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淺析同等條件下優(yōu)先續(xù)約權(quán)

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實(shí)踐中存在大量的合同中約定“同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”，與此同時(shí)也產(chǎn)生了大量關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的糾紛。本文嘗試對(duì)優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)和行使條件，以及同等條件的界定進(jìn)行明確。

優(yōu)先續(xù)約權(quán) 同等條件 合理期限

【案例簡(jiǎn)介】

2011年8月，雅仕維公司與機(jī)場(chǎng)股份公司簽訂一份《上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程航站樓第四標(biāo)段燈箱廣告陣地使用權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)合同》，由雅仕維公司租用浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程航站樓第四標(biāo)段燈箱廣告媒體用于發(fā)布廣告。合同期限自2011年9月1日至2014年12月31日止。同時(shí)約定，合同到期后在同等條件下，雅仕維公司有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但必須提前3個(gè)月向機(jī)場(chǎng)股份公司提出。合同簽訂后，雙方均依約履行了相關(guān)義務(wù)。

2014年11月，機(jī)場(chǎng)股份公司作為出租方與其控股子公司德高動(dòng)量公司，簽訂了《上海虹橋及浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)廣告陣地租賃合同》，將包括上述雅士維公司租賃的廣告媒體在內(nèi)的上海機(jī)場(chǎng)廣告租賃區(qū)域內(nèi)的所有廣告陣地出租給德高動(dòng)量公司用于經(jīng)營(yíng)廣告業(yè)務(wù)，合同期自2015年1月1日至2018年12月31日。

雅士維公司認(rèn)為機(jī)場(chǎng)股份公司與德高動(dòng)量公司簽訂租賃合同的行為侵犯了其優(yōu)先續(xù)約權(quán)，將機(jī)場(chǎng)股份公司訴至法院，要求確認(rèn)機(jī)場(chǎng)股份公司與德高動(dòng)量公司所簽訂的租賃合同中侵犯雅仕維公司享有的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程停車樓區(qū)域廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)之條款無效；要求判令機(jī)場(chǎng)股份公司按照其和德高動(dòng)量公司簽訂的廣告陣地租賃合同的條件與雅仕維公司就浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程停車樓區(qū)域廣告陣地簽訂續(xù)租合同。

【法院判決】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖雅仕維公司在同等條件下享有對(duì)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但因不存在同等條件的狀況，故機(jī)場(chǎng)股份公司與德高動(dòng)量公司間的行為不構(gòu)成對(duì)雅仕維公司權(quán)益的侵害。遂判決對(duì)雅仕維公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。

基于上述案例引申出的關(guān)鍵點(diǎn)是：優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)及行使條件，特別是行使條件中的“同等條件”如何界定。

一、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的定義及性質(zhì)

（一）優(yōu)先續(xù)約權(quán)的定義

我國(guó)法律并無明文規(guī)定優(yōu)先續(xù)約權(quán)，其并不是一項(xiàng)法定的權(quán)利。但在司法實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了大量的關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的探索。根據(jù)民法意思自治的原則，合同雙方可以在合同中約定相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，只要不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就合法有效并受到法律保護(hù)。合同雙方在合同中約定優(yōu)先續(xù)約權(quán)是雙方意思自治的表示，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故優(yōu)先續(xù)約權(quán)是約定的權(quán)利，是意思自治的產(chǎn)物。

筆者認(rèn)為，優(yōu)先續(xù)約權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)，是優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)。其定義為：優(yōu)先續(xù)約權(quán)是指存在合同關(guān)系的雙方在合同期限屆滿時(shí)，一方主體就合同標(biāo)的再次簽訂合同時(shí)，合同相對(duì)人基于合同的約定在同等條件下優(yōu)先于其他第三方與其繼續(xù)簽訂合同的權(quán)利。

（二）優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)

1.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是約定的權(quán)利而非法定權(quán)利，其主體是原合同的主體一方、客體是指原合同標(biāo)的物，權(quán)源是基于原合同的約定。優(yōu)先續(xù)約權(quán)是合同雙方當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物。2.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)，是具有優(yōu)先權(quán)的合同一方當(dāng)事人優(yōu)先于第三人在“同等條件”與相對(duì)人簽約的權(quán)利，不具備對(duì)抗善意第三人的效力。3.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是期待權(quán)。期待權(quán)是指一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利。優(yōu)先續(xù)約權(quán)是在合同一方當(dāng)事人需要就原合同標(biāo)的繼續(xù)簽約，且具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)的原合同相對(duì)人在合理期限內(nèi)表達(dá)繼續(xù)簽約的意思表示。在與第三人同等條件的情況下，具有優(yōu)先權(quán)的原合同相對(duì)方的優(yōu)先權(quán)方可實(shí)現(xiàn)。該權(quán)利是實(shí)現(xiàn)優(yōu)先簽約的可能性，而最終能否簽約取決于原合同雙方能否就新的合同內(nèi)容達(dá)成一致。4.優(yōu)先續(xù)約權(quán)具有相對(duì)性和有條件性，并不是在任何條件下優(yōu)先續(xù)約權(quán)都絕對(duì)地存在和可以行使。優(yōu)先續(xù)約權(quán)不能以相對(duì)人的實(shí)際利益的損害為代價(jià)，必須附上“同等條件”，以保障相對(duì)人的合法權(quán)益，不至于因優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)而使相對(duì)人遭受損害。5.優(yōu)先續(xù)約權(quán)并不是絕對(duì)地剝奪其他第三人的簽約機(jī)會(huì)，“同等條件”是就優(yōu)先權(quán)人與其他第三人給定的條件相比較而言的，只有在各自給定的條件相同的情況下，優(yōu)先續(xù)約權(quán)才成立并可行使。如果其他第三人給定的條件明顯優(yōu)于優(yōu)先權(quán)人，則優(yōu)先續(xù)約權(quán)不能成立，當(dāng)然也不得行使。[1]

二、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使條件

（一）合同中應(yīng)有明確約定

優(yōu)先續(xù)約權(quán)并不是一種法定權(quán)利，但雙方當(dāng)事人在合同中約定后就具有法律效力并受法律保護(hù)。為了合法有效行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)，在合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量詳盡的列明優(yōu)先續(xù)約權(quán)行使條件，以及喪失優(yōu)先續(xù)約權(quán)的情形，避免當(dāng)事人濫用優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（二）符合同等條件

對(duì)優(yōu)先續(xù)約權(quán)適用的“同等條件”的理解應(yīng)當(dāng)包括合同的標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格、付款方式等等，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)包括各合同當(dāng)事人之間的特殊關(guān)系等其他因素。在判斷優(yōu)先權(quán)人是否與第三人在同等條件下時(shí)，主要考慮價(jià)格因素，要求在買賣價(jià)款、付款期限和方式方面，優(yōu)先權(quán)人和第三人有相同的義務(wù)。此外，還包括提供擔(dān)保、從給付等其他條件的同等。

在判斷是否同等條件時(shí)，應(yīng)以第三人的對(duì)待給付義務(wù)為基本標(biāo)準(zhǔn)，但不能完全受限于此，而是應(yīng)綜合考慮具體交易情形，把同等條件當(dāng)成平衡第三人和優(yōu)先權(quán)人的利益杠桿，結(jié)果是既要實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，又不能損害相對(duì)人的利益。這表明，同等條件并非絕對(duì)等同，具體而言，同等條件的判斷應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：[2]

1.相同價(jià)款的判斷。若合同標(biāo)的僅涉及優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的，優(yōu)先權(quán)人與第三人支付的價(jià)款數(shù)額只需一致即可；若還包括其他標(biāo)的，如在租賃合同中承租人承租部分房屋，而出租人向第三人整體出租房屋時(shí)，若承租房屋的構(gòu)造和功能具有獨(dú)立性，承租人可對(duì)其獨(dú)立承租部分的房屋主張優(yōu)先續(xù)約權(quán)，其支付的對(duì)價(jià)應(yīng)是第三人支付的總租金中與租賃房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)谋壤糠帧?.相同付款期限的判斷。此處的付款期限相同不能以優(yōu)先權(quán)人和第三人約定的付款到期日相同作為同等條件的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為標(biāo)準(zhǔn)。3.相同付款方式的判斷。第三人一次付款的，優(yōu)先權(quán)人不得分期付款，若第三人分期付款的，先買權(quán)人采用相同的分期付款方式或采用比第三人分期次數(shù)少的方式付款。4.其他條件相同的判斷。其他條件是否相同的判斷，要遵循不能實(shí)質(zhì)損害當(dāng)事人利益的根本準(zhǔn)則。判斷是否影響相對(duì)人利益的時(shí)候，相應(yīng)利益的內(nèi)涵不應(yīng)局限于金錢積極的直接增加，還應(yīng)包括金錢消極的不減少（如公司經(jīng)營(yíng)中成本的節(jié)約），甚至包括一些非物質(zhì)利益（如近親屬之間的家庭情感需求）等。實(shí)踐中判斷是否處于同等條件考慮的其他條件一般包括：第三人是否與相對(duì)人具有特殊關(guān)系（如自然人之間的親屬關(guān)系，法人之間具有控股關(guān)系等）。

（三）優(yōu)先權(quán)人無根本違約行為

誠(chéng)實(shí)守信是雙方締結(jié)合同的基礎(chǔ)，任何一方喪失誠(chéng)信，必然喪失合同締約的條件。雖然在合同中約定“優(yōu)先續(xù)約權(quán)”并且該權(quán)利合法有效，但是該權(quán)利并非無堅(jiān)不摧，而是需要誠(chéng)信來支持和維護(hù)。在合同履行過程中，優(yōu)先權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。若優(yōu)先權(quán)人在合同履行過程中存在根本性違約，損害了合同相對(duì)人的利益，為保護(hù)相方權(quán)利考慮，則優(yōu)先權(quán)人喪失了優(yōu)先締約的條件。

三、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的時(shí)效問題

優(yōu)先續(xù)約權(quán)是體現(xiàn)在原合同期滿后下一個(gè)合同尚未簽訂的階段，而且優(yōu)先續(xù)約權(quán)不但可以對(duì)抗同等條件下的第三人，而且對(duì)相對(duì)人的簽約權(quán)利也進(jìn)行了一定程度的限制。所以，對(duì)優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限應(yīng)有一個(gè)明確的限定。實(shí)踐中優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限一般取決于合同雙方當(dāng)事人的約定。

在合同相對(duì)人與第三人自由設(shè)定的簽約條件達(dá)成后，具備完全行為能力且符合條件的優(yōu)先權(quán)人愿意承擔(dān)與第三人相同的對(duì)待給付義務(wù)的，在接到合同相對(duì)人的通知后的合理期間內(nèi)，或在知道合同相對(duì)人與第三方的簽約意向后的合理期限內(nèi)，向相對(duì)人發(fā)出明確的行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)的意思表示。

上述合理的通知期限應(yīng)取決于合同中對(duì)優(yōu)先續(xù)約權(quán)行使期限的約定，若合同對(duì)優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限無明確約定的，則也可以根據(jù)合同期限的長(zhǎng)短來相應(yīng)的確定一個(gè)合理的通知期限，合同期限較長(zhǎng)的，通知期限限可以適當(dāng)放寬，合同期限較短的，期限可以適當(dāng)縮短。在相對(duì)人給出的通知期限內(nèi)，若優(yōu)先權(quán)人也同意按第三人提出的條件或優(yōu)于第三人的條件簽約的，則享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，可以要求相對(duì)人優(yōu)先與其簽約；若優(yōu)先權(quán)人明確表示不能按照第三人提出的條件繼續(xù)簽約或超出合理的通知期限仍不明確表示是否繼續(xù)簽約的，則在相對(duì)人給出的通知期限屆滿后，優(yōu)先權(quán)人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)即告消滅。如果合同明確約定了優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但相對(duì)人沒有盡合理的通知義務(wù)，徑直與第三人簽訂相關(guān)合同的，則優(yōu)先權(quán)人可以向相對(duì)人主張違約損害賠償責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)文首案例中雅仕維公司主張的優(yōu)先續(xù)約權(quán)的同等條件，若僅局限于對(duì)合同標(biāo)的、價(jià)格、付款方式等方面的考慮，系基于對(duì)同等條件的片面理解，故難以讓法院認(rèn)同。對(duì)租賃浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地是否屬于同等條件，基于本文上述對(duì)“同等條件”的理解以及案件事實(shí)，可以得出如下兩個(gè)結(jié)論：[3]

其一，機(jī)場(chǎng)股份公司與德高動(dòng)量公司之間存在密不可分的母子公司控股關(guān)系和廣告業(yè)務(wù)合作關(guān)系。實(shí)際上，德高動(dòng)量公司也是基于機(jī)場(chǎng)方面和德高動(dòng)量公司的另兩家股東的廣告合作意向而組建。組建后，德高動(dòng)量公司在機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)享有廣告業(yè)務(wù)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)利。這種安排本身就是基于機(jī)場(chǎng)方面對(duì)廣告業(yè)務(wù)模式變更的結(jié)果，也是有關(guān)各方就機(jī)場(chǎng)廣告業(yè)務(wù)合作經(jīng)營(yíng)的結(jié)果。因此，從這個(gè)意義上說，雅仕維公司和德高動(dòng)量公司在此方面不存在同等條件。其二，根據(jù)機(jī)場(chǎng)股份公司、德高動(dòng)量公司的租賃合同，機(jī)場(chǎng)股份公司將上海兩個(gè)機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所有的可規(guī)劃的廣告陣地，包括現(xiàn)有的和將來增減的，全部租賃給德高動(dòng)量公司經(jīng)營(yíng)使用，并明確了德高動(dòng)量公司在上述區(qū)域內(nèi)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同中約定的區(qū)域是整體的、不可分割的，廣告陣地也并非是具體明確的。而雅仕維公司享有的僅是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)，該區(qū)域是局部的，廣告媒體也是具體明確的。因此，在這方面雅仕維公司和德高動(dòng)量公司也不存在同等條件。

綜上，優(yōu)先續(xù)約權(quán)必須基于合同的明確的約定，且需基于與第三人在同等條件下行使。有限續(xù)約權(quán)行使具有時(shí)效性，相對(duì)人要盡到合理的通知義務(wù)且優(yōu)先權(quán)人應(yīng)在合理期限內(nèi)明示是否行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)。對(duì)于同等條件的考量，不僅要考慮合同的標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格、付款方式等，也需同時(shí)考量主體之間的特殊關(guān)系等等。

[1]楊培銀：優(yōu)先承租權(quán)并非“尚方寶劍”,德衡案例集，2014年3月7日發(fā)表

[2]常鵬翱：論優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使要件[J]，當(dāng)代法學(xué), 2013年第6期，第63頁(yè)

[3]上海市高級(jí)人民法院第（2011）滬高民一（民）終字第25號(hào)民事判決書