李瓊華

(廈門市萬家合物業(yè)服務有限公司，福建 廈門 361009)

隨著我國房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的形成，物業(yè)管理行業(yè)也搭上了高速發(fā)展的列車。在產(chǎn)權私有化的背景下，物業(yè)業(yè)主對物業(yè)資產(chǎn)的管理需求也從傳統(tǒng)的“四?！?保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)提升到資產(chǎn)投資運營管理以及對資產(chǎn)保值增值的期望，對物業(yè)管理內(nèi)容、品質也提出了更高的要求。

1 傳統(tǒng)物業(yè)管理與物業(yè)資產(chǎn)管理

傳統(tǒng)物業(yè)管理一般包括公共設施維護、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護、小區(qū)綠化管理、小區(qū)公共秩序維護等基本服務，是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中最為基礎，也是非常重要的部分。我國《物業(yè)管理條例》第二條是這樣界定的：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)務和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及相配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！痹谖覈飿I(yè)管理實踐中，突出反映了物業(yè)管理的社會化、專業(yè)性、服務性及市場化特征。

物業(yè)資產(chǎn)管理則是對傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的提升，是傳統(tǒng)模式發(fā)展到成熟階段后呈現(xiàn)的一種高級形態(tài)。其業(yè)務范圍從基本的物業(yè)管理活動向外拓展，縱向延伸，涉及了產(chǎn)品定位、市場推廣、租賃銷售等環(huán)節(jié)，能夠為客戶提供包括房產(chǎn)價值評估、增值運作、組合投資等資產(chǎn)管理業(yè)務的全流程一體化解決方案，通過商業(yè)化運營，達到資產(chǎn)投資回報的最大化。

2 兩種管理模式的對比分析

2.1 運營對象及利潤來源不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的利潤來源以物業(yè)服務人員的勞務付出為主，物業(yè)服務以“四?！?保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)為工作重心。物業(yè)資產(chǎn)管理則是圍繞著物業(yè)資產(chǎn)為重心開展工作，不僅進行傳統(tǒng)物業(yè)服務，還多方位開展運營，通過完成物業(yè)資產(chǎn)的保值增值的同時獲取經(jīng)營利潤。

2.2 經(jīng)營目標不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營目標往往是清掃、保潔、消防、保安，以簡單的勞務服務即可完成，核算方式和管理模式單一。而物業(yè)資產(chǎn)管理的經(jīng)營目標增加了對物業(yè)資產(chǎn)運營效率的追求，在進行資產(chǎn)風險管理和保證經(jīng)營穩(wěn)定性的同時，對物業(yè)資產(chǎn)增值空間和利潤提出了更高要求。

2.3 運營發(fā)展模式不同

傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營模式單一，行業(yè)間各企業(yè)運營同質化嚴重，基本以簡單的復制粘貼模式完成企業(yè)的發(fā)展擴張，沒有突出的競爭實力。而物業(yè)資產(chǎn)管理對于每一個物業(yè)項目進行精細化管理，綜合運用各種運營方式，整合內(nèi)外部資源，盤活資產(chǎn)存量，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的最大增值。

2.4 盈利能力不同

在傳統(tǒng)的盈利模式下，由于各企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略趨同、客戶定位趨同、服務業(yè)務趨同、組織管理體系趨同，盈利渠道單一，導致物業(yè)公司盈利能力下降，傳統(tǒng)物業(yè)服務本身創(chuàng)造的價值和利潤已逐漸萎縮；而物業(yè)資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)，在收取物業(yè)管理費之外能夠有效增加收益點，在進行資源整合和豐富業(yè)務內(nèi)涵的同時，擴展物業(yè)管理公司的盈利渠道，為業(yè)主和投資者實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)增值。

但是，傳統(tǒng)物業(yè)管理對于物業(yè)資產(chǎn)管理并非毫無用處。相反，兩者是相輔相承，互相促進的。傳統(tǒng)物業(yè)管理為物業(yè)資產(chǎn)管理提供了原始資本積累及物質基礎，物業(yè)資產(chǎn)管理的發(fā)展也為傳統(tǒng)物業(yè)管理提供更大的平臺和更多的機會。傳統(tǒng)物業(yè)管理作為物業(yè)資產(chǎn)管理的一部分，更是物業(yè)資產(chǎn)管理開展的基石。開展物業(yè)資產(chǎn)管理并不意味著放棄傳統(tǒng)業(yè)務，而是為了提升物業(yè)管理企業(yè)的整體競爭力，擺脫單一模式，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟效益的雙重增長。

表1 中國內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營效益情況表(單位：千萬)

3 如何做好傳統(tǒng)物業(yè)管理向物業(yè)資產(chǎn)管理模式的轉型升級

3.1 做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，為開展物業(yè)資產(chǎn)管理夯實基礎

傳統(tǒng)物業(yè)管理作為開展物業(yè)資產(chǎn)管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基礎的服務性工作，才能得到廣大業(yè)主和投資者的認可，才能為開拓物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務夯實基礎，贏得先機。做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，不僅要從“四?！?保養(yǎng)、保潔、保綠、保安)工作入手，還要從業(yè)主心理需求出發(fā)，貼心服務，做好業(yè)主的“管家”，加強日常的溝通和交流，建立和諧的客戶關系，為后續(xù)開展物業(yè)資產(chǎn)管理提供堅實的后盾。

3.2 開闊眼界，轉變觀念，拓展物業(yè)資產(chǎn)管理思路

物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過三十余年不斷的探索和快速發(fā)展，既積累了大量的經(jīng)驗，也對推動國民經(jīng)濟增長，增加就業(yè)的作用日益顯著。不可否認的是，在我國的物業(yè)管理實踐中，僅僅展示出了其社會化專業(yè)化服務的一面，發(fā)展模式受到傳統(tǒng)物業(yè)服務觀念的束縛，并未展現(xiàn)出新興的、全方位、多元化的不動產(chǎn)管理模式和觀念。在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)可以采用更加開放、創(chuàng)新的觀念去經(jīng)營，樹立物業(yè)資產(chǎn)管理的意識，以資產(chǎn)管理為目標展開思路。

3.3 完善人才選用培養(yǎng)機制，優(yōu)化專業(yè)人才隊伍，提高從業(yè)人員素質

開展物業(yè)資產(chǎn)管理，要求企業(yè)具備比傳統(tǒng)物業(yè)管理更高的人才條件。完善人才選用培養(yǎng)機制，是為物業(yè)企業(yè)提供多元化專業(yè)人才的基礎，對物業(yè)從業(yè)人員從傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務到物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務全鏈條的知識要求更為豐富。對人才培養(yǎng)需要未雨綢繆，采取多種渠道、多種形式，優(yōu)化專業(yè)人才隊伍，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質和專業(yè)技能。

3.4 積極參與市場競爭，在物業(yè)資產(chǎn)管理實踐中探索和積累

相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，物業(yè)資產(chǎn)管理的業(yè)務范疇廣泛，涉及了包括房地產(chǎn)開發(fā)咨詢、投資顧問、物業(yè)定位、營銷策劃、租賃管理、設施設備維護、運營管理、財務規(guī)劃、風險管理等較長的業(yè)務鏈條。在市場競爭中，各物業(yè)管理企業(yè)應結合自身的經(jīng)營優(yōu)勢，尋找參與物業(yè)資產(chǎn)管理的切入點和突破口，從現(xiàn)有客戶和物業(yè)管理項目出發(fā)，開展資產(chǎn)管理業(yè)務，不斷探索和積累經(jīng)驗，尋求更好的發(fā)展。

4 結語

我國物業(yè)服務企業(yè)目前普遍存在著盈利能力較低、業(yè)務內(nèi)容單一的問題。不可否認的是，我國大部分物業(yè)管理企業(yè)由于服務技術、人才儲備、資金實力等方面的束縛，暫時還不具備開展物業(yè)資產(chǎn)管理的水平和能力。對于這些企業(yè)來說，扎實傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，練好內(nèi)功，提升服務品質，在進行企業(yè)規(guī)模擴張的基礎上有選擇的開拓附加增值商業(yè)模式是更為現(xiàn)實的選擇。對于一些有基礎的、擁有人才、技術、資金優(yōu)勢的企業(yè)，可以鼓勵并創(chuàng)造條件開拓資產(chǎn)經(jīng)營服務，通過延伸擴展產(chǎn)業(yè)鏈尋求新的利潤增長點，不斷創(chuàng)新服務產(chǎn)品，通過多元化經(jīng)營讓一部分企業(yè)先富起來，從而帶動整個行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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