趙子陽

（福建綠美園林工程有限公司）

致地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
——論房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀成控管理

趙子陽

（福建綠美園林工程有限公司）

隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，人們對居住區(qū)周邊環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)園林景觀也就越來越得到人們的重視，故而園林景觀的品質(zhì)好與壞，對于房價的影響也就更為直接了。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀的施工前期、施工過程中、后期養(yǎng)護(hù)階段及移交后的養(yǎng)護(hù)階段和完善企業(yè)的成控管理制度四大塊，闡述了如何節(jié)約資金投入，合理控制管理園林景觀工程成本，以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用、美倫美奐，使居民充滿滿足之感的園林景觀。

房地產(chǎn)；園林景觀；成控管理

近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速地發(fā)展，與之相配套的房地產(chǎn)園林景觀行業(yè)也跟隨發(fā)展，隨著生活居住小區(qū)園林景觀的升級，園林景觀在不經(jīng)意之間，已經(jīng)成為了消費(fèi)者判別居住產(chǎn)品優(yōu)劣的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)開發(fā)商們則直接把園林景觀規(guī)劃建設(shè)做為樓盤營銷的噱頭精髓，因為優(yōu)秀的園林景觀規(guī)劃建設(shè)能促進(jìn)樓盤附加值的進(jìn)一步提升。但是，在規(guī)劃建設(shè)過程中，往往會誤入只講質(zhì)量和藝術(shù)效果，而不注重成控管理的禁區(qū)，無形當(dāng)中就會增大開發(fā)成本。因此，如何既能更合理地進(jìn)行園林景觀成控管理，又能使居民充滿滿足之感，成為了本文所要分析闡述的重點(diǎn)。

1 施工前期的工程成本控制管理

1.1 決策階段

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)規(guī)劃，對涉及該項目開發(fā)的所有方案進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真對比，選擇最經(jīng)濟(jì)、高效益的方案，并進(jìn)行初步的成本估算。

1.2 設(shè)計階段

1.2.1 選擇設(shè)計公司團(tuán)隊

根據(jù)初步的成本估算，在充分考察最新的市場行情和設(shè)計理念的前提下，在綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和可持續(xù)發(fā)展的前提下，采取設(shè)計招標(biāo)方式，選定最合適的設(shè)計公司團(tuán)隊。然后，對選定的設(shè)計公司團(tuán)隊制定相應(yīng)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并通過施行一定的獎懲制度來約束和調(diào)動設(shè)計人員的工作效率和工作質(zhì)量。

1.2.2 設(shè)計過程中的成控管理

地形設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格遵守“利用為主，改造為輔，因地制宜，順其自然”的原則，避免進(jìn)行大規(guī)模的地形改造，認(rèn)真貫徹“以山就勢，以坡就勢”的設(shè)計理念[1]，這樣不僅能在房地產(chǎn)開發(fā)中從設(shè)計源頭上降低園林景觀的成控管理風(fēng)險，又能彰顯整個項目的園林景觀的獨(dú)特風(fēng)格。

水景設(shè)計應(yīng)充分考慮能循環(huán)使用的“生態(tài)水系”的設(shè)計運(yùn)用，否則，起初絢麗多彩的水景終將變成“臭水溝”。這不僅違背了建造充滿靈氣和休閑氣氛的水景的初衷，又浪費(fèi)了大量的水景營造成本和后期維護(hù)成本的投入，得不償失。與此同時，水景的面積在園林景觀整體中所占的比例也不宜太大。

道路設(shè)計務(wù)必避免追求富麗堂皇，即在任何場合下都使用量大且價高的鋪裝材料。作為這部分的成控管理，應(yīng)切合實際，選擇合適、質(zhì)優(yōu)、價廉的鋪裝材料，以降低施工建設(shè)成本和移交后遭損毀的更換成本。

景觀小品設(shè)計景觀小品主要有亭、臺、廊、花架等，因其具有組合空間的作用，大多作為園林景觀裝飾輔助的標(biāo)志物，而作為主景來表現(xiàn)的則主要是具有象征意義或是紀(jì)念意義的景觀小品。景觀小品的設(shè)計量一般不宜過多，且要能與周邊的景色環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就會出現(xiàn)無原則濫用、過于奢華的現(xiàn)象，直接增大工程成控管理的風(fēng)險。切記“植物造景為主，景觀小品為輔”的原則，以做到既能起到組合空間、美化環(huán)境，又能降低工程成控管理的風(fēng)險。

植物配置設(shè)計一般住宅區(qū)的綠化比率30%左右，高檔住宅區(qū)甚至高達(dá)50%。[1]植物配置設(shè)計是否合理，對景觀工程的成本控制影響很大。因此，在設(shè)計中不得講究排場，不得盲目跟風(fēng)而選用貴重、大規(guī)格的樹種，不得大規(guī)模增加草花的擺放數(shù)量，不得營造大面積的草坪，而應(yīng)該堅持喬、灌、草相結(jié)合的配置原則，堅持適地適樹的原則，否則將大大提高整個工程成控管理的風(fēng)險。

1.2.3 針對樣板區(qū)園林景觀設(shè)計的成控管理

由于樣板區(qū)園林景觀的主要功能就是吸引購房者的眼球，但樣板區(qū)園林景觀也常會在移交驗收一年后全部拆除掉改成建筑物，或是保留部分區(qū)域，絕大部分拆除掉。如何設(shè)計出合理、美觀，里面的大部分成品（苗木可以移植，景觀小品可以移至到整個房地產(chǎn)項目別的區(qū)域使用）可以重復(fù)使用，且工程成本較低的設(shè)計方案，成為了房地產(chǎn)項目樣板區(qū)園林景觀設(shè)計的成控管理重點(diǎn)。

2 施工過程中的工程成控管理

這個階段主要集中在人員管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和材料管理四大塊。

2.1 人員的管理

2.1.1 管理層人員的選配

管理層人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)園林景觀項目的專業(yè)性、施工復(fù)雜性及管理人員的綜合能力來選配，做到“適崗適人”，充分發(fā)揮“各盡所長、團(tuán)隊協(xié)作”，而不是任人唯親，有部分地產(chǎn)公司的選人標(biāo)準(zhǔn)就存在“任人唯親”，最終就會出現(xiàn)管理層人員相互不看好，沒有把精力放在管理整個房地產(chǎn)項目上面，而是放在了唯利是圖，勾心斗角中去，必將導(dǎo)致整個項目的時間戰(zhàn)線拉長，影響到交房日期；必將使質(zhì)量無法得到控制，二者導(dǎo)致的最終結(jié)果是工程成本支出大大超出施工前期的預(yù)算，對企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失及不良的社會影響。

2.1.2 現(xiàn)場管理人員的管理

有了一個好管理經(jīng)營班子以后，也要配備專業(yè)素養(yǎng)強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力精通、富有激情與活力的現(xiàn)場管理人員團(tuán)隊。因為只有現(xiàn)場管理人員的“各司其職、各盡所能、精誠團(tuán)結(jié)、配合溝通”，才能真正管理好整個項目的現(xiàn)場施工，才能保證整個項目如期、保質(zhì)地完成。試想如果現(xiàn)場管理人員專業(yè)和業(yè)務(wù)不精，往往會發(fā)生在現(xiàn)場對施工單位亂下指令，致使工程項目的返工與變更的增加，產(chǎn)生大量的現(xiàn)場簽證，這在無形當(dāng)中都將大大提高整個工程項目成控管理的風(fēng)險。

與此同時，可以采取適當(dāng)?shù)莫剳椭贫龋@將大大激勵現(xiàn)場管理人員的工作積極性，使得在保證工程質(zhì)量的前提下縮短工期，這在無形當(dāng)中也會大大減少工地的管理費(fèi)用，直接降低工程成控管理的風(fēng)險。

2.2 質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)項目中園林景觀工程的質(zhì)量管理從材料的進(jìn)場、施工、養(yǎng)護(hù)一直到移交驗收，貫穿著成控管理的始終。質(zhì)量管理做得好，就能在質(zhì)量隱患出現(xiàn)之前，將其扼殺在搖籃當(dāng)中，從而做到工程一次成型合格，杜絕了返工的發(fā)生，能在最大范圍內(nèi)控制好工程成本。試想，如果在苗木材料進(jìn)場和栽植過程中，沒有嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使得不符合規(guī)格的、帶有病蟲害的苗木材料進(jìn)場并栽植施工，將會導(dǎo)致苗木的大批量死亡或者是植物配置景觀沒有達(dá)到預(yù)期的效果，這不僅僅是損害了整個房地產(chǎn)項目的工程形象，還會大大增加工程成控管理的風(fēng)險。

2.3 進(jìn)度的管理

所謂的進(jìn)度管理，即能夠在計劃的時間內(nèi)組織施工單位將整個房地產(chǎn)園林景觀工程施工完畢，使得整個小區(qū)能夠按時交房。上到項目管理層人員，下到現(xiàn)場管理人員，必須言行一致，合理調(diào)度好涉及交叉作業(yè)的各專業(yè)施工單位的施工工序節(jié)點(diǎn)，并時刻敦促施工單位在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)秀最合理的施工進(jìn)度計劃。在施工過程中，要經(jīng)常檢查施工實際情況，并將實際結(jié)果與計劃進(jìn)度相比較。當(dāng)出現(xiàn)偏差時，必須和施工單位一起認(rèn)真分析產(chǎn)生偏差的原因和對工期的影響程度，對原計劃迅速做出修改，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂朴喅龊侠淼恼{(diào)整措施，并將此過程不斷地進(jìn)行循環(huán)，直至整個園林景觀項目的竣工驗收。這樣科學(xué)合理的進(jìn)度管理，將成為做好整個房地產(chǎn)園林景觀工程的成控管理又一重要法寶。

2.4 材料的管理

2.4.1 材料選擇的不確定性和復(fù)雜性

材料這一塊在整個房地產(chǎn)園林景觀工程成本當(dāng)中約占70%左右[2]。由于房地產(chǎn)項目中園林景觀存在著硬景的可塑性和軟景的多變性，這就造成了在材料選擇尤其是主材選擇上的不確定性和復(fù)雜性。因為這部分經(jīng)常是房地產(chǎn)公司管理層及現(xiàn)場管理人員當(dāng)中滋生腐敗的高發(fā)區(qū)域，也是總成本控制中的首要任務(wù)。對于甲供材料或是必須管理層及現(xiàn)場管理人員參與選材過程的材料的選購中，應(yīng)綜合考慮質(zhì)量和成本，要不怕麻煩真正做到“貨比三家”[2]，選擇最為合理、優(yōu)質(zhì)、性價比高的材料。施工單位提供的樣品可做為參考，若是物美價廉，可直接由施工單位自行采購進(jìn)場，但務(wù)必要把好質(zhì)量關(guān)。

2.4.2 把握材料進(jìn)場的時間節(jié)點(diǎn)

房地產(chǎn)項目當(dāng)中的園林景觀工程雖然是整個房地產(chǎn)項目中的最后一道步驟，但由于開盤的需要，常會與別的專業(yè)工程交叉施工，也常會一小塊場地接一小塊場地提供出來進(jìn)行施工，且甲方提供放置材料的場地經(jīng)常不能滿足材料存放的需求。所以，在組織施工單位抓緊時間進(jìn)行材料采購進(jìn)場時，還應(yīng)綜合考慮整個工程的進(jìn)度及工程各分部施工的時間節(jié)點(diǎn)，合理統(tǒng)籌材料的進(jìn)場時間，而不是依據(jù)施工單位所制定的施工進(jìn)度計劃按部就班。這樣將有利于每個工序能夠按照施工前期制定的工作進(jìn)度計劃有條不紊地開展，這在很大程度上避免了不必要的“窩工”。對于苗木材料而言，更是關(guān)鍵，因為“樹挪死”，從地里起苗到栽植的時間拖得越久，苗木的成活率將大大降低。否則，將會產(chǎn)生不必要的、大量的現(xiàn)場簽證，這在很大程度上將會增加工程成控管理的風(fēng)險。

3 后期養(yǎng)護(hù)管理及移交后的養(yǎng)護(hù)管理階段的工程成控管理

3.1 認(rèn)真按合同辦事

根據(jù)與施工單位簽訂的合同文件條款要求進(jìn)行整個工程后期養(yǎng)護(hù)管理階段的工程成控管理。例如福建省，由于其特殊的地理位置，每年都會發(fā)生好幾起的臺風(fēng)甚至是超強(qiáng)臺風(fēng)，而臺風(fēng)對于剛施工完成進(jìn)入養(yǎng)護(hù)階段的園林景觀工程的破壞是很巨大的。所以，在后期的養(yǎng)護(hù)管理階段，必須敦促施工單位做好一切防臺保護(hù)措施，將臺風(fēng)所造成的損失降至最低，這在很大程度上也是降低了工程成控管理的風(fēng)險。

3.2 制定并執(zhí)行合理的移交后的維護(hù)養(yǎng)護(hù)措施

為了在移交后的養(yǎng)護(hù)管理階段中能保護(hù)好硬景成品、安裝成品，為了保證苗木的成活率，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂贫ê侠淼木S護(hù)養(yǎng)護(hù)措施，并認(rèn)真執(zhí)行。在整個移交后的養(yǎng)護(hù)期間，務(wù)必投入足夠的人力、機(jī)械力和資金，及時更換死亡的苗木。對于硬景成品及安裝成品，則應(yīng)及時對不可避免的損壞進(jìn)行維護(hù)和修補(bǔ)，降低因維護(hù)管理不到位而造成的損失，最終減輕該階段工程成控管理的風(fēng)險。

4 建立完善的企業(yè)成控管理制度

建立完善的企業(yè)成控管理制度，并通過組織專業(yè)的培訓(xùn)，使制度里的所有細(xì)則深入到每個管理人員的骨髓中去，要使每個管理人員都能夠積極參與到企業(yè)成控管理中來。鼓勵每位管理人員在進(jìn)行房地產(chǎn)項目成控管理工作中能夠不斷地創(chuàng)新，對于在成控管理中表現(xiàn)積極、勇于創(chuàng)新的管理人員，要給予獎勵，以充分調(diào)動管理人員的積極性和創(chuàng)造性，最大程度地降低房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀工程的成控管理的風(fēng)險。

綜上所述，只要在施工前、施工過程中、后期的養(yǎng)護(hù)管階段中，建立完善的企業(yè)成控管理制度，制定好科學(xué)合理的工程成控管理措施，并嚴(yán)格執(zhí)行，就一定能夠在整個房地產(chǎn)開發(fā)中降低園林景觀工程成控的風(fēng)險，以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用、美倫美奐，使居民充滿滿足之感的園林景觀。

[1]孫震，孫湖燕.房地產(chǎn)小區(qū)園林景觀營建成本的控制[J].南方農(nóng)業(yè)，2009（6）：54～57.

[2]何 檢.房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀工程成本管理[J].工程·管理，2014（6）：420.

TU984.12

A

1005-7897（2016）02-0061-03

2016-1-9

趙子陽（1982-），男，福建惠安人，園林工程師，主要從事園林景觀設(shè)計、施工與預(yù)結(jié)算工作。