司的成本變成一筆糊涂賬，從而無法為公司的決策層有效提供真實、可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，繼而使之做出錯誤的決策，嚴重的話往往會斷送企業(yè)的經(jīng)濟生命。

2.2 比較落后的核算手段

當(dāng)前我國有著相當(dāng)多的物業(yè)管理公司還未展開物業(yè)軟件電腦記賬，其成本核算的作業(yè)依舊停留在人工作業(yè)時代。會計人員在對數(shù)據(jù)的簡單記賬與對賬當(dāng)中重復(fù)計算多，也浪費了大量財力人力，其直接后果便是無法有效跟蹤公司的后續(xù)作業(yè)，也無法在成本費用的變化趨勢中找出支出增加的癥結(jié)所在，更遑論提出建議來降低成本。而物業(yè)軟件記賬則能夠彌補這些不足，及時、準確地加以跟蹤，提升效率與可信度。

3 如何加強改進物業(yè)管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，實行績效考核

物業(yè)管理公司作為服務(wù)業(yè)的一員，具備服務(wù)型行業(yè)的特質(zhì)，故其人工成本占到其總成本的70%-80%，因此為降低人工成本而實行績效考核的做法是切實可行的。在核算過程中應(yīng)直接設(shè)人工費科目并劃小核算單位，將人工成本支出同責(zé)任大小掛鉤。為切實降低人工成本，提升服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)采取績效考核制度并使之科學(xué)化。同時還要在成本核算管理中積極的應(yīng)用科學(xué)合理的激勵和獎懲機制，真正的實現(xiàn)獎優(yōu)罰劣，從而充分的調(diào)動企業(yè)成本管理人員和財務(wù)人員的主動性和積極性。

3.2 提高成本核算人員的專業(yè)素質(zhì)

高素質(zhì)人才在企業(yè)的發(fā)展中起到關(guān)鍵性的作用，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力引進復(fù)合型的人才，增加企業(yè)的人才儲備，從而力求在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢地位。這里需要特別指出的是，物業(yè)管理企業(yè)在引進高素質(zhì)人才的同時也應(yīng)當(dāng)加強對現(xiàn)有的成本核算人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作，可以通過定期組織技能培訓(xùn)活動或者開辦專家講座的形式豐富現(xiàn)有成本核算人員的理論知識儲備，使其在今后的工作中發(fā)揮更大的作用，進而為企業(yè)提高經(jīng)濟效益的工作作出貢獻。

3.3 積極地應(yīng)用科學(xué)的成本核算方法

采用作業(yè)成本法能夠?qū)⒃诜峙鋾r扭曲間接費用時傳統(tǒng)成本計算法存在的不足有效地克服掉，而且能夠促使物業(yè)管理公司的管理人員對資源消耗的動因予以更多的關(guān)注，并對成本發(fā)生的前因后果進行科學(xué)合理的分析。作為一種科學(xué)的、先進的成本核算方法，作業(yè)成本計算法在物業(yè)管理公司中的推廣和應(yīng)用能夠有助于企業(yè)更好地進行成本核算，不斷地提升成本核算工作的效率和質(zhì)量。

3.4 要形成先進的成本管理觀念

物業(yè)管理企業(yè)要想做好成本核算工作，就必須要形成先進的成本管理觀念，從而實現(xiàn)全面成本管理。全面成本管理不僅包括各種有形的物力和人力在生產(chǎn)過程中的消耗，同時還包括企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場開拓、企業(yè)規(guī)模等各種無形的成本動因。要想實現(xiàn)全面成本管理，物業(yè)管理企業(yè)必須要保證各個部門共同努力，協(xié)調(diào)一致，從而真正地從全員、全方位和全過程的高度做好成本核算工作。

4 結(jié)語

由于物業(yè)管理公司的產(chǎn)品具有特殊性，要想在競爭激烈的市場中取勝，就應(yīng)當(dāng)更新方法和思路，在成本核算上用功，樹立先進的成本管理觀念，積極的引進科學(xué)的成本核算方法，對財務(wù)管理進行精細化運作，以期讓企業(yè)面對激烈的市場競爭立于不敗之地。

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