益陽市中級人民法院(413000)張 勇

何種情況下在農(nóng)村購房無效

益陽市中級人民法院(413000)張 勇

【案例】 王某是某村村民，楊某是城鎮(zhèn)居民，雙方系親屬關(guān)系。1999年9月20日，王某與楊某簽訂協(xié)議，約定王某向楊某借款30萬元造房，待房屋造好后將一半租給楊某使用50年，借款部分的利息抵作房屋租金。還約定，楊某在租房期間，如國家政策允許，王某應(yīng)無條件將楊某租用的住房轉(zhuǎn)讓給楊某，轉(zhuǎn)讓手續(xù)按國家規(guī)定辦理，轉(zhuǎn)讓費用由借款沖抵，多還少補。如租期到期后仍不能轉(zhuǎn)讓的，王某應(yīng)在到期之日一次性歸還借款，或者延續(xù)租賃。

協(xié)議簽訂后，楊某將借款支付給了王某，王某也根據(jù)約定將所建房屋的一半交付楊某使用，其間雙方均相安無事。直至2015年，王某突然以其與楊某之間實質(zhì)上是“農(nóng)村土地上的房屋轉(zhuǎn)讓”為由向法院起訴，要求確認(rèn)上述協(xié)議無效。

【評析】 本案有3個爭議焦點。

焦點1：協(xié)議是買賣合同還是租賃合同？涉案協(xié)議的法律性質(zhì)之所以會產(chǎn)生爭議，主要是由于在協(xié)議中出現(xiàn)了國家政策允許情況之下的轉(zhuǎn)讓條款。王某據(jù)此認(rèn)為，該協(xié)議雖然形式上表現(xiàn)為房屋租賃，實質(zhì)上卻是房屋買賣關(guān)系，王某的主張并不能成立。因上述協(xié)議中所約定的國家政策允許時的轉(zhuǎn)讓情形，實際上是雙方在對農(nóng)村房屋買賣限制的共同認(rèn)知狀況下而形成的買賣預(yù)約條款，即雙方均同意國家政策允許時再行簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓款屆時協(xié)商確定，如該條件不成立的，則保持租賃關(guān)系。因此，這一條款并非房屋買賣的實質(zhì)性條款，房屋轉(zhuǎn)讓也不可能在轉(zhuǎn)讓價款都沒有確定的情況下就成立。

焦點2：租賃期限約定50年是否有效？根據(jù)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定：“房屋租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效?！钡?，涉案協(xié)議簽訂于1999年9月份，現(xiàn)行《合同法》尚未施行，當(dāng)時并沒有任何法律法規(guī)或國家政策禁止農(nóng)村房屋長期租賃，租賃期限超過20年是合法有效的。

焦點3：房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定？我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的明確規(guī)定，《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》針對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓問題。1999年，國辦《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售?！?004年，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！辫b于這一立法現(xiàn)狀，目前對農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓合同效力認(rèn)定尚存爭議，司法實踐對這一問題通常區(qū)分3種情況：一是同村村民之間互相買賣，二是本村村民賣給別村村民，三是村民賣給城鎮(zhèn)居民。司法界較為普遍的觀點是：第一、二種情況認(rèn)定有效，第三種認(rèn)定為無效。