林曉艷，賴芨宇

（1.福建工程學(xué)院管理學(xué)院,福建福州350007;2.福建農(nóng)林大學(xué)交通與土木工程學(xué)院,福建福州350002）

基于決策樹(shù)算法的公租房可支付性租金定價(jià)因子模型研究

林曉艷1，賴芨宇2

（1.福建工程學(xué)院管理學(xué)院,福建福州350007;2.福建農(nóng)林大學(xué)交通與土木工程學(xué)院,福建福州350002）

為研究我國(guó)公租房定價(jià)難題，通過(guò)對(duì)重慶、福州、廈門(mén)三大城市公租房抽樣調(diào)查的第一手資料，利用決策樹(shù)的現(xiàn)代數(shù)據(jù)挖崛技術(shù)，揭示公租房租金可支付性的影響因子及其對(duì)租金可支付性的影響路徑和交互作用。研究表明，多數(shù)的被調(diào)查者可以接受當(dāng)前的租金水平，甚至認(rèn)為當(dāng)前租金偏低；收入、醫(yī)療條件、物業(yè)管理、月生活費(fèi)、家庭結(jié)構(gòu)、綠化衛(wèi)生六個(gè)變量因子對(duì)租金的可支付性有顯著影響，其中收入水平是最主要的影響因子，其它因子因收入水平的高低，而產(chǎn)生的影響程度和交互性不同，形成11條路徑分類規(guī)則，抽取6項(xiàng)主要特征?；谝陨系难芯拷Y(jié)果，提出公租房定價(jià)和建設(shè)的相關(guān)政策建議。

公租房；租金；決策樹(shù)

2015年國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文,運(yùn)用政府和社會(huì)資本聯(lián)合模式推進(jìn)公租房建設(shè),公租房正逐步成為保障房的主體。公租房制度建設(shè)是項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其中定價(jià)難題是公租房投資和管理的核心問(wèn)題之一。

國(guó)外長(zhǎng)期重視社會(huì)住房保障問(wèn)題，對(duì)保障房?jī)r(jià)格的研究也較早。Steven H.Blumenthal(1978)研究1974年美國(guó)住宅和社會(huì)發(fā)展實(shí)踐的第八部門(mén)項(xiàng)目的租金定價(jià)及其支付方式、聯(lián)盟支持、私人利益保護(hù)等問(wèn)題，其中租金定價(jià)不超過(guò)家庭總收入25%，但多數(shù)低收入家庭只有15%[1]。John c.Weicher(1978)根據(jù)歷史調(diào)研數(shù)據(jù)，對(duì)不同政策措施、不同住房特征等角度，通過(guò)比較研究，分析廉租房的租金和可支付性[2]。Donald L.Lerman,William J.Reeder(1987)選擇1975年8885個(gè)住宅單元和1983年9996個(gè)住宅單元數(shù)據(jù)，基于住宅質(zhì)量，從微觀到宏觀對(duì)租金特征因素進(jìn)行回歸，對(duì)租房的可負(fù)擔(dān)性住宅消費(fèi)開(kāi)展比較研究[3]。Mark Robinson,Grant M.Scobie,Brian Hallian（2006）以當(dāng)月收入與月家庭總收入的比重為衡量指標(biāo)，再與租金除以月收入的四分之一進(jìn)行比較[4]。隨著公租房成為保障房的供應(yīng)主體形式，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公租房定價(jià)的研究逐步增加。高華麗，閆建（2015）從民營(yíng)企業(yè)參與投資運(yùn)營(yíng)公租房項(xiàng)目的角度，研究民營(yíng)企業(yè)的租金價(jià)格以及服務(wù)水平對(duì)承租需求的影響，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建租金定價(jià)及服務(wù)水平?jīng)Q策模型[5]。李海濤，楊黎艷（2014）通過(guò)建立定價(jià)的層次分析結(jié)構(gòu)，運(yùn)用FAHP對(duì)不同定價(jià)模式進(jìn)行賦權(quán)，最終得到租金組合加權(quán)價(jià)格[6]。

國(guó)內(nèi)外在實(shí)踐運(yùn)作中，主要是有3種定價(jià)模式。一種是以市場(chǎng)導(dǎo)向型租金為主，例如：美國(guó)、重慶、廣州；第二種是成本導(dǎo)向型租金為主，例如：英國(guó)、北京；第三種是支付導(dǎo)向型租金為主，例如：新加坡，廈門(mén)等。在市場(chǎng)租金模式中，雖然可操作性較強(qiáng)，但具體劃分相對(duì)粗略，對(duì)提高保障性住房的保障效果不利；而成本租金雖然有利于保障房的可持續(xù)建造，但是忽略了租金的支付能力，如果成本租金高于支付性租金，超額部分應(yīng)由政府補(bǔ)貼支付，否則使保障房的保障效果低下，如果支付性租金高于成本租金，可以采用支付性租金，所以從保障對(duì)象的可承受程度視角對(duì)定價(jià)進(jìn)行研究，可以使不同承租人支付不同的租金，能有效避免因市場(chǎng)定價(jià)模式和成本定價(jià)模式造成的租金偏高或偏低現(xiàn)象，切實(shí)有效地保障目標(biāo)群體的利益，又能由于住房“過(guò)濾”機(jī)制使社會(huì)資源得到優(yōu)化利用。

國(guó)內(nèi)外已有對(duì)公租金定價(jià)的研究，雖然考慮了定價(jià)模式，融資方式、供給、市場(chǎng)因素對(duì)定價(jià)的影響，但是對(duì)租金的可支付研究不足，多以主觀方式統(tǒng)一限定房?jī)r(jià)收入比、住房支出收入比、剩余收入法等標(biāo)準(zhǔn)比率作為可支付性的標(biāo)準(zhǔn)，而進(jìn)行第一手資料調(diào)研的少；忽略家庭因素、個(gè)人因素、供給因素在租金差異化可支付定價(jià)中綜合作用；也忽略可支付租金的感知性，而恰恰對(duì)可支付性租金感知會(huì)對(duì)承租人的租住行為、幸福指數(shù)等產(chǎn)生影響。本文嘗試?yán)矛F(xiàn)代數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，以第一手調(diào)研資料，從需求視角展開(kāi)公租房可支付性租金定價(jià)程度、影響因子等問(wèn)題研究。

一、可支付性租金定價(jià)因子假設(shè)

根據(jù)消費(fèi)者行為理論，消費(fèi)者對(duì)商品的購(gòu)買(mǎi)決策主要涉及商品的效用與支付能力。保障房作為準(zhǔn)公共物品，租戶對(duì)保障房的可支付性，是由居住效用感知和收入預(yù)算共同決定的。

保障房住區(qū)作為地域共同體，它既是一種自然區(qū)域系統(tǒng)，又是一種社會(huì)系統(tǒng)。房地產(chǎn)價(jià)值在居住中要體現(xiàn)滿足人類社會(huì)發(fā)展的需求，其自身客觀屬性也具有對(duì)人的效應(yīng)和作用。著名的馬斯洛理論把人的需求分成生理行為需求、安全行為需求、社交行為需求、尊重行為需求、自我實(shí)現(xiàn)行為需求。即居住效用要求滿足居民一定的內(nèi)在行為需求以及滿足這種需求的外在住區(qū)資源及其時(shí)間過(guò)程組成的生活空間的可持續(xù)。因此居住效用主要包括的戶型、朝向、裝修、綠化衛(wèi)生、物業(yè)管理、交通條件、醫(yī)療條件、教育條件、商業(yè)配套等實(shí)物和區(qū)域因素。

在收入預(yù)算中，可以將家庭總預(yù)算收入分為住房預(yù)算和非住房預(yù)算兩種。如果扣除預(yù)算后的剩余收入無(wú)法支付最基本生活的非住房消費(fèi)，或者當(dāng)扣除非住房預(yù)算后的剩余收入無(wú)法支付最基本生活的住房消費(fèi)的，可以認(rèn)為該居民不具備住房支付能力。因此可支付租金的定價(jià)因子，不僅包括由收入、年齡、學(xué)歷、單位性質(zhì)等反映當(dāng)前和潛在的收入水平，還包括家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)支出等家庭因素。因此，本文提出收入水平、住房效用和家庭因素是可支付性租金定價(jià)因子。具體的可支付性租金定價(jià)因子及其度量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表1。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源、基本特征與研究方法

數(shù)據(jù)調(diào)研盡可能在多個(gè)城市展開(kāi)，但由于調(diào)研條件限制，最后選取福州、廈門(mén)、重慶為3個(gè)樣本城市，采取隨機(jī)入戶和社區(qū)偶遇抽樣進(jìn)行。共發(fā)放問(wèn)卷900份，回收問(wèn)卷720份，剔除部分填寫(xiě)不完整問(wèn)卷、部分答案明顯瑕疵等問(wèn)題答卷后，余455份有效問(wèn)卷作為樣本，進(jìn)行分析。

表1 公租房定價(jià)因子體系及度量

表2 調(diào)查樣本描述性特征

從調(diào)查樣本分析，目前我國(guó)公租房的申請(qǐng)主體35周歲以下的年青人占比高達(dá)52.08%；從學(xué)歷層次分析，高達(dá)58.9%的被調(diào)查者學(xué)歷僅為高中或中專以下；從職業(yè)類型分析，機(jī)關(guān)企業(yè)事業(yè)單位占比最大，高達(dá)76.26%，其中包括民營(yíng)和外資企業(yè)；從收入水平分析，高達(dá)56.27%的被調(diào)查者收入低于3500元的個(gè)人所得稅起征點(diǎn)，甚至14.37%的被調(diào)查者接近或低于最低生活保障線水平，居住家庭結(jié)構(gòu)多以兩代或兩代以上為主體，而戶型結(jié)構(gòu)高達(dá)87.69%為二居屋或二居室以下的房間數(shù)。因此，從調(diào)查總體情況分析，我國(guó)公租房的居住群體基本呈現(xiàn)出低學(xué)歷、低收入、單位性就業(yè)、居住面積小等典型特征。對(duì)可支付性租金水平的調(diào)查結(jié)果，只有17.36%的被調(diào)查者認(rèn)為租金偏高；55.16%被調(diào)查者認(rèn)為租金水平可以接受，處于合理區(qū)間；33.40%被調(diào)查者認(rèn)為租金偏低，可以接受租金的合理上漲。

圖1增益圖

構(gòu)建可支付租金的定價(jià)因子模型，不僅要能從若干影響因素中尋找主要影響因子，而且需要研究影響因子與可支付租金的關(guān)聯(lián)程度和路徑，本研究采用SPSS軟件來(lái)實(shí)現(xiàn)決策樹(shù)方法模型構(gòu)建。決策樹(shù)方法是數(shù)據(jù)挖崛中的一種重要的分類技術(shù)，相對(duì)于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、支持向量機(jī)等智能方法，不僅可以區(qū)別因素的重要性，而且可以生成理解性的規(guī)則，使得結(jié)果具有更好的解釋性；決策推理過(guò)程根據(jù)屬性值特征進(jìn)行分類，忽略對(duì)目標(biāo)變量沒(méi)有貢獻(xiàn)的因素，消除因素之間的共線性影響，分析因素之間的交互作用。決策樹(shù)中樹(shù)模型生成的方法有CHAID、CART、QUEST等方法，根據(jù)本研究采用CHAID算法，該算法是由AID和THAID兩種算法模型演變來(lái)的，由Kass1975年提出來(lái)的。它的基本分析思路是メ2自動(dòng)交叉檢驗(yàn)，免除結(jié)果受樣本量的影響，而且還能得到分類的顯著性檢驗(yàn)。

圖2 索引圖

表3 決策樹(shù)提取的分類規(guī)則

三、決策樹(shù)模型結(jié)果

（一）模型總體效果

根據(jù)CHAID決策樹(shù)分類方法，設(shè)置可支付性租金為目標(biāo)變量。設(shè)置最小個(gè)案數(shù)父節(jié)點(diǎn)20、子節(jié)點(diǎn)10、樹(shù)形深度5，顯著性水平默認(rèn)5%，用Bonferroni方法調(diào)整合并或者分割節(jié)點(diǎn)時(shí)的顯著性水平，使用默認(rèn)pearson卡方統(tǒng)計(jì)。

該累計(jì)增益圖從0開(kāi)始向100%的方向快速上升，然后增長(zhǎng)速度減少；該累計(jì)索引圖從147.3%開(kāi)始，沿移動(dòng)方向向100%下降，顯示該模型可行。從分類預(yù)測(cè)分析，分類預(yù)測(cè)的總體準(zhǔn)確率是61.3%,其中租金可支付性處于合理水平的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性高達(dá)82.9%。

經(jīng)運(yùn)算表明，在收入水平、住房效用和家庭因素中均有部分定價(jià)因子的假設(shè)成立。被引入決策規(guī)劃的變量主要有：收入、醫(yī)療、物業(yè)、月生活費(fèi)、家庭結(jié)構(gòu)、綠化衛(wèi)生6個(gè)自變量。它們對(duì)模型有顯著貢獻(xiàn)，經(jīng)Bonferroni調(diào)整的顯著性水平均小于0.05，而其它變量對(duì)模型沒(méi)有顯著貢獻(xiàn)，自動(dòng)排出。收入因素是最主要的可支付性租金定價(jià)因子，其它被選入因子對(duì)不同收入群體的支付性租金也產(chǎn)生一定的影響。

（二）模型分類分析

本研究結(jié)果生成的決策樹(shù)有16個(gè)節(jié)點(diǎn)，從樹(shù)的根節(jié)點(diǎn)到葉節(jié)點(diǎn)形成11條路徑，即將樣本分成11類，構(gòu)成了11種分類規(guī)則特征。為便于分類推理規(guī)則的理解，決策樹(shù)型的分類特征用IF、THEN形式表達(dá)，具體見(jiàn)表3。

根據(jù)以上分類規(guī)則，分析公租房定價(jià)因子與租金可支付關(guān)聯(lián)程度和關(guān)聯(lián)特征：

特征一(節(jié)點(diǎn)3)：在租戶屬于相對(duì)低收入，即收入小于3500元的個(gè)稅免征點(diǎn)以下的群體，醫(yī)療條件對(duì)其租金的可支付性影響程度較大。在調(diào)查的樣本中，月收入雖然低于3500元，但是如果對(duì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的配套條件達(dá)到滿意狀態(tài)，有72.4%認(rèn)為當(dāng)前的租金屬于合理狀態(tài)。

特征二（節(jié)點(diǎn)7）：月生活費(fèi)的支出高低，在對(duì)低收入群體中會(huì)影響其租金的可支付能力。在調(diào)查樣本中，如果沒(méi)有良好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)配套條件，但是收入水平低于3500元，月生活費(fèi)支出小于2000元的，即不需要較高的月生活費(fèi)支出的低收入群體，對(duì)租金的支付性也會(huì)提升。

特征三（節(jié)點(diǎn)13、14）：綠化衛(wèi)生條件的優(yōu)劣程度在租金定價(jià)中有一定的影響，也影響著租金可支付性的感知。從調(diào)查樣本分析，如果收入小于3500元且月生活費(fèi)支出大于2000元的群體中，若公租房沒(méi)有提供良好的醫(yī)療條件，但是綠化衛(wèi)生條件不滿意，租金也認(rèn)為處于合理水平。但是如果提供的綠化條件較好，對(duì)于支付能力弱的群體，認(rèn)為當(dāng)前租金偏高。

特征四（節(jié)點(diǎn)9，節(jié)點(diǎn)15）：在租戶屬于相對(duì)高收入,即收入大于3500元的群體中，對(duì)物業(yè)管理的滿意情況下，單身居住者，家庭負(fù)擔(dān)小，支付能力高，認(rèn)為當(dāng)前租金偏低，或者雖然是丁克或多代同居的家庭結(jié)構(gòu)，如果月生活費(fèi)低于1200元，家庭負(fù)擔(dān)不重，也認(rèn)為當(dāng)前租金偏低。這說(shuō)明對(duì)相對(duì)高收入的租戶群體中，如果家庭負(fù)擔(dān)較小，支付能力較高，并且物業(yè)管理在支付意愿中占有較為重要的地位。

特征五（節(jié)點(diǎn)19和20）：揭示家庭結(jié)構(gòu)對(duì)可支付性租金定價(jià)的影響。在收入高于3500元、物業(yè)管理較為滿意，但是月生活費(fèi)的支出較高（大于1200元）的此類租戶中，如果是丁克或二代等居住人口較少的家庭對(duì)當(dāng)前租金也可支付，但是三代同居的家庭就認(rèn)為當(dāng)前租金偏高。

特征六（節(jié)點(diǎn)11、17、18）：反映租戶收入大于3500元的相對(duì)高收入群體中，對(duì)物業(yè)管理狀況不滿意的情況下，綠化衛(wèi)生條件和月生活費(fèi)支出的高低對(duì)租金可支付的影響。即如果收入水平在租戶群體中相對(duì)較高，物業(yè)管理狀況不滿意，而綠化衛(wèi)生情況令人滿意，認(rèn)為租金定價(jià)合理。但是，如果綠化衛(wèi)生也令人不滿意，月生活費(fèi)支出偏低（小于2000元）的群體，認(rèn)為租金合理，但是月生活費(fèi)高于2000元的群體，認(rèn)為租金偏高，租金的可支付不足。

在決策樹(shù)分析中，有物業(yè)管理、醫(yī)療、綠化衛(wèi)生、家庭結(jié)構(gòu)、生活費(fèi)的支出對(duì)租金可支付的影響，是基于不同收入分類，有著不同的影響因素。家庭結(jié)構(gòu)、生活費(fèi)支出等家庭因素實(shí)際上影響著租金支付能力的收入水平，在同等住房效用下也會(huì)影響著租金的可支付。不同類別的租金定價(jià)因素，存在著對(duì)租金影響的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

四、公租房定價(jià)與相關(guān)政策建議

（一）以差異化定價(jià)實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的合理配置

公租房租金產(chǎn)生的根源是來(lái)自于公租房作為準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，產(chǎn)生的效用對(duì)全體納稅人不完全回饋的差值，過(guò)低和過(guò)高的租賃價(jià)格都會(huì)導(dǎo)致福利資源的分配不公[7]。本研究的三個(gè)樣本城市對(duì)其定價(jià)方法進(jìn)行調(diào)研：福州是根據(jù)居民收入、住房運(yùn)營(yíng)、多部門(mén)意見(jiàn)整合及考慮市場(chǎng)租金的60%～80%水平進(jìn)行定價(jià)；廈門(mén)市以承租家庭收入為定價(jià)依據(jù)、應(yīng)用人均收入和租戶住房可支付能力制定計(jì)租標(biāo)準(zhǔn)、并按家庭收入和單位性質(zhì)給予不同的財(cái)政補(bǔ)貼；重慶市按貸款本息、維護(hù)管理費(fèi)作為定價(jià)基礎(chǔ)，并由重慶市物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)以不超過(guò)市場(chǎng)租金的60%為基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)。可以看出三大城市在實(shí)際定價(jià)實(shí)踐中，基本是對(duì)市場(chǎng)、成本、收入三大因素的綜合權(quán)衡制定較為粗略的標(biāo)準(zhǔn)。粗略的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不同的租戶而言出現(xiàn)了租金偏高或偏低現(xiàn)象。公租房定價(jià)涉及個(gè)人、家庭、住房及其環(huán)境等多種因素，應(yīng)以家庭個(gè)體為對(duì)象分別確定租金水平，不僅考慮其收入因素，還要根據(jù)公租房的定價(jià)因素及重要性程度，建立智能評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)申請(qǐng)對(duì)象展開(kāi)租金的可支付評(píng)估來(lái)實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)對(duì)象的差異化定價(jià)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置。

（二）關(guān)注通脹等宏觀經(jīng)濟(jì)整體變化對(duì)公租房定價(jià)的影響

公租房的定價(jià)實(shí)踐中，成本導(dǎo)向定價(jià)考慮了折舊、維修費(fèi)、管理費(fèi)等因素，市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)是以商品供求關(guān)系決定，同時(shí)也包含著供需雙方對(duì)房屋的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、利潤(rùn)、地租等多因素綜合博弈的結(jié)果。住房租金是我國(guó)消費(fèi)生活指數(shù)的構(gòu)成項(xiàng)目。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，尤其是發(fā)生通脹時(shí)，公共租賃住房租金勢(shì)必面臨著嚴(yán)峻的上漲壓力。收入水平和生活費(fèi)支出是公租房可支付性租金定價(jià)中的主要影響因子，在通脹時(shí)期，租房者的月生活支出也在上漲，收入的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力降低，可支付租金水平在下降。所以，公租房定價(jià)在考慮成本或市場(chǎng)租金時(shí)，要關(guān)注通脹等宏觀經(jīng)濟(jì)整體變化對(duì)公租房定價(jià)的影響，否則將削弱公租房社會(huì)保障效果。

（三）以動(dòng)態(tài)化定價(jià)為杠桿建立公租房進(jìn)出機(jī)制

目前各個(gè)城市公租房設(shè)定準(zhǔn)入條件，一般以年齡、收入、當(dāng)前居住面積等為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種標(biāo)準(zhǔn)往往使準(zhǔn)入條件顯得較寬松。而在退出管理方面，雖然出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)定鼓勵(lì)自覺(jué)退出和懲罰性退出，但監(jiān)督機(jī)制的缺乏和監(jiān)督成本的存在，許多租房者一旦申請(qǐng)到公租房，便以各種理由長(zhǎng)期使用或轉(zhuǎn)租等，退出機(jī)制的實(shí)施障礙較大。然而，隨著時(shí)間的遷移，租戶的收入、家庭因素、效用因素也在不斷地發(fā)生著變化，對(duì)租金的可支付性也是動(dòng)態(tài)變化的。另一方面，住房的可持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都需要政府的監(jiān)督、管理和資金投入。所以，建立租金定價(jià)的動(dòng)態(tài)調(diào)整智能評(píng)估系統(tǒng)。以價(jià)格為杠桿，當(dāng)租戶的定價(jià)因素發(fā)生改變時(shí)，實(shí)際意味著享有保障權(quán)益的條件在發(fā)生改變，那么通過(guò)提高或降低價(jià)格，調(diào)整申請(qǐng)者的準(zhǔn)入意愿，適時(shí)地自動(dòng)退出意愿，既提升公租房的周轉(zhuǎn)效率，又能促進(jìn)公租房的可持續(xù)性。

（四）基于居住群體特征性需求加強(qiáng)公租房公建配套

新加坡等國(guó)家的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，如果能為新住區(qū)提供足夠的、便利的配套設(shè)施，就可以吸引居民安居樂(lè)業(yè)。本研究結(jié)果表明，醫(yī)療條件、綠化衛(wèi)生、物業(yè)管理等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給與收入、生活費(fèi)支付等存在交互作用，影響可支付租金水平。另一方面，根據(jù)門(mén)檻理論，維持公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)行存在基本需求門(mén)檻。保障性住房社區(qū)建設(shè)和居民導(dǎo)入過(guò)程中，要根據(jù)居民的收入、消費(fèi)等特性及其居住需求，進(jìn)行合理配置公租房服務(wù)設(shè)施供給類型、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)序等問(wèn)題決策，既避免公共服務(wù)資源閑置，又提升租金的可支付性。

五、研究不足與展望

隨著公共租賃住房成為保障房的供應(yīng)主體模式，制定使承租人愿意且有能力支付的合理化價(jià)格機(jī)制，才能使保障房發(fā)揮其本質(zhì)的社會(huì)保障作用。目前國(guó)內(nèi)外的理論和實(shí)踐，主要把承租人的收入、需求面積、區(qū)位等主要因素納入定價(jià)模型中。本文在既有研究的基礎(chǔ)上，雖然考慮更多的可支付租金定價(jià)因子，提出定價(jià)及其相關(guān)的政策建議，但也存在以下的不足：本課題的數(shù)據(jù)均來(lái)自課題組的第一手資料，受到地域和調(diào)研條件的限制，樣本只選取部分城市為代表，使得樣本的代表性受到影響。本文在部分住房效用因素中，為數(shù)據(jù)簡(jiǎn)化處理，更好提煉特征，將屬性值分類進(jìn)行歸并處理，使得屬性值分類略為粗糙。在未來(lái)的研究中，要進(jìn)一步擴(kuò)大樣本容量，考慮各個(gè)省份定價(jià)模式、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等差異，進(jìn)行不同定價(jià)制度現(xiàn)狀對(duì)可支付定價(jià)影響的比較研究，不同區(qū)域公租房可支付性租金的比較研究，為不同省情提出更加具體化的公租房定價(jià)及其相關(guān)建議，切實(shí)有效地推動(dòng)公租房的可持續(xù)性。

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F282

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：1009－2447（2016）03－0051－06

2016-06-24

國(guó)家社科基金項(xiàng)目（13BGL150）；福建省社科規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目（FJ2015A023）

林曉艷（1975-），女，福建福州人，福建工程學(xué)院管理學(xué)院副教授。