王曉潔

摘 要：房地產(chǎn)中房屋面積與價(jià)格密切相關(guān)，但實(shí)際中房屋規(guī)劃面積則與實(shí)際測(cè)量面積存在一定差距，而這些差距極易導(dǎo)致矛盾與糾紛的出現(xiàn)。因而，為實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的更精確測(cè)量，對(duì)房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積間存在的差異問題進(jìn)行探討極為必要。本文就房屋各類面積相關(guān)概念、測(cè)繪面積和規(guī)劃面積出現(xiàn)差距所帶來的嚴(yán)重影響、差異出現(xiàn)的原因及相應(yīng)的解決措施加以探討，以期為我國(guó)房屋面積的準(zhǔn)確測(cè)量提供參考。

關(guān)鍵詞：房屋規(guī)劃面積；測(cè)繪面積；差異問題分析

1 房屋各類面積基本概念

1.1 房屋使用面積 所謂房屋使用面積指的是房屋戶內(nèi)所有能夠使用的凈空面積，按照房屋內(nèi)墻線的水平投影進(jìn)行計(jì)算。房屋內(nèi)的柱、墻等結(jié)構(gòu)面積及保溫層面積不包括在內(nèi)。

1.2 房屋建筑面積 所謂房屋建筑面積指的是房屋外墻勒腳以上各層外圍的水平投影面積，主要包括陽臺(tái)、地下室、挑廊及室外樓梯，具備上蓋、結(jié)構(gòu)較為牢固，層高不小于2.20m此類永久性建筑。而成套房屋其建筑面積則包括套內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偯娣e，其中套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、墻體面積與陽臺(tái)建筑面積三者之和。

1.3 預(yù)測(cè)面積 所謂預(yù)測(cè)面積指的是商品房期房的銷售中由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)所認(rèn)定的具測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定、規(guī)劃部門已審批的施工圖紙、國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及實(shí)地勘測(cè)來對(duì)尚未竣工房屋的面積進(jìn)行預(yù)先測(cè)量所得面積[1]。預(yù)測(cè)面積是開發(fā)商合法銷售房屋的面積依據(jù)，且開發(fā)商還可將其用于前期宣傳，也可將其用于預(yù)銷售或商品房的網(wǎng)上備案。

1.4 實(shí)測(cè)面積 所謂實(shí)測(cè)面積，指的是房屋在竣工驗(yàn)收后由通過相關(guān)部門認(rèn)證且具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位按照房屋竣工圖紙、《房屋測(cè)量規(guī)范》、變更圖紙及預(yù)算數(shù)據(jù)等來對(duì)房屋實(shí)施實(shí)地勘測(cè)、繪圖與計(jì)算所得出面積。實(shí)測(cè)面積為購(gòu)房者進(jìn)行房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、他項(xiàng)權(quán)證及物業(yè)費(fèi)結(jié)算的重要依據(jù)。

1.5 產(chǎn)權(quán)面積 所謂產(chǎn)權(quán)面積，指的是產(chǎn)權(quán)主所擁有的房屋所有權(quán)的建筑面積，由直轄市、市或者縣房地產(chǎn)的行政主管部門進(jìn)行登記確權(quán)認(rèn)定。

2 測(cè)繪面積和規(guī)劃面積出現(xiàn)差距所帶來的嚴(yán)重影響及原因分析

2.1 測(cè)繪面積和規(guī)劃面積出現(xiàn)差距所帶來的嚴(yán)重影響分析 我國(guó)房產(chǎn)所有權(quán)登記主要依據(jù)房屋面積進(jìn)行確定，由房屋形狀、大小來對(duì)房屋的空間屬性進(jìn)行確定。理論上講，不同測(cè)繪單位對(duì)同一棟房屋進(jìn)行測(cè)繪時(shí)房屋質(zhì)量與測(cè)量的面具有一致性，但因房屋規(guī)劃與房屋測(cè)繪著眼點(diǎn)不同，因而規(guī)劃面積和測(cè)繪面積也會(huì)出現(xiàn)差異。平常實(shí)踐中，若房屋規(guī)劃面積大于房屋測(cè)繪面積，則預(yù)售房屋面積小于預(yù)期，從而對(duì)開發(fā)商利益造成影響。

2.2 房屋規(guī)劃面積與測(cè)繪面積二者存在差異的原因分析

2.2.1 圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異。圖紙變更是房屋規(guī)劃面積和測(cè)繪面積出現(xiàn)差異的重要原因。房地產(chǎn)進(jìn)行面積規(guī)劃時(shí)主要通過施工圖紙完成，在確認(rèn)公用面積及采集數(shù)據(jù)方面均缺乏直觀感受與認(rèn)識(shí)，致使實(shí)際操作中可能不適用。此外，房屋設(shè)計(jì)較為復(fù)雜與多樣，后期大部分?jǐn)?shù)據(jù)均是經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量來完成。房屋建設(shè)過程中因某些原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需變更圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，如此便導(dǎo)致實(shí)際測(cè)量面積與設(shè)計(jì)面積出現(xiàn)差異。

2.2.2 技術(shù)原因所產(chǎn)生的差異。當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)測(cè)繪單位水平存在一定差距，而相關(guān)法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測(cè)量過程中對(duì)質(zhì)量重視不足，且未能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)量，再加之設(shè)備儀器較為落后，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃面積和實(shí)際測(cè)繪面積存在差異。此外，相關(guān)法規(guī)政策尚不夠完善，技術(shù)水平尚不能與現(xiàn)代化建筑的建設(shè)速度相適應(yīng)。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應(yīng)技術(shù)支持，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房屋實(shí)際測(cè)量面積與規(guī)劃面積二者之間存在差異。

2.2.3 施工過程所產(chǎn)生的差異。由于施工過程中的種種原因，比如，有時(shí)未完全按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工、施工中放樣誤差嚴(yán)重等均可能導(dǎo)致房屋規(guī)劃面積和實(shí)際測(cè)量面積二者之間出現(xiàn)差異。

2.2.4 竣工后公用空間變更。為滿足居民生活需要，每棟建筑內(nèi)通常會(huì)設(shè)定一定公用空間，比如，消防室、車庫、倉庫房、地下室、公用設(shè)備房等公用場(chǎng)所[2]。若上述公用空間在設(shè)計(jì)或施工時(shí)發(fā)生變更，則使得分?jǐn)偯娣e被擴(kuò)大或縮小，進(jìn)而造成規(guī)劃面積和實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生差異。

3 消除或縮小房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積二者差異的建議

3.1 統(tǒng)一房屋面積計(jì)算原則，消除差異 在實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積二者間的差異最根本辦法為房產(chǎn)與規(guī)劃部門實(shí)施統(tǒng)一的房屋面積計(jì)算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機(jī)構(gòu)實(shí)際需求，故房屋測(cè)繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權(quán)益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機(jī)構(gòu)專業(yè)性，房屋測(cè)繪在面積測(cè)算精度與分?jǐn)偤侠硇赃@兩方面均更具科學(xué)合理性。

3.2 加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，化解糾紛[3]

3.2.1 規(guī)劃面積>測(cè)繪面積。因可銷售面積減少，此時(shí)開發(fā)方可能會(huì)提出異議，房屋產(chǎn)權(quán)登記及管理機(jī)構(gòu)可要求相關(guān)測(cè)繪機(jī)構(gòu)工作人員向開發(fā)方耐心講解相關(guān)測(cè)繪法、測(cè)繪規(guī)則等，讓開發(fā)方釋疑，相互理解，從而有效解決問題。

3.2.2 規(guī)劃面積<測(cè)繪面積。由規(guī)劃部門所出具的規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書屬于法定依據(jù)，因而開發(fā)方需在認(rèn)定面積內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)，若超出認(rèn)定范圍則屬違建。當(dāng)測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積時(shí)，首先應(yīng)檢查測(cè)繪數(shù)據(jù)是否有誤，若測(cè)繪數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤應(yīng)予以及時(shí)糾正。若因規(guī)范依據(jù)不同而產(chǎn)生的面積差異則需將相關(guān)信息反饋至開發(fā)方，讓其能夠及時(shí)與規(guī)劃部門溝通。若有必要，房產(chǎn)與規(guī)劃部門可以公文“函”形式進(jìn)行協(xié)商解決。

4 結(jié)束語

綜上所述，由于當(dāng)前房屋測(cè)繪單位、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)等存在一定差異，故房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積存在差異在所難免。但相關(guān)部門通過統(tǒng)一測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、提升測(cè)繪水平、規(guī)范施工等均有助于房屋規(guī)劃面積同測(cè)繪面積二者之間差異的縮小，進(jìn)而有效減少購(gòu)房糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖淑紅.關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪中面積差異和糾紛的分析[J].測(cè)繪與空間地理信息，2015，35（2）：199-200.

[2]黃志斌.房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析研究[J].江西建材，2014，9（21）：231

[3]胡英俊，胡軍.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J].河南科技，2014，23（15）：140.