文/吳舒妮 美國(guó)哥倫比亞大學(xué)建筑學(xué)院 美國(guó)紐約 10027

淺析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素及其發(fā)展創(chuàng)新策略的幾點(diǎn)思考

文/吳舒妮 美國(guó)哥倫比亞大學(xué)建筑學(xué)院 美國(guó)紐約 10027

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)重要地位，起著牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用，直接關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和穩(wěn)定。在對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行探析和評(píng)價(jià)的過程中，要從多元角度出發(fā)，透視不同層次因素的不同影響效果。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然有所放緩，但是也一直走在行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前列，同時(shí)不容忽視，在發(fā)展過程中仍存在諸多的問題。本文立足房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)，對(duì)不同經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行不同角度的分析，并提出相應(yīng)創(chuàng)新發(fā)展策略，以期為理論研究和行業(yè)的實(shí)踐發(fā)展提供意見建議。

房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素；創(chuàng)新發(fā)展；經(jīng)濟(jì)策略

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展階段，雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力出現(xiàn)，但是增長(zhǎng)速度仍位居世界前列。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)狀況，在經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要作用，同時(shí)，也直接影響百姓生活質(zhì)量和水平，關(guān)系國(guó)際民生。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響不容置疑，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”角度來看，房地產(chǎn)都發(fā)揮著重要的作用：從投資角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)家GDP起著直接的重要作用；從消費(fèi)角度看，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，屬于重要的，而且?guī)缀跏亲畲箢~的消費(fèi)產(chǎn)品；從出口角度看，不斷輸出技術(shù)、人力、項(xiàng)目的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，也占據(jù)著重要的地位。因此，可以這樣講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展程度，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，存在著多種不同的影響因素，在這些不同因素的影響下，如何創(chuàng)新發(fā)展，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者所需要深刻思索的問題，既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)，也是本文予以關(guān)注的重點(diǎn)[1]。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素分析

（一）購(gòu)買市場(chǎng)因素

我國(guó)人口基數(shù)龐大，是世界上人口最多的國(guó)家，在這樣的人口背景下，對(duì)房地產(chǎn)供給存在著巨大的需求。單單從人口數(shù)量來看，在全世界范圍內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最大的市場(chǎng)，具有巨大的市場(chǎng)潛力和供給性缺口。

有人提出質(zhì)疑說，中國(guó)三分之二的人還生活在生養(yǎng)他們的土地上，即農(nóng)村地區(qū)，對(duì)于這些人來說，并不具有購(gòu)買房產(chǎn)的剛性需求，因?yàn)樗麄兊淖》啃枨蠖纪ㄟ^宅基地的方式得到了滿足。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)于房地產(chǎn)的大量需求開始顯現(xiàn)，另外隨著城鎮(zhèn)化的不斷加快，也提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。有經(jīng)濟(jì)認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)大地上，正在進(jìn)行著中華文明有史以來最大范圍和規(guī)模的人口遷徙，即從農(nóng)村到城市的遷徙。這也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的告訴發(fā)展帶來了機(jī)遇。隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，市場(chǎng)存在著一定的飽和狀態(tài)，但是八億農(nóng)民的進(jìn)程，則是房地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)春天[2]。

單單從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律角度來看，房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，具有商品的一般屬性，其價(jià)格要受到供求關(guān)系的影響，因此，百姓對(duì)于房地產(chǎn)的需求，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到影響和波動(dòng)的最重要因素。

（二）政策因素

除了供求關(guān)系，即市場(chǎng)上的需求對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響之外，另一個(gè)重要的影響因素就是政策因素。在我國(guó)的宏觀調(diào)控政策中，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，主要存在于利率因素、貨幣政策，以及居民收入的影響等。這些都是經(jīng)濟(jì)因素的體現(xiàn)，但是在這些因素背后，都明顯的存在著政策的影子，所以在本文中將這些影響因素都?xì)w結(jié)為政策因素。

在財(cái)政政策方面，如果國(guó)家通過中國(guó)人民銀行進(jìn)行調(diào)控，實(shí)行寬松的貨幣政策，則市場(chǎng)資金充裕，市場(chǎng)上的流動(dòng)資金比較多，所以也會(huì)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之，如果實(shí)行緊縮的貨幣政策，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到一定的抑制作用[3]。

（三）利率因素

利率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接的影響，一方面，利率直接對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買者心理產(chǎn)生影響，如果國(guó)家采取較高的利率，那么居民更愿意將錢存在銀行里，而減少在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為，只有當(dāng)利率較低的時(shí)候，市民的空余資金難以找到有效的投資途徑，一部分人才會(huì)考慮將資金轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，進(jìn)行保值和投資。從購(gòu)買房子的成本角度來看，利率對(duì)房地產(chǎn)也會(huì)直接產(chǎn)生影響，因?yàn)槔瘦^高的時(shí)候，購(gòu)房者的成本會(huì)升高，因?yàn)楦嗟娜嗽谫?gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，都是會(huì)選擇按揭貸款的方式，所以利率的提升，導(dǎo)致了其償還資金的增加，也就影響了購(gòu)房意向，反之，如果利率降低，則會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買意向，刺激購(gòu)房者和觀望者的購(gòu)買欲望，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）成本因素

可以這樣講，在所有產(chǎn)業(yè)中，沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度上能夠超過房地產(chǎn)行業(yè)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到建材、人力的方方面面，直接影響到其他行業(yè)的發(fā)展，也直接受到其他行業(yè)的影響，當(dāng)社會(huì)材料成本和用工成本不斷提升的時(shí)候，也必然帶來房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與物價(jià)指數(shù)存在緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系[4]。

（五）居民收入影響

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中，市民的收入高低，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，如果居民收入水平較高，有較多的閑置資金，則存在著比較強(qiáng)的購(gòu)買力和投資欲望，不僅能滿足很多市民的住房購(gòu)買需求，同時(shí)很多閑置的資金，也會(huì)以投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生刺激和促進(jìn)的作用。但是，如果經(jīng)濟(jì)不景氣，百姓的收入得不到提升，反而呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也必然面臨下行的壓力。

（六）社會(huì)因素

作為一項(xiàng)大額消費(fèi)行為，購(gòu)買房地產(chǎn)也受到了社會(huì)因素的影響。一個(gè)穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)節(jié)，對(duì)于購(gòu)房者買房置業(yè)信心的提振，具有重要的意義，如果經(jīng)濟(jì)政治環(huán)節(jié)相對(duì)比較穩(wěn)定，人們一般購(gòu)買房產(chǎn)的欲望會(huì)比較強(qiáng)，但是如果政局動(dòng)蕩或者社會(huì)不穩(wěn)定，則會(huì)對(duì)購(gòu)房者心態(tài)產(chǎn)生消極的影響。在面對(duì)社會(huì)因素的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)性[5]。

在社會(huì)因素中，一般包括兩方面內(nèi)容，一方面是政治格局的穩(wěn)定，另一方面，是社會(huì)秩序的穩(wěn)定，相比較之下，這兩項(xiàng)內(nèi)容在我國(guó)相對(duì)比較穩(wěn)定，出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的可能性并不大，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，更多的還是經(jīng)濟(jì)層面的因素。

（七）國(guó)際環(huán)境因素

作為一種重要的商品經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也同樣要受到國(guó)際環(huán)境因素的影響，這種國(guó)際環(huán)境因素，既包括國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也包括政治形勢(shì)和軍事形勢(shì)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的深入，各國(guó)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都要受到世界經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)的影響，并且呈現(xiàn)出不斷加深的態(tài)勢(shì)。

從資金來源和供給來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般

都局限在一國(guó)之內(nèi)，特別是在消費(fèi)市場(chǎng)上，都是以本國(guó)的購(gòu)買力為主，但是在國(guó)際資金市場(chǎng)上，資金是在不斷流通的，因此存在著資金供給方面的影響，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。另外，國(guó)際政局的動(dòng)蕩和國(guó)際關(guān)系的不穩(wěn)定，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展策略

（一）推行土地政策改革

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，要轉(zhuǎn)變行業(yè)發(fā)展模式，促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展，需要從根本上進(jìn)行科學(xué)管理和調(diào)控，其中最為重要的，就是推行土地政策改革，在房地產(chǎn)土地供應(yīng)層面進(jìn)行宏觀調(diào)控。第一，國(guó)家要對(duì)地方土地供應(yīng)上進(jìn)行宏觀的調(diào)控，實(shí)行更為嚴(yán)格的土地政策，不斷完備土地儲(chǔ)備制度。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，土地供應(yīng)是源頭問題，同時(shí)也是最為重要的問題，在土地開發(fā)建設(shè)的過程中，土地成本也占據(jù)了房地產(chǎn)建設(shè)成本的一大部分，有效的土地調(diào)控政策，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生直接而有效的影響。

一般來說，土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起著決定的作用，因此，不斷完善土地供應(yīng)管理和調(diào)控機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要作用。在當(dāng)前的政府管理模式中，很多地方政府將土地出讓金作為政府財(cái)政資金的重要來源，高價(jià)賣地的情況隨處可見，在一定程度上，提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增量，但是卻屬于飲鴆止渴，其帶來的惡果顯而易見，直接承受房?jī)r(jià)高企惡果的，就是百姓購(gòu)房者，而政府和開發(fā)商則直接從中獲益，這種不平衡的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不平衡狀態(tài)。

在具體操作層面，政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等多種土地手段，改變房地產(chǎn)企業(yè)拿地、政府隨意賣地的亂局，提供一個(gè)公平、開放、透明的房地產(chǎn)土地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從而減少炒作行為的出現(xiàn)，加強(qiáng)國(guó)有土地的利用效率，創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如此舉動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，都具有重要的意義。

（二）進(jìn)行房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)改革

在我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在著供給和需求之間的不平衡，一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)效益不好，但是房?jī)r(jià)卻居高不下，另外一方面，大批居民的住房需求得不到滿足。針對(duì)這種現(xiàn)象，就要加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和干預(yù)，通過多樣化的住房保障體系，進(jìn)行供應(yīng)側(cè)的改革，完善住房保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

在具體實(shí)施過程中，可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，加強(qiáng)國(guó)家規(guī)劃和宏觀調(diào)控能力，既要樹立商品房供應(yīng)的主導(dǎo)地位，同時(shí)也要考慮多元化的住房需求，滿足不同類型房地產(chǎn)開發(fā)的需求，打造多元化的開放市場(chǎng)環(huán)境；第二，完善保障性住房的供給體系，對(duì)于大量低收入，沒有住房的群眾來說，保障性住房對(duì)于保障民生、穩(wěn)定社會(huì)等方面都有著重要的作用，是關(guān)系全民福祉的重要舉措；第三，促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)性流轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)的流通領(lǐng)域，要通過稅費(fèi)調(diào)控和手續(xù)調(diào)整等內(nèi)容，在一定程度上加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)，在抑制炒房行為的基礎(chǔ)上，促進(jìn)商品流通，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，讓低收入購(gòu)房者有更多的購(gòu)房選擇，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[6]。

（三）完善金融保障體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，需要完善金融法律制度的體系化配合，搭建有效的金融支撐平臺(tái)。從國(guó)家宏觀財(cái)政政策上來看，要不斷優(yōu)化財(cái)政政策，實(shí)行符合我國(guó)實(shí)際情況的財(cái)政政策。在央行調(diào)控層面，不斷調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，通過利率和存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，實(shí)施適當(dāng)?shù)馁Y金政策，促進(jìn)多元化的融資渠道和方式，配合相關(guān)地方政策，地方政府加大管理力度，達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境。在房地產(chǎn)金融方面，制定完善的法律法規(guī)，促進(jìn)法律和政策法規(guī)以及地方政策之間的有效銜接和相互配合，最終搭建起完善的金融法律法規(guī)體系，服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于蓬勃發(fā)展的黃金時(shí)期，雖然當(dāng)下并不是房地產(chǎn)價(jià)格的最高點(diǎn)，但是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然存在著巨大的發(fā)展空間，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著重要的作用。面對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的眾多因素，如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)學(xué)者、管理者和房地產(chǎn)開發(fā)者需要共同思考的問題，也需要三者的通力合作，打造健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和生態(tài)。

[1]孟慶斌,榮晨.宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)短期影響[J].統(tǒng)計(jì)研究,2014,31(6)：25-32.

[2]張慧青.房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素分析[J].現(xiàn)代營(yíng)銷,2014,(6)：46-47.

[3]陳永霞.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響因素及發(fā)展策略創(chuàng)新思考[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）,2016,(10)：4543-4543.

[4]陳忠武.影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素分析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）,2013,(11).

[5]王盛菡.影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的思考[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）,2013,(9).

[6]李建志.淺談房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素[J].經(jīng)濟(jì)視野,2014,(11)：348-348,349.