□蘭溪市國土資源局 蔣 鋒

不動(dòng)產(chǎn)（房地）權(quán)籍圖形數(shù)據(jù)整合研究

□蘭溪市國土資源局 蔣 鋒

2016年蘭溪市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》等規(guī)程和規(guī)范，蘭溪市國土資源局信息中心優(yōu)先進(jìn)行房產(chǎn)和地籍?dāng)?shù)據(jù)的整合。在數(shù)據(jù)整合過程中，發(fā)現(xiàn)基于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖形數(shù)據(jù)整合還非常薄弱，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)用的不斷深入，必須考慮將不動(dòng)產(chǎn)（房地）圖形數(shù)據(jù)整合優(yōu)化。本文重點(diǎn)研究不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合問題。

根據(jù)目前已有的地籍圖形數(shù)據(jù)、國土資源登記部門的維護(hù)來看，早年城鎮(zhèn)地籍調(diào)查采用的是標(biāo)準(zhǔn)國家80坐標(biāo)，圖形數(shù)據(jù)質(zhì)量高，而房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)主要以房層分層分戶平面圖為主，只要求平面位置準(zhǔn)確、假設(shè)坐標(biāo)，圖、屬、檔均為分離現(xiàn)狀。兩者數(shù)據(jù)差異較大，給不動(dòng)產(chǎn)房地權(quán)籍圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)整合造成了相當(dāng)大的困難。

通過前段時(shí)間對(duì)蘭溪市地籍圖形數(shù)據(jù)、房管部門的房產(chǎn)測(cè)繪等數(shù)據(jù)的收集，以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)整理、關(guān)聯(lián)、整合各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和研究，整理出了不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合的主要步驟和流程，主要為以下六個(gè)步驟。

▲房地圖形數(shù)據(jù)整合

一、房產(chǎn)、地籍圖形數(shù)據(jù)收集

在不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后，蘭溪市國土資源局信息中心就從房管部門提取了12.4G的房產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)和555GB的掃描影像數(shù)據(jù)，從房產(chǎn)測(cè)繪公司獲得房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，從原地籍管理信息系統(tǒng)中獲得地籍登記數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、測(cè)繪數(shù)據(jù)等相關(guān)數(shù)據(jù)和資料。

二、分析數(shù)據(jù)，分別對(duì)地籍和房產(chǎn)進(jìn)行清理

將收集到的房產(chǎn)、地籍?dāng)?shù)據(jù)分別進(jìn)行整理、補(bǔ)充及完善，特別是宗地圖、房產(chǎn)分丘圖、房產(chǎn)分層分戶圖的整理完善。在對(duì)比房產(chǎn)、地籍圖形數(shù)據(jù)的完整性時(shí)，采取以地籍圖形數(shù)據(jù)為底圖開展房地圖形數(shù)據(jù)整合。首先，建立地籍區(qū)、地籍子區(qū)統(tǒng)一的全市域城鄉(xiāng)地籍圖形底圖，統(tǒng)一坐標(biāo)，統(tǒng)一編碼；其次，實(shí)現(xiàn)房屋空間位置“落地”，對(duì)已存在的房屋而未更新部分及時(shí)通過測(cè)繪單位去實(shí)地修測(cè)補(bǔ)測(cè)，確保了房屋和宗地統(tǒng)一坐標(biāo)。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)整理包括對(duì)分丘圖、分層分戶圖收集整理、樓盤表、房屋幢、房屋登記信息，以自然幢為單位，做到每自然幢都重新核實(shí)清理，按樓盤表模式設(shè)計(jì)，確定自然幢總層數(shù)、總戶數(shù)、房產(chǎn)已登記和未登記情況等數(shù)據(jù)。對(duì)房產(chǎn)矢量數(shù)據(jù)清理，建立樓盤表，按樓盤分層分戶情況逐一逐條核實(shí)房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，并實(shí)現(xiàn)一一對(duì)應(yīng)。通過樓盤表形成分層結(jié)構(gòu)圖，按層關(guān)聯(lián)樓盤分戶圖。

▲不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)整合

三、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房地圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，就是將房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行落宗處理，也屬房地圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)中非常重要的環(huán)節(jié)，需要認(rèn)真比對(duì)地籍圖形數(shù)據(jù)、宗地圖，并匹配房產(chǎn)數(shù)據(jù)中的自然幢，確定自然幢邊線，確保不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。由于在實(shí)際操作中，房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)只注重分層分戶圖，缺乏房產(chǎn)分幅圖，因此針對(duì)房產(chǎn)、地籍?dāng)?shù)據(jù)質(zhì)量好的圖形數(shù)據(jù)，利用空間位置一致性來實(shí)現(xiàn)房地圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)掛接即可，如數(shù)據(jù)質(zhì)量較差，則必須采用調(diào)用房產(chǎn)檔案核對(duì)，通過宗地和房產(chǎn)登記中的權(quán)利人、坐落等關(guān)鍵字建立關(guān)聯(lián)，具體確定自然幢在不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)庫中的位置、坐標(biāo)。

四、不動(dòng)產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)補(bǔ)測(cè)完善

經(jīng)過房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)檢查發(fā)現(xiàn)，大量房地?cái)?shù)據(jù)存在不完善和缺失問題，例如，宗地圖未更新，房產(chǎn)在宗地圖未顯示空間位置，地名地址不統(tǒng)一、自然幢面積房產(chǎn)、宗地圖上不一致、自然幢不能落宗和跨宗等等現(xiàn)象。通過拓?fù)錂z查后，對(duì)存在的問題列出來進(jìn)行處理，對(duì)房產(chǎn)、宗地面積不一致的情況，采取在允許誤差范圍內(nèi)，以房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；對(duì)自然幢不能落宗或跨宗等現(xiàn)象，將情況提供給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和權(quán)屬重新審核，根據(jù)權(quán)調(diào)部門的意見進(jìn)行數(shù)據(jù)的修正。另外，在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)完善過程中，嚴(yán)格遵守房地歷史沿革，按取得時(shí)間為順序串連起房地變遷過程，確保不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的正確無誤，并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)可回溯。

五、房地?cái)?shù)據(jù)整合

房地圖形數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)，是最終實(shí)現(xiàn)“宗地圖－自然幢圖－樓盤表－分層分戶圖”四層架構(gòu)，四層架構(gòu)圖各有側(cè)重表述又互為關(guān)聯(lián)，可通過GIS信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)四層架構(gòu)圖形信息關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)可回溯、多維度查詢功能。嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行房地整合，形成不動(dòng)產(chǎn)單元四層圖表，數(shù)據(jù)嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》等規(guī)程和規(guī)范定義字段。最后，通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)將圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)建立起關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)圖屬一致。

六、房地?cái)?shù)據(jù)質(zhì)量檢查與入庫

房產(chǎn)、地籍?dāng)?shù)據(jù)原屬兩個(gè)不同部門，主要有三個(gè)方面的區(qū)別：一是數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不同，字段要意和字符屬性、類型、長度不同；二是空間矢量數(shù)據(jù)不同，坐標(biāo)系不同，比例尺不同；三是房地?cái)?shù)據(jù)成果存在拓?fù)溴e(cuò)誤。因此房地?cái)?shù)據(jù)質(zhì)量檢查非常重要，必須要進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一坐標(biāo)系處理，拓?fù)溴e(cuò)誤檢查，入庫前要細(xì)致的進(jìn)行檢查，確保萬無一失。

七、結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)（房地）圖形數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“宗地－自然幢－樓盤表－分層分戶”四層架構(gòu)，整合后的房地?cái)?shù)據(jù)就可通過GIS信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)四層架構(gòu)圖形信息關(guān)聯(lián)，具備可回溯、多維度查詢功能。因此，必須通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)整合去提升不動(dòng)產(chǎn)登記信息化應(yīng)用的便捷性，提高用戶使用方便性，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記信息成果的社會(huì)綜合效益。