江寒秋

100平方米的二手房，半個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲100萬元；新房提價(jià)10%，樓盤兩天銷售量高于過去兩月……年初以來，尤其是春節(jié)過后，一線城市房地產(chǎn)迎來了一輪瘋狂的“牛市”。

國家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯。其中，北京、上海、廣州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴(kuò)大。

在去庫存的大主題之下，一線城市房價(jià)瘋狂的邏輯是什么？

突如其來的一線“牛市”

“年前簽約的，我看新聞?wù)f現(xiàn)在不動產(chǎn)交易排隊(duì)，我們當(dāng)時(shí)也是買了號販子的號。據(jù)中介說，我們小區(qū)現(xiàn)在同樣戶型已經(jīng)漲了快100萬元了。”近日，在北京西城區(qū)右安門附近新購置了房產(chǎn)的龐女士告訴記者，“感覺房價(jià)突然一下就漲起來?！?/p>

和龐女士有同樣感覺的王琦，則異常后悔自己稍早前的決定。年前，屬于剛需群體的王琦先后看了十幾套房子，但在猶豫之際，他看中的房子都被人搶訂了?！艾F(xiàn)在再看房已經(jīng)感覺買不起了?！?/p>

上海的樓市比北京還要瘋狂。在歷經(jīng)7個(gè)半小時(shí)的等待后，陳玉婷終于擠進(jìn)人山人海的上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心。迎面而來一位房產(chǎn)中介，看著臉生，可見著她就道喜：“姐，你賺了！”陳玉婷納悶：可我是來賣房的呀？

未幾，陳玉婷明白，在“買到即是賺到”的當(dāng)下，這里幾乎每個(gè)中介都跟客戶說這樣的話。環(huán)顧周遭，買房的往往內(nèi)心竊喜、笑逐顏開；而賣房的，多少都面露懊惱之色，心忖道：“早知道賣貴點(diǎn)！”還有一大批拿了號、等候的，無不伸長了脖子往里探，恨不得旋即在柜臺前坐下，把過戶手續(xù)給辦了，就好像晚幾分鐘，這房價(jià)又上去了。

不知道從何時(shí)開始，上海的房價(jià)猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤也無力購得上海一套房。而按照現(xiàn)下的漲速，一個(gè)購房者走完首付、審批、過戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個(gè)月，“其間有的人房子沒到手就賺了100萬元也并非天方夜譚，”陳玉婷說。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，與往年春節(jié)后的成交淡季不同，今年一線城市的樓市節(jié)后迅速“入春”。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月15日到21日的7天時(shí)間里，北上廣深的銷售套數(shù)最低的為深圳，銷售958套。而銷售量最高的上海，則賣出了2740套。

房市火爆之下，曾經(jīng)一度遠(yuǎn)離媒體視線的“眾籌買房”模式再度被熱炒，一線城市聯(lián)合炒房的隊(duì)伍已越來越壯大。

眾籌炒房，主要有兩種模式：有的是幾個(gè)朋友湊齊首付，約定房價(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)賣出，獲利按出資比例分成。還有的是投資客直接“包樓”，在看好某個(gè)新盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包整棟樓，留著慢慢賣。

杠桿炒房

不少人將一線城市房價(jià)的暴漲歸因于近期不斷出臺的利好政策。進(jìn)入2月以來，幾乎每周都有樓市政策出臺。2月2日，央行出臺了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發(fā)布消息，上調(diào)職工住房公積金賬戶存款利率；2月19日又迎來了營業(yè)稅、契稅的減免。除此之外，濟(jì)南首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“區(qū)”為單位，公積金貸款最高額度將上漲，幾乎每一條政策的出臺，都引發(fā)全民的高度關(guān)注。

值得注意的是，假如一線城市房價(jià)的上漲，是以剛需支撐和推動的，倒也無所謂，至少，不會有太大的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵在于，從去年以來一線城市房價(jià)上漲的實(shí)際情況看，更多的是投資和投機(jī)造成的。尤其是投機(jī)，已經(jīng)成為一線城市房價(jià)上漲的主推動力，成為近一段時(shí)間以來一線城市住房銷售的主力軍。

更重要的，在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市，許多投機(jī)者是以高杠桿來完成商品房投機(jī)任務(wù)的，有的是通過房產(chǎn)中介，有的是通過投資機(jī)構(gòu)，更有一些P2P平臺也加入到了住房投機(jī)的行列中來，為商品房投機(jī)者提供資金支撐。

2月26日，央行行長周小川在G20記者會議上，就曾詳細(xì)解釋了在房地產(chǎn)去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。這預(yù)示著未來仍有加大杠桿的可能。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政府官方加的購房杠桿可以稱為場內(nèi)杠桿，目前樓市最危險(xiǎn)的是有更多的場外杠桿在出現(xiàn)，有些企業(yè)理財(cái)平臺各種首付貸款已可以將首付降低到5%，也就是杠桿率放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，部分地區(qū)有中介、開發(fā)商、貸款公司提供低首付或零首付的“首付貸”放大杠桿的現(xiàn)象，以及商貸零首付，可能導(dǎo)致不具備貸款資質(zhì)的非理性購房，容易吹大房價(jià)泡沫，違約跑路的風(fēng)險(xiǎn)也較大，而且留給銀行的是價(jià)值不足、泡沫較大的房產(chǎn)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管和審查。

融資盤具有天然的脆弱性。股市中是這樣，房地產(chǎn)市場中也是這樣，只不過房地產(chǎn)市場貸款比較隱蔽些，不如股市中每天都公布融資融券數(shù)據(jù)，房市中每個(gè)季度才公布。但這種隱蔽性其實(shí)加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，發(fā)現(xiàn)在裸泳的被擊殺的速度會很快。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平近日也撰文稱，今年的樓市類似于去年股市的“水?！薄案軛U牛”。“房市正呈加速趕頂跡象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩潰覆轍?！?/p>

投資收益率下降，房貸成本下降，只要房價(jià)上升可以趕上3%的無風(fēng)險(xiǎn)年化收益率，房地產(chǎn)就會成為重要的投資選項(xiàng)。雖然購買股票享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果表面上看來是更理性的選擇，但中國股市的現(xiàn)金流證明，大部分上市公司沒有磚頭水泥和地段來得靠譜。

房地產(chǎn)的最后瘋狂似乎已成共識，這阻擋不了那些排隊(duì)購房的人，他們的邏輯是：這么多年來，排隊(duì)的人都對了，憑什么這一次就錯(cuò)了？

中國樓市的“旱澇異象”

在一線城市房價(jià)大熱的同時(shí)，二線城市的房價(jià)則處于穩(wěn)中有升的局面。以濟(jì)南為例，有10多家樓盤每平米售價(jià)一口氣上調(diào)了500元以上，最多的甚至超過了1500元。而二手房市場最近也挺熱，記者采訪多家中介后獲悉，最近不少二手房動輒漲個(gè)三四萬，而年前沒成交的房子，漲價(jià)后反而成交了。

至于去庫存壓力最大的三四線城市，其樓市依然“春寒料峭”。數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)三四線城市房價(jià)同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三個(gè)城市為湛江、蚌埠和襄陽，跌幅都超過3.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市房價(jià)繼續(xù)下跌的可能性仍大。

“樓市去庫存是今年五大結(jié)構(gòu)性改革之一。近期我國出臺了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場消費(fèi)。從目前情況看，政策的紅利激發(fā)了市場的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn)化改革的推進(jìn)，人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等，市場對房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛?！泵裆y行首席研究員溫彬指出，“但從全國總體看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，一線城市與三四線城市‘冰火兩重天，前者交易活躍，房價(jià)快速上漲，而后者仍然面臨較大的去庫存壓力?！?/p>

溫彬認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地產(chǎn)市場的供需格局，即總體供需平衡，但結(jié)構(gòu)上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購房需求；而在三四線城市受經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響，市場處于供大于求的狀況，政策的刺激作用相對有限。

值得警惕的是，短期爆發(fā)導(dǎo)致的市場潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越大。張大偉認(rèn)為，分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的“地王”對房價(jià)上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點(diǎn)。溫彬也指出，任何一種價(jià)格上漲都有合理的成分，但同時(shí)也不排除投機(jī)的因素。平穩(wěn)、健康運(yùn)行的樓市是市場樂見的，但往往在具體運(yùn)行過程中會出現(xiàn)投機(jī)因素，帶來局部地區(qū)、某一時(shí)間段的非理性上漲，給市場發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

有評論指出，中國樓市正在上演自1994年房改以來所未有的“天文異象”：多地大旱，亟需降雨，然而，盡管政府在旱區(qū)采取了人工降雨措施，但雨卻落到了澇區(qū)。

專家表示，引發(fā)中國樓市“旱澇異象”的根源還是在于供需矛盾，除了信貸等直接作用于房地產(chǎn)的政策以外，推動三四線城市加速轉(zhuǎn)型、完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、打破城鄉(xiāng)間壁壘等或許是解決中國樓市調(diào)控難題的一劑長效藥方。