文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊(duì)測(cè)繪院 浙江金華 321001

房產(chǎn)測(cè)繪淺述

文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊(duì)測(cè)繪院 浙江金華 321001

伴隨著城市化進(jìn)程的迅速增快，城市化規(guī)模得到了持續(xù)性的拓展，與此同時(shí)，開(kāi)始有大量的農(nóng)業(yè)人口不斷地涌向城市，伴隨著大量農(nóng)業(yè)用地向城市的持續(xù)性擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，這在極大的程度上推動(dòng)了我國(guó)房產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)房產(chǎn)測(cè)繪作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，也得到了一個(gè)難得的發(fā)展契機(jī)。接下來(lái)，文章針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行淺述，望能夠?qū)ν袠I(yè)有一定的借鑒價(jià)值。

房產(chǎn)、測(cè)繪

1、我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

通常，由房地產(chǎn)主管單位下屬房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)進(jìn)行房產(chǎn)的測(cè)繪工作，是在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基本前提下所進(jìn)行的，其與房地產(chǎn)權(quán)之間存在非常密切的聯(lián)系。伴隨著城市化進(jìn)程的增快，人們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪有著更高的要求?？墒?，因我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪開(kāi)始的比較晚，無(wú)論是在實(shí)際操作還是規(guī)范制度上都存在很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題是需要我們及早解決的。

2、房產(chǎn)測(cè)繪未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行運(yùn)作，遵循公司方式來(lái)運(yùn)營(yíng)，交由房地產(chǎn)主管單位實(shí)施行政監(jiān)管。

2.2 測(cè)管分離。房產(chǎn)測(cè)繪管理單位實(shí)施技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管單位實(shí)施行政管理。

2.3 以房產(chǎn)測(cè)繪為官方測(cè)量，消除建筑面積自身不應(yīng)有的權(quán)利，促使房產(chǎn)測(cè)繪更加單純技術(shù)化。

3、房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展淺析

3.1 房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)作

房產(chǎn)測(cè)繪以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行運(yùn)作，遵循公司現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)方式，交由房地產(chǎn)主管單位實(shí)施行政監(jiān)管。這種方式的顯著優(yōu)勢(shì)在于，能夠促使行政資源有效地節(jié)省很多，在辦理測(cè)繪業(yè)務(wù)上的效率得到顯著的提高；可是不足之處也是很明顯的：欠缺系統(tǒng)性的監(jiān)管機(jī)制，惡意競(jìng)爭(zhēng)廣泛存在，這種情況下，最終的測(cè)繪結(jié)果在精準(zhǔn)度上也無(wú)法得到有效的保障。如果市場(chǎng)完全放開(kāi)，那么，房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)門(mén)檻就會(huì)變得低一些，為此，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)在數(shù)量上必定會(huì)呈現(xiàn)出持續(xù)升高的一種狀態(tài)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為合同甲方、房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)為乙方，那么測(cè)繪數(shù)據(jù)的真實(shí)性與精準(zhǔn)度需要做好把握。依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)是由房產(chǎn)測(cè)繪單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但房產(chǎn)測(cè)繪單位經(jīng)過(guò)數(shù)年變遷，可能早已物是人非，或者公司已經(jīng)注銷，還有公司資產(chǎn)不足賠付產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的情況下怎么辦？最后還得產(chǎn)權(quán)人日復(fù)一日地去打那永遠(yuǎn)也打不完的官司。當(dāng)然，這中間還有一個(gè)主管部門(mén)監(jiān)管的問(wèn)題，如何監(jiān)管？怎么合理合法的進(jìn)行監(jiān)管？也是一個(gè)值得深入探討的問(wèn)題。

（1）測(cè)管分離，房產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行行政管理。

這樣的模式其實(shí)仍和我國(guó)現(xiàn)行測(cè)繪體制大同小異，只是多一個(gè)專門(mén)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：在增加一個(gè)專門(mén)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)的同時(shí)可以對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行技術(shù)審查，保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。一旦發(fā)生由于房產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)生的糾紛，可以由這個(gè)專門(mén)的技術(shù)管理部門(mén)做出裁定，從而改變現(xiàn)在房產(chǎn)測(cè)繪單位既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的局面；缺點(diǎn)：增加一個(gè)環(huán)節(jié)勢(shì)必降低測(cè)繪業(yè)務(wù)的辦理速度；也必將會(huì)增加行政成本。這種的發(fā)展模式在不計(jì)算成本的條件看似是最合理的一種辦法，但筆者認(rèn)為并不使然。在大力提倡以人為本，及建立服務(wù)型政府的背景下，這樣的運(yùn)作模式就與我國(guó)發(fā)展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發(fā)展方向是應(yīng)該淡出管理而深入服務(wù)，便民、利民、服務(wù)于民才是政府的主導(dǎo)發(fā)展方向，因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。

（2）確認(rèn)房產(chǎn)測(cè)繪為官方測(cè)量，剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，使房產(chǎn)測(cè)繪單純化，技術(shù)化。

首先要說(shuō)明的是，我國(guó)目前大多數(shù)城市都是采取這種模式：由房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)從事測(cè)繪工作，由房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行行政管理，但沒(méi)有確認(rèn)房產(chǎn)測(cè)繪為政府測(cè)量機(jī)構(gòu)及剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，這和前面提出的第三種模式前半段相同，但后半段還不盡然。房產(chǎn)測(cè)繪顯然不同于房屋中介，后者市場(chǎng)化是符合社會(huì)發(fā)展需要的，它需要市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而提高整個(gè)房屋中介行業(yè)整體水平；房產(chǎn)測(cè)繪是政府做出的對(duì)房屋面積的法定認(rèn)定，它的數(shù)據(jù)不僅要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記，同時(shí)其房產(chǎn)測(cè)繪檔案也是后期房產(chǎn)交易的重要數(shù)據(jù)；更重要的是要為國(guó)家提供城市建設(shè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量等提供決策重要依據(jù)。通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設(shè)面積、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積、廉租房建設(shè)面積、營(yíng)業(yè)房建設(shè)面積等等。從而為政府的城市建設(shè)提供決策的數(shù)據(jù)。筆者認(rèn)為房產(chǎn)測(cè)繪的主要發(fā)展方向就在于：提供精確的各種房屋建設(shè)面積，為國(guó)家的宏觀調(diào)控政策提供數(shù)據(jù)依據(jù)。我國(guó)的房產(chǎn)銷售大部分是以單價(jià)合同為主要形式的，每平米價(jià)格×建筑面積=合同（房產(chǎn)）總價(jià)。在房產(chǎn)預(yù)售時(shí)期，平均每平米的價(jià)格為合同上約定的確定值，而建筑面積卻不是確定的，所以，不管是合同中的甲方還是乙方都會(huì)將關(guān)注的重點(diǎn)投射到建筑面積上的。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積的不確定性、或不明確、公攤面積產(chǎn)權(quán)比較模糊，等等，這些都會(huì)造成購(gòu)房者的懷疑，如果以這種銷售模式，那么就會(huì)將房產(chǎn)測(cè)繪單位無(wú)情地推向風(fēng)口浪尖當(dāng)中，為此，最好能夠選擇按套與按套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)方式。站在世界其他國(guó)家的角度進(jìn)行分析，很多國(guó)家的房屋買(mǎi)賣(mài)運(yùn)用的是按套計(jì)價(jià)的模式，其中，套內(nèi)面積、建筑面積可以作為房屋產(chǎn)品的參數(shù)提供給廣大消費(fèi)者，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候依然采用建筑面積，最終由政府部門(mén)負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)工作，然而，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)是與利益相脫節(jié)的，這樣更好得保證測(cè)量數(shù)據(jù)的公正無(wú)誤。

結(jié)語(yǔ)：

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為進(jìn)一步強(qiáng)化房產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，在目前的房產(chǎn)管理工作當(dāng)中，要將房產(chǎn)測(cè)繪作為重點(diǎn)，然而，房產(chǎn)測(cè)繪屬于一項(xiàng)系統(tǒng)化的工作，是比較復(fù)雜的，為此，需要房產(chǎn)測(cè)繪單位不但要具有先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)及測(cè)繪設(shè)備，并且要確保為獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與房產(chǎn)測(cè)繪委托人不可存在任何利益性的聯(lián)系，這樣才能夠促使房產(chǎn)權(quán)利人的利益得到真正的保障，使得房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化。

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