今年下半年以來，北京市土地市場(chǎng)陷入此起彼伏的地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)。從年初至今，北京市共誕生了13宗地王，地王成交的樓面地價(jià)已經(jīng)全面超過商品房價(jià)格。

區(qū)域土地價(jià)值的提升，似乎應(yīng)該給周邊在售項(xiàng)目提供了漲價(jià)利好條件。然而，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，13宗地王周邊項(xiàng)目提價(jià)現(xiàn)象并未顯現(xiàn)，除年初豐臺(tái)區(qū)白盆窯地王帶動(dòng)周邊項(xiàng)目價(jià)格微漲外，僅有11月13日的通州臺(tái)湖地王周邊項(xiàng)目大幅提價(jià)，其他地王并沒有帶來區(qū)域房價(jià)變動(dòng)。

地價(jià)漲 房價(jià)漲不動(dòng)

今年1月7日，北京華潤、首開、聯(lián)新投資聯(lián)合體在開年就以86.25億元的總價(jià)拿到了豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊，成為當(dāng)時(shí)的北京市新總價(jià)地王。該項(xiàng)目樓面地價(jià)為3.1萬元/平方米，周邊距離較近的西華府項(xiàng)目售價(jià)為42000元/平方米。且樓面地價(jià)只是土地成本，加上建安成本、銷售成本、利潤才是最終面市價(jià)格。業(yè)界一般認(rèn)為，房價(jià)約等于樓面地價(jià)的2倍，這意味著該地塊所開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到60000元/平方米才具備盈利空間。

不過，西華府項(xiàng)目在豐臺(tái)白盆窯地王產(chǎn)生之后，借該利好僅上調(diào)了1000元/平方米，此后的近一年時(shí)間里，隨著北京樓市量價(jià)齊升的行情，該項(xiàng)目的現(xiàn)售價(jià)才漲到了49990元/平方米。

自2005年至2014年，10年時(shí)間里，每年北京成交住宅用地中樓面地價(jià)最高和溢價(jià)率最高的地塊共20宗，其中18宗地塊均已上市，從拿地到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，因此豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊如果在兩年后入市，售價(jià)6萬元/平方米并非沒有可能。

但在2015年下半年所產(chǎn)生的地王就沒有那么幸運(yùn)，地王誕生雖然代表著土地成本的抬高，但區(qū)域內(nèi)房價(jià)卻顯得波瀾不驚。

在新年“第一炮”以后，北京土地市場(chǎng)一度陷入沉寂期。上半年，北京土地市場(chǎng)成交38宗，金額為685.3948億元，從規(guī)劃建筑面積看，大約在540萬平方米，其中住宅土地非常少，合計(jì)成交居住用地只有271萬平方米，是最近三年同期住宅供地最少的一次。

在今年下半年，北京土地供應(yīng)開始放量，房企搶地態(tài)勢(shì)愈演愈烈。9月份以來，幾乎月月有地王、周周出地王，還出現(xiàn)同日雙地王的局面。9月2日，朝陽區(qū)孫河北甸西村地塊成為區(qū)域單價(jià)、總價(jià)雙料地王，樓面地價(jià)到達(dá)55000元/平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將超過10萬元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目財(cái)富城堡卻一直保持著55000元/平方米的售價(jià)，高端豪宅龍湖雙瓏原著3700萬元/套的價(jià)格也紋絲未動(dòng)。

9月8日，朝陽東壩南區(qū)誕生區(qū)域單價(jià)地王，樓面地價(jià)接近5萬元/平方米，未來售價(jià)預(yù)期也在10萬元/平方米區(qū)間。但周邊可參照項(xiàng)目利錦府一直是59909元/平方米，未見調(diào)整：10月30日、11月2日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)接連兩個(gè)地塊創(chuàng)下全市總價(jià)第二、第三名，但周邊的公園懿府項(xiàng)目開盤40000元/平方米的價(jià)格，不但并未在地王產(chǎn)生后漲價(jià)，在年底沖量時(shí)還略有價(jià)格松動(dòng)。

“雖然地王產(chǎn)生代表著土地價(jià)值的提升，但一些地王周邊原有項(xiàng)目的規(guī)劃和定位并沒有調(diào)整。這些項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群體和地王項(xiàng)目面對(duì)的客群存在著差異，因此不具備漲價(jià)條件。即使?jié)q價(jià)，產(chǎn)品沒有改變，附加值沒有提高的情況下，也不是現(xiàn)有客戶能夠接受的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

面粉貴過面包成常態(tài)

從成交地王的樓面地價(jià)來看，面粉貴過面包已成常態(tài)。13宗地王中，10宗地王的樓面地價(jià)均超過地塊所在板塊的成交均價(jià)，部分地塊甚至超過板塊中高端在售項(xiàng)目的成交均價(jià)。事實(shí)上，不僅是地王如此，下半年北京成交地塊，樓面地價(jià)超過周邊項(xiàng)目均價(jià)已是常態(tài)，未來北京商品房市場(chǎng)也將普遍“被豪宅化”。

盡管土地的價(jià)值被日益推高，但水漲船高理論并沒有得到應(yīng)驗(yàn)。直到11月13日，通州臺(tái)湖地王出現(xiàn)后，這一現(xiàn)象被打破。臺(tái)湖地塊樓面地價(jià)約為3.8萬元/平方米。在地王誕生的第二天，周邊項(xiàng)目就已經(jīng)醞釀?wù){(diào)價(jià)。

緊鄰臺(tái)湖地塊的潤楓領(lǐng)尚項(xiàng)目原價(jià)27000元/平方米，直接將售價(jià)調(diào)整為32000元/平方米，每平方米上漲了5000元。而旁邊的高端項(xiàng)目泰禾拾景園更為夸張，由原來的34000元/平方米，調(diào)整到6萬元/平方米，每平方米漲了26000元。

這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售人員對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者解釋：“漲價(jià)的原因就是周邊拍出了新地王，證明這塊區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到提升?！辈贿^泰禾拾景園的銷售人員坦言，漲價(jià)后看房客戶確實(shí)有所減少。

郭毅認(rèn)為，臺(tái)湖板塊個(gè)別項(xiàng)目提價(jià)并不代表主流?！斑@兩個(gè)項(xiàng)目前期銷售比較好，有一些客戶的積累。而且從房地產(chǎn)營銷慣例來看，前期是走量階段，后期是擴(kuò)大利潤的階段，如果有漲價(jià)的契機(jī)就會(huì)調(diào)整價(jià)格。”

開發(fā)商心里也沒底

在11月18日，綠城與中交和平安組建聯(lián)合體，以總價(jià)57億元拿下北京門頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面地價(jià)達(dá)3，32萬元/平方米。

綠城中國控股有限公司執(zhí)行董事李青岸曾公開表示，按照拿地前預(yù)估的3萬元/平方米樓面地價(jià)，加上建安、稅費(fèi)等成本，項(xiàng)目最終成本價(jià)是每平方米4萬元多一點(diǎn)，如果周邊房價(jià)能賣到4.5萬元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

而在最終以3.32萬元/平方米的樓面地價(jià)拿地后，綠城方面負(fù)責(zé)此次拿地事宜的北京區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理李駿則表示，“壓力還是大，未來這個(gè)項(xiàng)目房價(jià)會(huì)引領(lǐng)門頭溝”。

綠城的一位高管也表示，“過去在北京北部做豪宅項(xiàng)目看得見客戶，但如今在門頭溝做豪宅，什么人會(huì)來買還沒有完全想好。”

盡管土地成本一高再高，房企還是不斷出手。“北京土地市場(chǎng)狼多肉少，想在北京拿地的開發(fā)商太多了，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致土地價(jià)格攀升；北京的土地也越來越少，地塊越來越小，已經(jīng)變成一種稀缺品?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

對(duì)于拿到地王的房企來說，如何運(yùn)作高價(jià)項(xiàng)目也需要?jiǎng)幽X筋?！捌鋵?shí)前期一些地王項(xiàng)目的入市策略可以參考，一些開發(fā)商采用縮小單套面積提高單價(jià)、控制總價(jià)的方法。所謂‘10萬+’的頂豪，總價(jià)也就是1000多萬元?！惫惚硎?。

陳云峰則認(rèn)為，這些地王房企也是在賭市場(chǎng)?！斑@是一場(chǎng)豪賭。這些地王地塊在2017年肯定要入市的，那時(shí)候能否都賣上‘10萬+’的價(jià)格還是未知數(shù)，尤其是五環(huán)外的項(xiàng)目，我認(rèn)為是有風(fēng)險(xiǎn)的?！?/p>

責(zé)任編輯/星霓