于浩 威海市住房委員會辦公室蔣玲 威海市物業(yè)管理辦公室

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探究公共租賃住房的后續(xù)管理辦法

于浩 威海市住房委員會辦公室
蔣玲 威海市物業(yè)管理辦公室

摘 要：我國興建了大量的保障性住房，主要包括廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房，其中公共租賃住房對于解決城市中等偏低收入家庭住房困難，緩解新職工的階段性住房壓力以及改善外來務(wù)工人員的居住條件發(fā)揮了重要的作用。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 私有化

一、公共租賃住房制度存在的問題

（一）供給和需求存在嚴重的不對等

隨著城市化進程的加速和社會人口流動性的增強，而居高不下的房價對于目前夾心層群體的經(jīng)濟收入狀況來說實在難以應對，他們對于公租房的需求也會越來越大。然而，目前就已經(jīng)實施試點的幾個城市來看，各地由于房源供應不足，再加上管理能力有限，所以覆蓋人群相對較窄，都設(shè)置了一定的準入門檻——戶籍制度。北京公租房的供應對象為城市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。廣州、廈門等地的供應對象也都針對城鎮(zhèn)戶籍人口。重慶則較為寬松，申請人只要年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有良好的支付能力，符合政策規(guī)定就可以申請。上海規(guī)定如果持有本市居住證在同時滿足其他政策規(guī)定的條件下也可申請。

（二）選址

目前，許多城市的公租房建設(shè)選址大都集中在城市郊區(qū)，沒有便利的交通和生活設(shè)施，城市居民居住空間結(jié)構(gòu)的異向分化日趨明顯，低收入群體聚集區(qū)的邊緣化逐漸破壞了城市的整體和諧性。為了防止因低收入貧困群體逐漸移往城市邊緣地帶聚集居住而導致“平民窟”現(xiàn)象的發(fā)生，應當逐漸發(fā)展多種房源籌資機制，盡量把公租房同其他住房布局在一起，實現(xiàn)融合居住。

（三）資金來源和融資機制

融資機制是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。公共租賃住房的性質(zhì)和特征決定了其資金籌措過程中，面臨與廉租住房相似的問題，主要包括：①籌集、建設(shè)和發(fā)展公共租賃住房既要解決“房源”所需的資金，又要負擔長期的房屋維修費用，所需資金與開發(fā)普通住宅一樣數(shù)量龐大、且占用周期長；②基于公共租賃住房建設(shè)的社會保障性，公共租賃住房建設(shè)管理以“保本微利”為原則，其租金實行政府限價，租金標準較低，難以形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。③由于相關(guān)部門在保障性住房的計劃審批、手續(xù)辦理、落實優(yōu)惠政策等方面拖拉、掣肘，建房成本和風險大大增加，使開發(fā)企業(yè)對建設(shè)公共租賃住房難以產(chǎn)生足夠的興趣。

（四）制度建設(shè)落后，缺乏相應的管理機構(gòu)

近年來，我國中央政府一直高度關(guān)注住房保障制度的建設(shè)，先后制定了相關(guān)的關(guān)于經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房在內(nèi)的一系列保障住房的法律法規(guī)，《指導意見》雖然對公租房具體實施內(nèi)容進行了規(guī)定，但立法層次較低，配套法律體系也不健全。同時，住房保障是一項政策性、動態(tài)性、連續(xù)性很強的工作，目前國內(nèi)大部分城市都沒有設(shè)立明確的管理公租房的相應部門，也沒有配備專職人員，這就難以適應日益發(fā)展的公租房的要求。

二、發(fā)展我國公共租賃住房制度的建議

（一）有效拓展資金來源渠道，建立多樣化的公租房

考慮到公租房的可持續(xù)性，在建設(shè)資金上除了保證政府的投入外，還要積極拓展其他有效的渠道，增強公租房的生命力。香港房委會通過出租公共房屋附屬的商業(yè)設(shè)施和停車場等非住宅設(shè)施，獲得穩(wěn)定的收入和盈利來源，這種以商養(yǎng)房的思路值得內(nèi)地借鑒。今后，在設(shè)計公租房時應保證一部分商業(yè)配套設(shè)施的興建，這樣既方便了入住者，又使公租房獲得了穩(wěn)定的資金補充。同時國家還應制定相應法律法規(guī)確保由此帶來的收益要最終返回到公租房的建設(shè)使用上。

（二）投資主體多元化，給予公租房享受土地、財稅、金融等多方面的政策支持

按照政府主導，社會廣泛參與的原則，鼓勵社會機構(gòu)積極參與到公租房的建設(shè)當中以此解決土地、資金和房源的困難。同時也可借鑒英國政府的經(jīng)驗，鼓勵非營利組織將自身興建的普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥?，從而緩解政府的資金壓力，拓寬投資渠道。其中政府主導，就是要發(fā)揮政府的主體作用，將發(fā)展公租房列為政府的職責范圍，通過直接投資、部分投資或通過“土地供應”、稅收優(yōu)惠、金融安排等手段提供支持。

（三）多種渠道籌集房源

《指導意見》中指出公租房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公租房除了要考慮土地成本之外還應結(jié)合生活需要，應該選在土地資源相對比較豐富的城市近郊和產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，同時應配套建設(shè)和完善必要的生活設(shè)施，如醫(yī)院、學校、銀行、超市等，方便承租群體的工作和生活。公租房還可以采取在商品房中配建的方式，在土地招標之初就和開發(fā)企業(yè)事先約定必須在新建住房用地中配建一定比例的公租房。

（四）建立嚴格的準入和退出機制

各國在公租房出臺初期為了保證制度的公平性都會制定較為嚴格的準入機制，如英國就采取了嚴格的打分制，香港也采取了嚴格的資格審查，對違反規(guī)定的租戶做出限制等。

在甄別入住對象時應該舉房管部門、民政部門、社會保障部門、金融部門、公安部門幾家之力協(xié)同調(diào)查和審核入住者的資格。同時把好出口關(guān)，要定期地對入住公租房的對象進行審核，一旦承租人的收入水平超過準入線或使用期間存在違法行為，及時讓其退出以實現(xiàn)資源的再次合理配置。

公租房的租金水平應結(jié)合開發(fā)建設(shè)成本、各地的住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，一般應至少確定在市場租金水平80%以下，并按年度實行動態(tài)調(diào)整。同時，為減輕承租人租金支出負擔，符合條件的承租人可申請?zhí)崛”救斯e金賬戶內(nèi)的存儲余額用于支付公共租賃房租金。

參考文獻：

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