麥嵐

住宅市場(chǎng)迅猛引爆，購(gòu)房者熱情很快被點(diǎn)燃，一度絕跡的投資客也再度進(jìn)場(chǎng)；那么，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)否被連帶激活？

商業(yè)空置居高不下

忽如一夜春風(fēng)來，新政短時(shí)間內(nèi)全方位助推樓市，住宅市場(chǎng)人聲鼎沸歡悅非常，淡季上演明顯上揚(yáng)行情。但相比之下，庫(kù)存嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的去化之路依然十分漫長(zhǎng)。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量為342.9萬平方米，空置率達(dá)7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，空置率高達(dá)21%；三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，空置率高達(dá)28%。2016年將迎來近930萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。預(yù)計(jì)2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1530萬平方米。

全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕日前發(fā)布《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，其預(yù)測(cè)，一線城市在2016年的租金走勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)明顯后繼乏力的情況，同樣走勢(shì)相對(duì)樂觀的還有華東二線城市。世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析，當(dāng)前低于10%的空置率水平有望推動(dòng)南京寫字樓租金增長(zhǎng)3%，由阿里巴巴催生的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)集群和浙江發(fā)達(dá)的民營(yíng)金融則令杭州寫字樓租金將實(shí)現(xiàn)1.2%的增長(zhǎng)。

但其他區(qū)域的二線城市卻似乎沒有這份好運(yùn)。在2015年，二三線城市不少原定入市的商業(yè)項(xiàng)目由于招商、裝修、定位改變等原因紛紛將開業(yè)時(shí)間推遲至今年，導(dǎo)致今年會(huì)有大批商業(yè)項(xiàng)目集中入市，帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

與住宅市場(chǎng)不同，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)過于飽和，開發(fā)商都將目光投向二三線城市，然而盲目放量帶來的高庫(kù)存使二三線城市也壓力倍增。雖然國(guó)家在未來一段時(shí)間將大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，這個(gè)過程中的確也會(huì)解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存難題，但更多的還是那些中心區(qū)、有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的存量商業(yè)項(xiàng)目，而對(duì)大部分新增項(xiàng)目而言，前景仍然堪憂。

缺少個(gè)性化、差異化項(xiàng)目

新政春風(fēng)吹暖了京滬深的住宅市場(chǎng)，對(duì)濟(jì)南樓市影響并沒有特別明顯。實(shí)際上，近年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)一直在走獨(dú)立行情。

從數(shù)據(jù)上看，濟(jì)南市銷售型商業(yè)市場(chǎng)逐年升溫，供求量不斷增加，供應(yīng)大于成交。2015年，在電商沖擊下，商業(yè)市場(chǎng)被沖擊嚴(yán)重，百盛關(guān)門、萬達(dá)轉(zhuǎn)型，這類強(qiáng)有力的信號(hào)將導(dǎo)致投資人降低對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的投資熱情。2015年，濟(jì)南銷售型商業(yè)供應(yīng)面積為59.8萬㎡，成交面積為43.1萬㎡。受區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格也是先揚(yáng)后抑，2015年濟(jì)南市銷售型商業(yè)成交均價(jià)為15983元/㎡，環(huán)比下降18.97%。

2016年，濟(jì)南提出擴(kuò)大新消費(fèi)、新需求，培育特色商業(yè)街區(qū)，同時(shí)拋出150個(gè)開建、續(xù)建重點(diǎn)項(xiàng)目，涉及商業(yè)領(lǐng)域的就有20余個(gè)，經(jīng)十緯十二路口四角將全是綜合體，另有麥德龍、印象濟(jì)南·泉世界、綠地中央廣場(chǎng)、高新萬達(dá)廣場(chǎng)、三慶·齊盛廣場(chǎng)等項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，目前濟(jì)南商業(yè)用地庫(kù)存能提供未來810年的供應(yīng)量。這導(dǎo)致一些新項(xiàng)目在招商和經(jīng)營(yíng)方面會(huì)存在困難。

三慶集團(tuán)董事長(zhǎng)吳立春接受《齊魯周刊》記者采訪時(shí)表示，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存較大、體量日趨飽和，加之商業(yè)同質(zhì)化明顯、競(jìng)爭(zhēng)加劇等現(xiàn)存情況，個(gè)性化的項(xiàng)目可能會(huì)更受歡迎。

去年，連城置業(yè)建成濟(jì)南第一個(gè)綜合保稅區(qū)進(jìn)口商品展示交易中心和山東首個(gè)跨境電商平臺(tái)“聚洋貨”。作為山東首家跨境電商企業(yè)，通過走進(jìn)社區(qū)，由線下端口向線上引導(dǎo)，再把線上平臺(tái)做好做大。這或許為業(yè)內(nèi)提供一種思路。