李瓊?cè)A

(廈門市萬(wàn)家合物業(yè)服務(wù)有限公司，福建 廈門 361009)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的形成，物業(yè)管理行業(yè)也搭上了高速發(fā)展的列車。在產(chǎn)權(quán)私有化的背景下，物業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的管理需求也從傳統(tǒng)的“四?！?保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)提升到資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)管理以及對(duì)資產(chǎn)保值增值的期望，對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、品質(zhì)也提出了更高的要求。

1 傳統(tǒng)物業(yè)管理與物業(yè)資產(chǎn)管理

傳統(tǒng)物業(yè)管理一般包括公共設(shè)施維護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、小區(qū)綠化管理、小區(qū)公共秩序維護(hù)等基本服務(wù)，是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中最為基礎(chǔ)，也是非常重要的部分。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條是這樣界定的：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！痹谖覈?guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，突出反映了物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)性、服務(wù)性及市場(chǎng)化特征。

物業(yè)資產(chǎn)管理則是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的提升，是傳統(tǒng)模式發(fā)展到成熟階段后呈現(xiàn)的一種高級(jí)形態(tài)。其業(yè)務(wù)范圍從基本的物業(yè)管理活動(dòng)向外拓展，縱向延伸，涉及了產(chǎn)品定位、市場(chǎng)推廣、租賃銷售等環(huán)節(jié)，能夠?yàn)榭蛻籼峁┌ǚ慨a(chǎn)價(jià)值評(píng)估、增值運(yùn)作、組合投資等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的全流程一體化解決方案，通過(guò)商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資產(chǎn)投資回報(bào)的最大化。

2 兩種管理模式的對(duì)比分析

2.1 運(yùn)營(yíng)對(duì)象及利潤(rùn)來(lái)源不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)服務(wù)人員的勞務(wù)付出為主，物業(yè)服務(wù)以“四?！?保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)為工作重心。物業(yè)資產(chǎn)管理則是圍繞著物業(yè)資產(chǎn)為重心開展工作，不僅進(jìn)行傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，還多方位開展運(yùn)營(yíng)，通過(guò)完成物業(yè)資產(chǎn)的保值增值的同時(shí)獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

2.2 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)往往是清掃、保潔、消防、保安，以簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)即可完成，核算方式和管理模式單一。而物業(yè)資產(chǎn)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)增加了對(duì)物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的追求，在進(jìn)行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理和保證經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的同時(shí)，對(duì)物業(yè)資產(chǎn)增值空間和利潤(rùn)提出了更高要求。

2.3 運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式單一，行業(yè)間各企業(yè)運(yùn)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，基本以簡(jiǎn)單的復(fù)制粘貼模式完成企業(yè)的發(fā)展擴(kuò)張，沒(méi)有突出的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。而物業(yè)資產(chǎn)管理對(duì)于每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理，綜合運(yùn)用各種運(yùn)營(yíng)方式，整合內(nèi)外部資源，盤活資產(chǎn)存量，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的最大增值。

2.4 盈利能力不同

在傳統(tǒng)的盈利模式下，由于各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略趨同、客戶定位趨同、服務(wù)業(yè)務(wù)趨同、組織管理體系趨同，盈利渠道單一，導(dǎo)致物業(yè)公司盈利能力下降，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)本身創(chuàng)造的價(jià)值和利潤(rùn)已逐漸萎縮；而物業(yè)資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，在收取物業(yè)管理費(fèi)之外能夠有效增加收益點(diǎn)，在進(jìn)行資源整合和豐富業(yè)務(wù)內(nèi)涵的同時(shí)，擴(kuò)展物業(yè)管理公司的盈利渠道，為業(yè)主和投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)增值。

但是，傳統(tǒng)物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)管理并非毫無(wú)用處。相反，兩者是相輔相承，互相促進(jìn)的。傳統(tǒng)物業(yè)管理為物業(yè)資產(chǎn)管理提供了原始資本積累及物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)資產(chǎn)管理的發(fā)展也為傳統(tǒng)物業(yè)管理提供更大的平臺(tái)和更多的機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)物業(yè)管理作為物業(yè)資產(chǎn)管理的一部分，更是物業(yè)資產(chǎn)管理開展的基石。開展物業(yè)資產(chǎn)管理并不意味著放棄傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而是為了提升物業(yè)管理企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，擺脫單一模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益的雙重增長(zhǎng)。

表1 中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益情況表(單位：千萬(wàn))

3 如何做好傳統(tǒng)物業(yè)管理向物業(yè)資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)

3.1 做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，為開展物業(yè)資產(chǎn)管理夯實(shí)基礎(chǔ)

傳統(tǒng)物業(yè)管理作為開展物業(yè)資產(chǎn)管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基礎(chǔ)的服務(wù)性工作，才能得到廣大業(yè)主和投資者的認(rèn)可，才能為開拓物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)夯實(shí)基礎(chǔ)，贏得先機(jī)。做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，不僅要從“四保”(保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)工作入手，還要從業(yè)主心理需求出發(fā)，貼心服務(wù)，做好業(yè)主的“管家”，加強(qiáng)日常的溝通和交流，建立和諧的客戶關(guān)系，為后續(xù)開展物業(yè)資產(chǎn)管理提供堅(jiān)實(shí)的后盾。

3.2 開闊眼界，轉(zhuǎn)變觀念，拓展物業(yè)資產(chǎn)管理思路

物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)三十余年不斷的探索和快速發(fā)展，既積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，也對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加就業(yè)的作用日益顯著。不可否認(rèn)的是，在我國(guó)的物業(yè)管理實(shí)踐中，僅僅展示出了其社會(huì)化專業(yè)化服務(wù)的一面，發(fā)展模式受到傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)觀念的束縛，并未展現(xiàn)出新興的、全方位、多元化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和觀念。在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)可以采用更加開放、創(chuàng)新的觀念去經(jīng)營(yíng)，樹立物業(yè)資產(chǎn)管理的意識(shí)，以資產(chǎn)管理為目標(biāo)展開思路。

3.3 完善人才選用培養(yǎng)機(jī)制，優(yōu)化專業(yè)人才隊(duì)伍，提高從業(yè)人員素質(zhì)

開展物業(yè)資產(chǎn)管理，要求企業(yè)具備比傳統(tǒng)物業(yè)管理更高的人才條件。完善人才選用培養(yǎng)機(jī)制，是為物業(yè)企業(yè)提供多元化專業(yè)人才的基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)從業(yè)人員從傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)到物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)全鏈條的知識(shí)要求更為豐富。對(duì)人才培養(yǎng)需要未雨綢繆，采取多種渠道、多種形式，優(yōu)化專業(yè)人才隊(duì)伍，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)和專業(yè)技能。

3.4 積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在物業(yè)資產(chǎn)管理實(shí)踐中探索和積累

相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)范疇廣泛，涉及了包括房地產(chǎn)開發(fā)咨詢、投資顧問(wèn)、物業(yè)定位、營(yíng)銷策劃、租賃管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理等較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)鏈條。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，尋找參與物業(yè)資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)和突破口，從現(xiàn)有客戶和物業(yè)管理項(xiàng)目出發(fā)，開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，不斷探索和積累經(jīng)驗(yàn)，尋求更好的發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前普遍存在著盈利能力較低、業(yè)務(wù)內(nèi)容單一的問(wèn)題。不可否認(rèn)的是，我國(guó)大部分物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)技術(shù)、人才儲(chǔ)備、資金實(shí)力等方面的束縛，暫時(shí)還不具備開展物業(yè)資產(chǎn)管理的水平和能力。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，扎實(shí)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，練好內(nèi)功，提升服務(wù)品質(zhì)，在進(jìn)行企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)上有選擇的開拓附加增值商業(yè)模式是更為現(xiàn)實(shí)的選擇。對(duì)于一些有基礎(chǔ)的、擁有人才、技術(shù)、資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，可以鼓勵(lì)并創(chuàng)造條件開拓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，通過(guò)延伸擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)讓一部分企業(yè)先富起來(lái)，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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