首付最低20%，能開(kāi)啟房市春天嗎

2月2日，人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，就個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。首套房首付由原來(lái)原則上的25%降為20%，首套房房貸未結(jié)清的家庭，二套房首付調(diào)整為不低于30%。

這被視作政府為推動(dòng)需求入市，緩解住房存量壓力放出的去庫(kù)存新招。新政之下，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)又一個(gè)春天嗎

新政將引燃房?jī)r(jià)“火藥桶”

謝逸楓（住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）

這是2016年部委層面上打響的去庫(kù)存“第一炮”。

中央布局去庫(kù)存，地方政府發(fā)力配合，這是政策出臺(tái)的邏輯前提。經(jīng)過(guò)多年高速增長(zhǎng)，中國(guó)房市已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，“去庫(kù)存”當(dāng)仁不讓成為2016年中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。個(gè)人房貸新政及各地政策調(diào)整和中央要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎來(lái)新一輪政策寬松。

此番發(fā)布的房貸新政，與2015年的330、930房貸新政、中央“新國(guó)六條”去庫(kù)存政策是一脈相承的。其意圖是化解房地產(chǎn)庫(kù)存危機(jī)，支持合理的自住需求。房貸的放松，對(duì)促進(jìn)樓市去庫(kù)存具有重大實(shí)際作用。

當(dāng)前，地方政府面臨著樓市庫(kù)存居高不下的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.2億平方米左右，為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫(kù)存壓力更加明顯。如中國(guó)社科院稱，如果想完全消化樓市庫(kù)存，需要23個(gè)月。

本輪個(gè)人房貸新政的效果還是非常值得期待的，將使整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生新的變化，點(diǎn)燃房?jī)r(jià)“火藥桶”引爆樓市。不過(guò)，不要指望三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)暴漲和報(bào)復(fù)性反彈行情。

2016年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，下降的可能性非常小。一線城市繼續(xù)上漲，二線城市補(bǔ)漲，三四線城市有望逐漸止跌，最后逆轉(zhuǎn)補(bǔ)漲。

下一步可期待的政策包括：交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行、個(gè)人房貸利息抵個(gè)人稅、降準(zhǔn)、降息、個(gè)人房貸證券化等利好政策。

首付降低只是成本延后支付，效果不宜高估

易憲容（青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

此次房貸新政的新意在于，增加了按揭貸款首付比例的市場(chǎng)化程度。即由以往的千篇一律改為賦予商業(yè)銀行一定的“浮動(dòng)權(quán)”——通知規(guī)定：“在不實(shí)施‘限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。”

此舉給予金融機(jī)構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的彈性空間，也對(duì)其市場(chǎng)預(yù)判、風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)配置以及利率定價(jià)能力提出了更高要求。

其二，通知規(guī)定：“對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。”此處強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性。

今年的房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)多大？能在多大程度上起到去庫(kù)存的效果？

不可高估。

一來(lái)，房貸新政對(duì)購(gòu)房需求旺盛的一線城市不適用，因此無(wú)法起到降低這些城市的購(gòu)房準(zhǔn)入門檻，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)需求的作用。

二來(lái)，在住房供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩的三四線城市里，房貸門檻的降低確實(shí)有助于部分臨近支付邊界的 住房購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)，但這也是比較極端的情況。潛在購(gòu)房者能夠進(jìn)入市場(chǎng)還得看房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是引誘投資需求增加最為重要的因素。

就目前中國(guó)市場(chǎng)的情況來(lái)看，住房嚴(yán)重過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是在三四線城市。要實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，僅靠降低首付收效甚微。首付的降低僅是把購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件降低了，卻沒(méi)有降低購(gòu)房的成本，只不過(guò)成本延后支付而已。

這對(duì)收入前景不是太好的三四線城市的居民來(lái)說(shuō)，吸引力不太大。

杠桿只是加速器，無(wú)法影響基本面

齊俊杰（銀庫(kù)金融 副總裁）

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是非限購(gòu)城市，面臨一個(gè)大問(wèn)題：房子太多，根本賣不掉。庫(kù)存的去化周期本就一般在2～3年以上，銷售量還在逐年下降，換句話說(shuō)實(shí)際的去化周期會(huì)更長(zhǎng)。

房子賣不掉，開(kāi)發(fā)商就收不回資金，收不回資金他就不買地，地方政府也就沒(méi)有財(cái)政收入來(lái)源，所以從上到下都著急。

當(dāng)供給和需求不平衡，就要用杠桿調(diào)節(jié)：供大于求，價(jià)格下跌，我讓你分期付，給你提供貸款;相反，供不應(yīng)求時(shí)，我搞限購(gòu)，限價(jià)抑制需求，也能讓價(jià)格穩(wěn)定。

但杠桿只是加速器，起不到?jīng)Q定方向的作用，也不會(huì)影響基本面。杠桿之下也許非限購(gòu)城市的樓市會(huì)有一些躁動(dòng)，但能持續(xù)多久？一個(gè)月？半年？然后呢？

樓市跌下來(lái)的殺傷力要比股市慘烈。

現(xiàn)在，之所以一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，主要是有人供血，二三四線的流動(dòng)性，源源不斷地涌向一線城市，大家以為這樣能避險(xiǎn)。這就跟在股市深度波動(dòng)時(shí)以為買入藍(lán)籌股長(zhǎng)期投資，不會(huì)下跌太多的心態(tài)一樣。殊不知，藍(lán)籌股熊起來(lái)，時(shí)間更長(zhǎng)，跌幅更大。

其實(shí)，只要尊重市場(chǎng)和價(jià)值規(guī)律，中國(guó)的很多問(wèn)題都能迎刃而解。畢竟市場(chǎng)體量在那擺著，消費(fèi)能力也絕非其他國(guó)家可以相較，但就怕折騰。好比本來(lái)是個(gè)感冒，折騰來(lái)折騰去發(fā)燒了，然后不休息繼續(xù)折騰，而后是肺炎，更嚴(yán)重的就是肺癌。

去庫(kù)存還得靠改善性和投資性需求

韓爽（華夏銀行北京分行職員）

去庫(kù)存確實(shí)很重要。它既關(guān)乎社會(huì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的平衡，又事涉宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的“煥活”。但有一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)以去庫(kù)存為目的的首套房首付降至20%時(shí)，購(gòu)房人會(huì)不會(huì)增加？

首付門檻降低對(duì)剛需人群到底是貴如油的“及時(shí)雨”還是“蜻蜓點(diǎn)水”難起波瀾？智者見(jiàn)智。

據(jù)測(cè)算，以首套房100萬(wàn)元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬(wàn)，月供為4303元，20年累計(jì)支付利息為33.27萬(wàn)元。而如果首付最低能降至20%，只需要20萬(wàn)元，但每月月供增加到4918元，累計(jì)利息增至38.02萬(wàn)元。

兩相對(duì)比，有人認(rèn)為，萬(wàn)事開(kāi)頭難，而未來(lái)收入會(huì)提高，積蓄會(huì)增加，應(yīng)對(duì)起來(lái)自然更從容些;但也有人認(rèn)為降低首付，購(gòu)房者并未占到便宜，因?yàn)檫€款壓力變大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。

如果不能真正激發(fā)剛需的購(gòu)買力，那旨在實(shí)現(xiàn)二三四線城市去庫(kù)存的房貸新政就是雞肋，首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自購(gòu)房占比只占農(nóng)民工總數(shù)的1%，這說(shuō)明他們沒(méi)有剛性的城鎮(zhèn)住房需求嗎？非也，只是當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平并不是中低收入群體可以接受的，即便有房貸新政“護(hù)駕”勉強(qiáng)入市，一旦失業(yè)，就將面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。

所以，接下來(lái)的去庫(kù)存政策，更要在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局上著力，同時(shí)加快落實(shí)戶籍改革。此外，當(dāng)前真正有實(shí)力消化庫(kù)存的力量是二套改善性需求和投資性需求。

一個(gè)積極的信號(hào)是，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。