王 巍

(鄭州國控西城建設(shè)有限公司，河南 鄭州 450000)

1 REITs概述

房地產(chǎn)投資信托基金是“Real Estate Investment Trusts”的直譯，英文縮寫為REITs。REITs是一種專業(yè)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資基金，獲得并持有房地產(chǎn)，通常是收益性房地產(chǎn)，一般形式為公司或商業(yè)信托；REITs實(shí)際來講是一種房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基金證券化，通過發(fā)行權(quán)益憑證的方式，集合社會(huì)上不特定多數(shù)投資者(自然人與法人)的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，運(yùn)用各種不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)和證券等形成投資組合，并將投資收益以派息的方式按比例分配給投資者，使投資者分享到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成果。國際范圍內(nèi)的REITs屬于基金的性質(zhì)，從募集方式上來講少數(shù)采取私募，而大部分屬于公募，這一點(diǎn)與我國房地產(chǎn)信托僅為私募的募集方式有極大的不同。

表1 主要國家(地區(qū))REITs模式比較

REITs最早起源于19世紀(jì)初，而真正發(fā)展起來是在20世紀(jì)60年代的美國。1960年，美國總統(tǒng)艾森豪威爾簽署了《房地產(chǎn)投資信托法案》，標(biāo)志著現(xiàn)代的房地產(chǎn)投資信托基金正式創(chuàng)立。后來世界各國受到啟發(fā)，引入這種新型融資方式，并結(jié)合各自國家的特點(diǎn)通過專門的立法，推出與本國國情相適應(yīng)的REITs模式。主要國家(地區(qū))REITs模式如表1所示。

2 REITs的主要特點(diǎn)

REITs具有以下特點(diǎn)：一是能夠有效地聚集社會(huì)上的閑散資金，小投資者用少量的錢就可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資。二是可以抵御通貨膨脹。房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的保值增值功能，在通貨膨脹造成物價(jià)上揚(yáng)時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)同步上揚(yáng)，保持價(jià)值的穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有升，進(jìn)而使以房地產(chǎn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的REITs價(jià)值隨之提升，實(shí)現(xiàn)抵消通貨膨脹的作用。三是具有高流動(dòng)性。REITs改變了房地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)困難，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，它是一種證券化的金融產(chǎn)品，是具有高流動(dòng)性的有價(jià)證券，有利于投資者的靈活退出，因此能夠吸引更多的投資者。四是優(yōu)化投資組合，有效分散風(fēng)險(xiǎn)。一只房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模一般比較大，可以廣泛投資于各種房地產(chǎn)項(xiàng)目。運(yùn)作基金的團(tuán)隊(duì)具有高度的專業(yè)化，經(jīng)驗(yàn)豐富，通過系統(tǒng)分析，使得基金的投向更加科學(xué)合理，極大地提高安全性，同時(shí)獲得較高收益。五是享有稅收優(yōu)惠。多數(shù)國家對(duì)于REITs的投資者都有稅收優(yōu)惠，一般在公司層面無需納稅，僅對(duì)投資者收到的投資收益征收所得稅。而對(duì)于一般公司利潤(rùn)進(jìn)行股東分紅來講，則需要在公司層面和股東層面兩次征稅。

3 REITs的分類

根據(jù)不同的分類方法，可將REITs作如下分類：

第一，REITs按照資金投向大致分為三類：權(quán)益型(Equity REITs)，抵押型(Montgage REITs)，混合型(Hybrid REITs)。權(quán)益性REITs主要投資并經(jīng)營收益性房地產(chǎn)，收益主要來自于租金，還有房地產(chǎn)升值；抵押型REITs是向房地產(chǎn)的擁有者或是運(yùn)營者直接提供抵押貸款，或是通過購買房地產(chǎn)抵押支持證券間接提供資金給房地產(chǎn)項(xiàng)目，收益來自于利息收入；混合型REITs，就是權(quán)益性REITs和抵押型REITs的混合模式，既投資并經(jīng)營房地產(chǎn)，也提供抵押貸款或購買抵押支持證券，既有租金收入，也有利息收入。在各國目前運(yùn)作的REITs中，權(quán)益性REITs是主導(dǎo)類型，占到REITs整體規(guī)模的九成以上。

第二，REITs按照組織形式不同可分為契約型和公司型。契約型REITs是依據(jù)信托契約而成立的，一般有投資者、基金管理公司和基金托管機(jī)構(gòu)三方，基金管理公司作為受托人，接受委托人(投資者)的委托，進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資與管理。公司型REITs是依照《公司法》成立的，投資者通過購買公司股份進(jìn)行投資，公司經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行基金的投資管理。

第三，按照募集方式的不同，可分為私募行REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公開的方式向特定的個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金，不得公開宣傳，也不能上市交易。公募型REITs是以公開發(fā)行的方式面向社會(huì)公眾募集資金，需要經(jīng)過相關(guān)部門嚴(yán)格審批。

第四，根據(jù)運(yùn)作方式的不同，可分為開放式REITs和封閉式REITs。開放式REITs的基金份額數(shù)量可以變化，在存續(xù)期內(nèi)，投資者可以根據(jù)自身情況進(jìn)行申購或贖回。封閉式REITs的發(fā)行數(shù)量在基金成立時(shí)就已經(jīng)確定，在存續(xù)期內(nèi)不發(fā)生變化，投資者只能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

4 我國發(fā)展REITs的重要意義

REITs最初的創(chuàng)立主要有兩方面的意圖：一方面是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；另一方面是給小投資者提供一個(gè)可以參與房地產(chǎn)行業(yè)投資的機(jī)會(huì)，使眾多的小投資者不再受到資金限制和地域限制，都能夠有機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)投資，分享行業(yè)發(fā)展的成果。而這兩點(diǎn)初衷恰恰與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的融資困難與眾多小投資者參與房地產(chǎn)投資的渠道不暢通的現(xiàn)狀十分貼合，因此把握時(shí)機(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展是我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的必然方向。

現(xiàn)階段在國內(nèi)發(fā)展REITs具有重要的意義：

第一，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供重要融資工具。REITs既參與直接的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，也參與物業(yè)管理的市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)行業(yè)重要的融資模式，REITs的發(fā)展水平在很大程度代表了該國房地產(chǎn)金融發(fā)展的水平。REITs通過集合社會(huì)大量閑散資金投資于房地產(chǎn)，參與直接開發(fā)或物業(yè)管理經(jīng)營，REITs具有其他融資方式所不具備的優(yōu)勢(shì)，不存在現(xiàn)有融資方式對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的諸多限制，能夠很大程度上緩解目前房企融資難的問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展提供保障。同時(shí)，發(fā)展REITs也是我國房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟、走向?qū)I(yè)化的必由之路。

第二，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前來講我國房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸融資的依賴還是非常嚴(yán)重。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及人們對(duì)于住房需求依舊旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展仍然起著關(guān)鍵性的作用。因此發(fā)展REITs對(duì)于改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，降低銀行業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康有序發(fā)展，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要的意義。

第三，為社會(huì)閑散資金參與房地產(chǎn)投資提供渠道。房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出數(shù)量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，社會(huì)上眾多的小投資者由于沒有雄厚的資金和專業(yè)的投資能力，而傳統(tǒng)投資渠道也沒有給小投資者提供合適的渠道，造成小投資者無法進(jìn)行房地產(chǎn)投資的局面，同時(shí)也造成了大量社會(huì)資金的閑置與浪費(fèi)。REITs可以廣泛聚集社會(huì)閑散資金，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和管理獲得利潤(rùn)。目前在發(fā)達(dá)國家REITs獲得了廣泛小投資者的認(rèn)可，得到迅速的發(fā)展，為投資者獲得豐厚回報(bào)的同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了高效的資金支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的金融模式，為房地產(chǎn)行業(yè)提供充足的資金支持，同時(shí)為廣大投資者提供更加豐富的投資渠道。

5 發(fā)展REITs的改進(jìn)措施

在我國發(fā)展REITs需要加強(qiáng)法制建設(shè)、人才培養(yǎng)和市場(chǎng)環(huán)境培育。

第一，加強(qiáng)法制建設(shè)。REITs作為一種投資產(chǎn)品，本身具有系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性高的特點(diǎn)，需要一套嚴(yán)謹(jǐn)、完善的法律法規(guī)體系保證其規(guī)范發(fā)展。因此要建立完善相關(guān)法律法規(guī)體系，提供公平公正、公開透明的市場(chǎng)秩序，推動(dòng)REITs的健康有序發(fā)展。應(yīng)盡快完善《公司法》、《信托法》、《證券法》、《擔(dān)保法》以及稅收法規(guī)，并針對(duì)REITs的運(yùn)作特性嚴(yán)格制定專項(xiàng)法規(guī)，如《房地產(chǎn)投資基金管理辦法》等，規(guī)范REITs的操作，做到有法可依，避免運(yùn)作漏洞，避免不規(guī)范操作損害投資者利益，同時(shí)避免對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來危害。

第二，加強(qiáng)人才培養(yǎng)。要加強(qiáng)投資管理人才的培養(yǎng)，推動(dòng)REITs健康運(yùn)行。REITs的投資管理團(tuán)隊(duì)既要懂金融，也要懂房地產(chǎn)，既要了解國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策，發(fā)展戰(zhàn)略等，也要掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)，還要精通財(cái)務(wù)、法律、評(píng)估、稅收等各個(gè)方面。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要加強(qiáng)自身的人才培養(yǎng)，從營銷、工程、開發(fā)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高公司管理水平，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境培育。良好的市場(chǎng)環(huán)境是REITs健康發(fā)展的前提條件。首先要不斷加強(qiáng)信用制度建設(shè)，不僅要有法律法規(guī)約束，同時(shí)要通過社會(huì)誠信教育、輿論導(dǎo)向引導(dǎo)，提高社會(huì)誠信意識(shí)，建立誠信的商業(yè)環(huán)境。其次要加強(qiáng)信息披露制度建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)信息披露，加大監(jiān)管力度，避免信息不對(duì)稱所帶來的市場(chǎng)無效，培養(yǎng)投資者信心，建設(shè)良好的投資環(huán)境。

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