郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會計核算中心

新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響

郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會計核算中心

會計核算在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，科學、合理的會計核算不僅能夠使企業(yè)管理者清晰的掌握企業(yè)經(jīng)營情況，還能促使經(jīng)營者及時改變經(jīng)營策略以便規(guī)避風險，近年來隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，會計核算制度也在不斷改進，同時會計準則也更加完善，新會計準則的實施正是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的需求，為一些企業(yè)的發(fā)展帶來了重要影響，尤其是對投資性房地產(chǎn)行業(yè)會計政策的影響。

新會計準則 投資性房地產(chǎn) 會計政策 影響

前言

新會計準則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的實施對其會計政策有著深遠的影響，在一定程度上新會計準則的實施增加了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔，并對其實際經(jīng)濟利益也帶來較大的影響，但新會計準則的實施更有利于房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的真實披露，為國家穩(wěn)固房地產(chǎn)市場秩序提供了依據(jù)，由此可見新會計準則的實施能夠有效促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，因此本文分闡述了投資性房地產(chǎn)的概念，分析了新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響以及新會計準則對投資性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，為新會計準則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮其積極作用奠定了基礎。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)不同于普通房地產(chǎn)，區(qū)別主要在于投資性房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)的租金或者將房地產(chǎn)當作固定資產(chǎn)增值獲取利潤，也有部分投資性房地產(chǎn)為了達到通過兩方面獲得利益的目的進行投資經(jīng)營。投資性房地產(chǎn)需要具有符合其發(fā)展的獨特的會計核算方式、計量模式和對外出售方式[1]。

其會計核算方式主要是指：要想具備明確會計確認的條件，既要具備該房產(chǎn)企業(yè)成本資本又要具備可能涉及該房產(chǎn)的經(jīng)濟利益，并對這兩個條件進行準確核算和計量，只有滿足了這兩個條件才可以對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算，這有利于從整體上評估該房產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢，同時對與產(chǎn)生交易活動的企業(yè)利益也是一種保障，這種會計核算方式一定程度上促進了投資性房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，對推動投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了基礎性前提[2]。

投資性房地產(chǎn)計量模式的形成先要保證該投資性房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場足夠活躍，在活躍的交易市場中房地產(chǎn)企業(yè)可以洞察其他競爭企業(yè)的房產(chǎn)價格、營銷模式以及經(jīng)營效果等，進而為本企業(yè)的發(fā)展提供成功經(jīng)驗和失敗教訓，有利于企業(yè)及時作出調(diào)整，同時也可以對投資性房產(chǎn)公允價格作出準確評估

其對外出售方式主要包括，一、出租某地段土地使用權，二、將其已經(jīng)持有并增值了的房地產(chǎn)土地使用權進行承租，三、向外出租已經(jīng)持有的建筑物。由此可見投資性房地產(chǎn)在對外出租形式的選擇方面要比普通房地產(chǎn)自由，它既可以對具體的建筑物進行出售和出租也可以轉(zhuǎn)讓或者出租某段土地使用權，同時投資性房地產(chǎn)贏得的利潤也要比普通房地產(chǎn)高出許多。

二、新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響

（一）對稅收與企業(yè)價值關系的影響

新會計準則改變了投資性房地產(chǎn)稅收與企業(yè)價值的關系，它不僅調(diào)整了稅收與企業(yè)價值之間的關系，甚至改變了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)經(jīng)濟利益，具體表現(xiàn)如下：新會計準則之前投資性房地產(chǎn)的會計核算主要以成本會計核算模式為主，企業(yè)定期攤銷一定的資產(chǎn)損失費用或者提取一些固定資產(chǎn)折舊費用，雖然當期賬面利潤減少，但這種費用攤銷和折舊可以在當期稅前進行，因此可以在稅收中支取這些費用，以達到抵消稅收目的，保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。而在新會計準則中出現(xiàn)的公允價值計量模式卻無法滿足這一條件，公允價值模式不需要企業(yè)對費用進行攤銷和折舊，將企業(yè)實際支出真實記錄在賬面上，這一計量方法客觀的將企業(yè)當期負債和收益反應在賬目上，但由于取消了攤銷和折舊使企業(yè)無法進行稅收抵消，在一定程度上增加了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，因此部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅收壓力依然采用原來的成本計量模式。為了有效的推動新會計準則的全面實施，需要投資性房地產(chǎn)企業(yè)不斷更新經(jīng)營理念，處理好企業(yè)稅收與企業(yè)價值關系才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地[3]。

（二）公允價值模式對企業(yè)業(yè)績的影響

傳統(tǒng)的企業(yè)會計核算模式主要以企業(yè)資產(chǎn)成本為核算基礎，無論房產(chǎn)價格如何浮動對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實際成本影響都不大，因此傳統(tǒng)的成本核算模式不需要考慮房產(chǎn)市場價格的變動，進而也不會影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，而新會計準則的推出規(guī)定投資性房地產(chǎn)在會計核算模式上要采用公允價值模式，公允價格模式的采用使房產(chǎn)企業(yè)報表更加科學，但沒有切實改變企業(yè)內(nèi)在價值，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景較好的情況下，企業(yè)采用公允模式核算可以在一定程度上增加企業(yè)的利潤，一旦房地產(chǎn)企業(yè)前景不容樂觀，房產(chǎn)價格大幅下降，公允模式就會為企業(yè)賬面帶來大量損失，這就導致投資性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不夠穩(wěn)固，對企業(yè)的資本變動也有很大影響，進而影響到企業(yè)的業(yè)績。但公允價值模式對企業(yè)的發(fā)展也有有利方面，如投資性房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價值模式能夠提高該行業(yè)會計信息真實性，促進投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面價值的客觀性，促使房地產(chǎn)企業(yè)收集到競爭信息具有較強的可靠性，因此公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的使用是一個需要不斷研究和實踐的過程，它被投資性房地產(chǎn)接受還需要一段時間，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步公允價值模式會逐漸取代傳統(tǒng)成本模式，最終被投資性房地產(chǎn)行業(yè)所接受[4]。

（三）對投資性房地產(chǎn)會計計量的影響

新會計準則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計計量有著重要影響，會計計量是會計核算行為的重要基礎，在會計核算中發(fā)揮著重要作用，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中首先要將企業(yè)資產(chǎn)進行計量，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)過計量之后才能成為企業(yè)會計核算的目標，同時投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資價值也建立在會計計量基礎之上。新會計準則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計計量的要求主要表現(xiàn)在：第一，投資性房地產(chǎn)需要具備可靠的計量屬性，第二，投資性房地產(chǎn)需要具備很大經(jīng)濟利益流入本企業(yè)的可能性，新會計準則對投資性房地產(chǎn)會計計量條件的提出能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的資金進行有效評估。

三、新會計準則對投資性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響

通過以上分析可以看出投資性房地產(chǎn)企業(yè)與普通房地產(chǎn)企業(yè)存在較大區(qū)別，新會計準則的實施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的影響，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢影響如下：首先，新會計準則在投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實施將會在一定程度上影響企業(yè)實際經(jīng)濟利益，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營模式就是通過出租或轉(zhuǎn)讓某塊土地的使用權來換取利潤，但在實際中會有一些作為經(jīng)營或者廠房的建筑無法進行出租或轉(zhuǎn)讓交易，這些建筑不能為投資性房地產(chǎn)帶來直接利潤，新會計準則的推行中采用公允價值模式進行會計計量，這樣將會加重投資性房地產(chǎn)企業(yè)的負稅，進而對企業(yè)實際利益造成不利影響，但如果房地產(chǎn)企業(yè)一直保持持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，新會計準則將會不斷推動投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，由此可見新會計準則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和競爭中具有有效的促進作用，它實時督促企業(yè)進行良性發(fā)展，保持投資性房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良好趨勢，這對促進房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，為國家經(jīng)濟建設提供了重要前提[5]。

其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)一直以來采用傳統(tǒng)會計核算方式，雖然這種會計核算方式存在一定優(yōu)勢，同時也存在一些缺點，傳統(tǒng)會計核算模式需要大量報表工作，大量報表的制作不僅需要大量時間同時也影響到核算工作效率，而新會計準則中的公允價值模式在一定程度上避免了這些繁瑣的工作，能夠通過投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面數(shù)據(jù)價值直接反應企業(yè)的經(jīng)營狀況，將大量報表進行整合不僅節(jié)省了大量的精力，提高了工作效率還使會計核算更加準確，將企業(yè)會計數(shù)據(jù)真實體現(xiàn)在賬面上，對房地產(chǎn)將來的發(fā)展提供了科學、準確、清晰的數(shù)據(jù)依據(jù)，直接影響到投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠影響。

四、結(jié)論

綜上所述新會計準則的推行與實施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，新會計準則適應市場經(jīng)濟的發(fā)展還需要一定的時間，由于市場經(jīng)濟下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式還存在一定局限性，不可能很快接受新會計準則的實施，但隨著我國市場經(jīng)濟建設的不斷進步，我國投資性房地產(chǎn)必將改變其經(jīng)營理念，適應新會計準則的推行，才能保證投資性房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來發(fā)展的春天，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，使其成為我國國民經(jīng)濟增長的重要來源之一。

[1]劉巍.淺探中外投資性房地產(chǎn)會計準則計量問題[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2013（01）

[2]王學菊.新會計準則下公允價值對投資性房地產(chǎn)的影響[J].市場周刊（理論研究）. 2013（01）

[3]姚佳,都永晟.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量帶來的影響[J].合作經(jīng)濟與科技.2014（03）

[4]孟玉暢.投資性房地產(chǎn)的不同計量模式對企業(yè)利潤的影響[J].科教導刊（中旬刊）.2013（01）

[5]郭長平,歐陽琴.淺談公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的會計處理[J].商業(yè)會計.2014（02）