廣東省深圳市(518000)張 琨

3個(gè)典型案例解讀土地流轉(zhuǎn)

廣東省深圳市(518000)張 琨

案例1：浙江，不改變土地用途的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

從2008年開始，浙江省金華市瑯琊鎮(zhèn)上盛村實(shí)施土地流轉(zhuǎn)承包，化荒田為農(nóng)場，把原來的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成合作社經(jīng)營。田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務(wù)工者和老人手中的閑置田地租賃過來，然后通過與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模。合作社現(xiàn)已和100多戶農(nóng)戶簽訂土地租賃合約，租賃土地種植早稻、甜玉米、辣椒等農(nóng)作物，預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)，合作社蔬菜果園的面積要進(jìn)一步擴(kuò)展。生產(chǎn)面積的擴(kuò)大，需要更多的勞動(dòng)力，所以，村民除了每年能拿到固定的土地流轉(zhuǎn)收益外，還能在合作社務(wù)工，每月能獲得1000元以上的工資收入。

在浙江實(shí)踐的土地流轉(zhuǎn)、組合、價(jià)格都由市場機(jī)制自行調(diào)節(jié)，政府只擔(dān)當(dāng)中間人的角色，并強(qiáng)調(diào)服務(wù)功能，及時(shí)了解土地流轉(zhuǎn)意向、對(duì)接雙方供需、積極招商引資、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)等，并出現(xiàn)了相應(yīng)的市場機(jī)構(gòu)。在紹興縣，土地信托服務(wù)中心應(yīng)運(yùn)而生；在衢縣，土地返租倒包、轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營、股份合作及“土地銀行”等多種流轉(zhuǎn)形式紛紛出現(xiàn)。

在這個(gè)案例中，土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)用地內(nèi)完成，以資源的再配置實(shí)現(xiàn)了分工細(xì)化。土地性質(zhì)沒有發(fā)生大的改變，沒有對(duì)耕地造成減損。同時(shí)農(nóng)民并未喪失對(duì)土地的第一支配權(quán)，和現(xiàn)有的政策、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也能夠很好地接上軌。這種做法應(yīng)該是目前最沒有爭議的土地流轉(zhuǎn)模式，最穩(wěn)妥，也最容易為農(nóng)民接受。

案例2：天津，改變土地用途的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

在天津，土地流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，試驗(yàn)出“宅基地?fù)Q房”模式。所謂宅基地?fù)Q房模式，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。

從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以宅基地?fù)Q房加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點(diǎn)，涉及津郊近18萬農(nóng)民。至2008年末，有10萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進(jìn)工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。

案例3：深圳，城中村農(nóng)民房如何流轉(zhuǎn)

最典型的案例是在深圳。政策允許流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)后，在城市化方面先行一步的深圳，可流轉(zhuǎn)對(duì)象是大量的城中村私房以及生產(chǎn)經(jīng)營性建筑。從政策上講，土地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉(zhuǎn)的行列之中。深圳城中村的土地流轉(zhuǎn)問題和純粹的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題截然不同，城中村本身已經(jīng)是和資本高度結(jié)合的小城鎮(zhèn)，只是因?yàn)橥恋匾匚茨芰鬓D(zhuǎn)，而造成了和周邊城市區(qū)域發(fā)展的高度不平衡。

而目前來說，缺乏先例及沒有相應(yīng)的法律規(guī)定配套是最大的問題。如果試圖用案例2的流轉(zhuǎn)辦法來處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對(duì)的是一連串復(fù)雜的置換補(bǔ)償過程，這對(duì)于已經(jīng)不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的城中村房來說，并不簡單。城中村房業(yè)主大都是社會(huì)閱歷豐富的市民，他們很清楚自己物業(yè)的現(xiàn)金價(jià)值，價(jià)值在租賃市場上已經(jīng)通過租金得到了充分的體現(xiàn)。但這些房子沒戶口指標(biāo)、小區(qū)規(guī)劃和房產(chǎn)證，還不能很快流通。最簡單的思路是讓市場給它們定價(jià)，讓虛高的價(jià)格降下去，讓低估的價(jià)格漲起來。既然市場可以給它們定出價(jià)格，那不妨嘗試按照這個(gè)思路走下去，逐步減少中間環(huán)節(jié)，逐步放開口子讓這些房子進(jìn)入二級(jí)市場，從允許整棟流轉(zhuǎn)開始，到允許分戶流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)問題一定會(huì)越來越清晰的。