李國(guó)壘

在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源上，可以分為企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)；從風(fēng)險(xiǎn)范圍上，可以分為宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般性風(fēng)險(xiǎn)，又有其特殊性風(fēng)險(xiǎn)?？陀^分析和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，有助于有效防控風(fēng)險(xiǎn)舉措的制定與實(shí)施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)既包括宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，也包括部分中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

（一）宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有四類：土地政策、金融政策、稅收政策和行政方式調(diào)控。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響非常明顯。特別是2008年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了多輪調(diào)控，包括出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政政策、貨幣政策以及稅收政策等，配套有公積金貸款政策、土地政策等相關(guān)調(diào)控辦法。概要?dú)w納國(guó)家層面的宏觀調(diào)控政策有：2008年12月“國(guó)十三條”、2009年12月“國(guó)四條”、2010年1月“國(guó)十一條”、2010年3月兩次房改方案被寫入兩會(huì)正式議案、2010年4月新“國(guó)十一條”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“國(guó)八條”、2013年 “國(guó)五條”、2014年 “雙向調(diào)控”和2015年“3·30政策”等。每一輪宏觀調(diào)控政策，都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境、融資環(huán)境產(chǎn)生了重大影響。如限購(gòu)政策和藍(lán)印政策的出臺(tái)與取消，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成直接影響。因此，政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的客觀風(fēng)險(xiǎn)，也是左右房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家對(duì)省、市某一區(qū)域的戰(zhàn)略定位，各省、市對(duì)所轄區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，都直接影響著這一區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)走勢(shì)。比如：國(guó)家對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的批復(fù)，天津啟動(dòng)了市區(qū)與濱海新區(qū)之間區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。但由于這一區(qū)域醫(yī)療、教育、商業(yè)、公共交通等配套設(shè)施建設(shè)的滯后，導(dǎo)致該區(qū)域房市走勢(shì)低迷，房產(chǎn)銷售不暢，在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠將大幅減緩，投資收益下降，甚至出現(xiàn)虧損?？梢?jiàn)，區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的又一重要風(fēng)險(xiǎn)。

（三）國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任與其處于市場(chǎng)主體地位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

目前保障性住房建設(shè)中，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)著主要投資和建設(shè)任務(wù)。保障房中限價(jià)商品房的投資建設(shè)方式是：土地必須在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)買，建設(shè)成本全部由投資建設(shè)單位承擔(dān)。售價(jià)由政府部門確定，政府部門的定價(jià)普遍低于建設(shè)成本，客觀上造成該類保障房項(xiàng)目虧損。保障房項(xiàng)目所在區(qū)域離中心城區(qū)較遠(yuǎn)、配套不完善，房屋難以實(shí)現(xiàn)快速銷售。因此，國(guó)有企業(yè)在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，在保障性住房建設(shè)中沉淀了大量資金，也承受著相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)企處于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中的主體地位，與現(xiàn)行的保障房項(xiàng)目特別是限價(jià)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式相矛盾，給國(guó)企的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量帶來(lái)較難調(diào)和的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于北、上、廣、深一線城市，具有總體價(jià)格偏低，土地和房產(chǎn)泡沫較少的特點(diǎn)?；谶@一特點(diǎn)，近年來(lái)，天津區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本沒(méi)有碰上暴利型機(jī)遇，盡管這樣，開(kāi)發(fā)商仍然普遍面臨銷售不暢的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，目前天津區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求，特別是外環(huán)線以外，商品房的庫(kù)存量較大、限價(jià)商品房的持證人數(shù)遠(yuǎn)少于供應(yīng)房屋套數(shù)。此外，近年來(lái)土地出讓條件規(guī)定土地摘牌后，要求在天津市區(qū)域內(nèi)地塊所在區(qū)縣成立獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司，這種地域性政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被動(dòng)地實(shí)行成立一批項(xiàng)目公司的方案，從而導(dǎo)致人力資源配置成本提高、企業(yè)資質(zhì)要求增多及項(xiàng)目管理難度增加，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加等新的困難。根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的特征，如果天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不做出經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的必要調(diào)整，就會(huì)難以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包括微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險(xiǎn)。

（一）投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于選擇投資區(qū)域和投資類型方面的決策風(fēng)險(xiǎn)。

1.投資區(qū)域選擇風(fēng)險(xiǎn)

這類風(fēng)險(xiǎn)主要指地域的差異化對(duì)投資選擇不確定性的影響。由于不同地區(qū)在投資環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、周邊區(qū)域配套環(huán)境等方面存在較大差異，對(duì)項(xiàng)目投資后的效益影響較大。目前天津已開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)銷售項(xiàng)目顯示：市內(nèi)六區(qū)項(xiàng)目的銷售與效益好于其他區(qū)域，而外環(huán)線以外區(qū)域項(xiàng)目明顯滯銷，從趨勢(shì)上看，庫(kù)存壓力短期內(nèi)難以緩解。因此，投資項(xiàng)目所在區(qū)域的不同會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益。

2.投資類型風(fēng)險(xiǎn)

這類風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的差異化導(dǎo)致投資效益的差異。不同的投資類型，如工業(yè)地產(chǎn)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、公寓、旅游地產(chǎn)、保障房、公建等產(chǎn)品類型，不同的產(chǎn)品類型，面對(duì)的市場(chǎng)群體不一樣，開(kāi)發(fā)以及銷售模式都存在差異，最終導(dǎo)致產(chǎn)品的投資效益差異性較大。投資產(chǎn)品類型的差異化以及投資產(chǎn)品的組合開(kāi)發(fā)模式，直接影響項(xiàng)目的投資效益。從目前天津地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益上分析，除市內(nèi)六區(qū)商品房產(chǎn)品效益較好外，其他投資類型在五年內(nèi)很難收回投資。

（二）項(xiàng)目粗放管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在中國(guó)快速發(fā)展，雖已由成長(zhǎng)期過(guò)渡至成熟期，但就其以整合資源、投資為主的屬性，使得大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理仍處于建設(shè)經(jīng)營(yíng)發(fā)包方的角色，項(xiàng)目管理粗放的情況比較普遍，忽視了對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的精細(xì)化管理。如對(duì)項(xiàng)目前期工作中的可行性論證、設(shè)計(jì)過(guò)程的精準(zhǔn)定位、建設(shè)過(guò)程中成本管控、營(yíng)銷策劃、從項(xiàng)目開(kāi)工到實(shí)現(xiàn)銷售，從銷售到結(jié)算、決算等項(xiàng)目建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理仍處于較低水平，這些環(huán)節(jié)的精細(xì)化程度直接影響到項(xiàng)目的投資收益。當(dāng)然，也有部分大型房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的精細(xì)化管理已提升到一定水平，并真正達(dá)到了企業(yè)成熟期。

（三）國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制、分配機(jī)制、用人機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)處于獨(dú)資、絕對(duì)控股或在同一投資主體內(nèi)國(guó)有全資企業(yè)交叉持股的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。因此，企業(yè)市場(chǎng)主體地位沒(méi)有真正確立，現(xiàn)代企業(yè)制度不健全，經(jīng)營(yíng)機(jī)制、分配機(jī)制和用人機(jī)制活力不足，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)效率不高的狀況具有一定普遍性。分配機(jī)制、用人機(jī)制的不健全、不完善會(huì)給企業(yè)帶來(lái)人力資源有效性的風(fēng)險(xiǎn)。

在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目或項(xiàng)目公司仍存在不能按照模擬法人方式組織實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核還不健全，融資的運(yùn)營(yíng)管理、投資效率管理等經(jīng)營(yíng)機(jī)制還不完善等問(wèn)題，給資本運(yùn)行效率帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

在分配機(jī)制上，項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核方案中績(jī)效與薪酬沒(méi)有掛鉤，特殊、重要崗位人員激勵(lì)與約束機(jī)制不足，“干好干壞差別不大”的分配機(jī)制，既沒(méi)有起到激勵(lì)作用，也沒(méi)有起到約束和懲罰作用，沒(méi)有充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相互統(tǒng)一。

在用人機(jī)制上，未能完全按照市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的原則選擇和使用人才，分級(jí)分類的企業(yè)員工市場(chǎng)化公開(kāi)招聘機(jī)制未健全，企業(yè)各類管理人員公開(kāi)招聘、競(jìng)爭(zhēng)上崗還不完善，沒(méi)有真正形成企業(yè)各類管理人員能上能下、員工能進(jìn)能出的用人、用工機(jī)制。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范的幾點(diǎn)建議

綜上所述，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著宏觀、中觀以及微觀上的多種風(fēng)險(xiǎn)。因此，要從多個(gè)維度防范風(fēng)險(xiǎn)。

在防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一是要密切留意國(guó)家政策，順勢(shì)而行。二是要緊跟國(guó)家政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)。

在防范中觀風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一是要多與政府溝通交流協(xié)商，反映并解決好保障房定價(jià)問(wèn)題。二是要盡快完善區(qū)域醫(yī)療、教育、商業(yè)、公共交通等配套設(shè)施建設(shè)，在履行企業(yè)責(zé)任過(guò)程中達(dá)成與政府、買方三方共贏的目標(biāo)。

在防范微觀風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一是要對(duì)自身投資結(jié)構(gòu)有清晰的認(rèn)知，并提高自身識(shí)別和篩選投資項(xiàng)目的能力；二是要花時(shí)間和精力系統(tǒng)學(xué)習(xí)精益化管理經(jīng)驗(yàn)；三是設(shè)計(jì)行之有效的分配機(jī)制、用人機(jī)制，盤活人力資源，獎(jiǎng)罰分明，以合理的方式使企業(yè)員工適應(yīng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。

李求軍/責(zé)任編輯