文/劉偉 長春鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長春 130000

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

文/劉偉 長春鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長春 130000

一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是必須要有一整套先進(jìn)和完備的投入產(chǎn)出規(guī)劃系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，資金回報率高是目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)商所面臨的一個非常普遍的問題［1］。成本投入作為整個資金回報率的分母，它貫穿于整個房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和使用周期。成本的控制情況將直接關(guān)系到整個公司的未來生存情況。本文將通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)各個主要項(xiàng)目及其特點(diǎn)、開發(fā)過程中需要注意的問題，以及港地產(chǎn)開發(fā)的必要性幾個方面出發(fā)，全面系統(tǒng)的研究如何更好的實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。

房地產(chǎn)；資金回報率；成本控制；地產(chǎn)項(xiàng)目

1、前言

最近一段時間由于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷減緩，國家對房屋建設(shè)項(xiàng)目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續(xù)降低，以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭的日趨白熱化，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著極為嚴(yán)峻的生存危機(jī)［2］。加之目前原材料、土地成本、人工費(fèi)用、優(yōu)良土地資源的匱乏情況，致使原來的粗放型經(jīng)營模式的急需要改變成為以節(jié)省成本為目的的精細(xì)化經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變［3］。

2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要成本組成

成本投入作為整個資金回報率的分母，它貫穿于整個房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和使用周期，它主要包括前期調(diào)研成本、土地?fù)碛谐杀?、工程費(fèi)用成本、銷售費(fèi)用，后期維護(hù)費(fèi)用等［3-4］。

1）前期調(diào)研成本，一個地理位置的好壞，競拍地是否適合企業(yè)自身發(fā)展，是否可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，競拍土地是否涉及房屋拆遷補(bǔ)償和耕地補(bǔ)償?shù)葐栴}都是直接關(guān)系未來公司的整體發(fā)展情況的關(guān)鍵性問題，所以如何更加注重前期調(diào)研成本方面的合理控制是有必要的。

2）土地作為一個公共性國有財產(chǎn)，在公司競拍土地可以進(jìn)行正式開工之前，需要進(jìn)行支付一大筆土地征用補(bǔ)償款，土地使用權(quán)租賃資金，青苗補(bǔ)償款，水利建設(shè)維修均攤費(fèi)等費(fèi)用都是土地?fù)碛谐杀尽?/p>

3）工程建造費(fèi)用，土地從前期地質(zhì)勘測，方案性創(chuàng)作，節(jié)能審查，施工圖繪制，施工人員施工相關(guān)費(fèi)用，工程建造材料費(fèi)用等費(fèi)用都是房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程建造的非常重要的組成部分。

4）房地產(chǎn)銷售的主要產(chǎn)品類型包括住宅、商業(yè)、地下停車場等幾個銷售方面。通過散發(fā)傳單，廣告宣傳、銷售活動等方面業(yè)可以被統(tǒng)一定義為銷售費(fèi)用。

5）房地產(chǎn)商銷售完成后，如何管理保證整個開發(fā)產(chǎn)品可以長時間較好運(yùn)行，都是需要大量資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的。

3、我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的一些主要問題

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想在當(dāng)前激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，應(yīng)該把對外銷售和對內(nèi)成本控制放在重要的位置，尤其是在地產(chǎn)銷售情況不好的情況下，應(yīng)該更加注重成本控制方面的努力。然而目前很多地產(chǎn)開發(fā)商雖然具有成本控制想法，并且已經(jīng)建立了比較完善的管理辦法，但是由于企業(yè)自身以及我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性導(dǎo)致了一些企業(yè)的成本控制實(shí)施策略流于形式，形同虛設(shè)［5］。為此本節(jié)將首先總結(jié)出一部分比較容易出現(xiàn)問題的成本控制方面的注意方面。

首先，規(guī)章制度的執(zhí)行力不足。我國目前很對地產(chǎn)商將一些非常重要的職能部門寧可交給自己的親屬而不給真正年輕有才華的人，導(dǎo)致了整個公司成為了某個或某幾個權(quán)利者的私有財產(chǎn)集合。一些以削減成本，提高效率的規(guī)章制度在實(shí)施過程中首先會出現(xiàn)無法約束這些權(quán)利團(tuán)體，最終將會導(dǎo)致職能部門執(zhí)法不嚴(yán)，出現(xiàn)問題相互推卸責(zé)任。

其次，科學(xué)性不足。一個公司成本消耗除了一個總量的概念以外還有另一種衡量手段既成本時效性。成本時效性是闡述單位時間和物質(zhì)價值所帶來的產(chǎn)出效益。國內(nèi)目前很多企業(yè)僅僅注重了成本總量的控制，卻忽視了成本當(dāng)中成本費(fèi)用的時效性。導(dǎo)致了花銷下來了，但是收入降低了。很多企業(yè)正式因?yàn)樘⒅爻杀究偭康目刂?，?dǎo)致了企業(yè)不但無法拓展新客戶，而且還把老客戶資源給丟了。

再次，成本控制過程中忽視了整體與局部的關(guān)聯(lián)性。很多企業(yè)存在著僅僅關(guān)注了成本的控制，但是忽略了工程項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量；有些企業(yè)則會只注重進(jìn)度與質(zhì)量，但是忽略了品牌宣傳的投入力度；還有些企業(yè)為了降低成本進(jìn)行了大刀闊斧的裁員，導(dǎo)致了大量優(yōu)秀人才的流失，造成了工程進(jìn)度和質(zhì)量受到了一定的影響。因此在成本控制過程，是一個及其復(fù)雜的系統(tǒng)過程，企業(yè)在實(shí)施成本控制實(shí)施之前，應(yīng)該制定詳細(xì)合理的工作計劃。

4、成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本控制，需要公司高管高度重視成本控制的重要性，需要公司開展全面控制原則，在控制成本的過程中一定更應(yīng)該注意效益及成本的時效性，還應(yīng)該注意控制過程需要時一個系統(tǒng)化的過程，應(yīng)該結(jié)合信息系統(tǒng)特點(diǎn)，建立合理的考核體系等幾個方面進(jìn)行成本控制［3，5］。

首先，一個企業(yè)的成本控制是需要整個企業(yè)都具有一種成本控制意識，尤其是領(lǐng)導(dǎo)層一定要注重其全局成本觀念，要在資產(chǎn)運(yùn)作過程中始終貫徹著成本控制理念。成本控制已經(jīng)不再是簡單的“審查、整理、核算”三個方面，是需要全公司各個階層員工立足于自己本職工作領(lǐng)域，在各個領(lǐng)域都進(jìn)行成本控制?，F(xiàn)在的企業(yè)要想做好成本控制，就必須立足于成本控制是一個全過程化的，粗放型和精細(xì)化相結(jié)合，宏觀和微觀都需要把握的一個全過程化工程。只有在公司全員的共同努力下才會實(shí)現(xiàn)公司成本的優(yōu)化。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一定要做好前期準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開發(fā)是一個投資十分巨大的系統(tǒng)性工程，一個企業(yè)如果前期可研性分析做的不到位很可能會危機(jī)整個公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)或是生存。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前，一定要做好市場調(diào)研，整理和搜集有關(guān)的市場及政府調(diào)配政策，了解開發(fā)地塊周邊發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施情況，潛在購買客戶購買能力，客戶需求的戶型、價格、環(huán)境、以及潛在客戶的購買力等信息。在大量的基礎(chǔ)性信息資料基礎(chǔ)上，通過推算成本及預(yù)期銷售情況，再制定相應(yīng)的土地開發(fā)方式。

［1］趙永明.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究［D］.哈爾濱工程大學(xué)，2007.

［2］王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究［D］.西安科技大學(xué)，2008.

［3］趙帥.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究［D］.寧夏大學(xué)，2014.

［4］常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究［D］.江蘇科技大學(xué)，2012.

［5］葛艷平.基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制［D］.長安大學(xué)，2014.

劉偉（1964-）女，漢、吉林長春人，本科，長春鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，中級工程師。