文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產項目成本控制探究

文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產項目目標管理是持續(xù)跟進，不斷調整的過程，需要房地產企業(yè)要有更加完善的成本管理體系，需要風險規(guī)避機制，要在房地產企業(yè)實施過程中注重成本監(jiān)督和分析，及時的接受反饋的相關造價指標。最終的目的是使企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益，成本控制研究是房地產企業(yè)盈利空間大小的決定因素，本文主要是針對這一話題進行探討，供房產企業(yè)參考。

項目成本；控制；研究

目前，我國房地產企業(yè)尚在一個快速發(fā)展的階段，同時房地產企業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成的一部分，對國民經(jīng)濟建設和民生發(fā)展有著重要的影響作用，房地產企業(yè)的發(fā)展離不開國家經(jīng)濟政策的調控的必要性，也離不開其基礎建設的必然性。房地產項目成本管理控制關系到房地產企業(yè)成長發(fā)展的壯大，同時也存在著資金投入大，建設周期長，受政策和市場不穩(wěn)定因素影響大，風險性比較大，直接影響著房地產企業(yè)的生死存亡，所以，房地產項目的成本控制是一項非常重要的管理項目。

一、房地產項目成本目標的體現(xiàn)

房地產項目成本目標要體現(xiàn)在整個工程設計中，在房地產剛開始研發(fā)論證階段以及在決策階段，要對房地產多開發(fā)的項目的市場定位和品質要求在總體上有一定的體現(xiàn)。

房地產項目的成本是開發(fā)商對客戶所要求的目標功能所要進行研制，生產到客戶體驗所花費的全部成本。成本所對應的就是商品的價值，即商品所實現(xiàn)的功能和制造商品所花費成本的比值。

一般意義上講，作為房地產企業(yè)要實現(xiàn)預期的成本的最小化，收益的最大化，即達到產品價值的最大化，要從幾個方面來進行分析，一是商品的本身功能不變，最大程度的降低成本；二是成本保持不變，功能大幅度提高；三是提高商品的功能，大幅度降低商品的成本。從根本上講，使房地產項目工程的價值變大，成本使用費用低，就要在整個項目的進程中全面細化其功能，對造價高的節(jié)點上實施重點控制，最大程度的降低成本造價，實現(xiàn)最大程度的最大化經(jīng)濟效益。

二、現(xiàn)階段，我國房地產項目成本控制存在的一些問題

第一，房地產項目建設中各個部門的協(xié)調性不高。在房地產項目建設過程中一般都會成立一個項目成本管理的控制部門，其職責主要是控制各個項目部建設中的項目成本管理的主要作用，在從整個項目建設中來看，大家普遍認為項目建設的成本管理問題是該機構的主要職能，和自己的部門沒有關系。但是從職責上可以看出，項目建設成本管理問題離不開整個項目部的協(xié)調運作發(fā)展，需要整個項目部的公共協(xié)作才可能順利實現(xiàn)成本控制的有相關問題。

第二，成本控制的管理制度不完善。目前我國大部分房地產企業(yè)的成本管理制度不完善，主要提現(xiàn)在讀成本控制的制度管理比較松懈，沒有明確的成文的管理制度的流程，普遍存在著重流程，輕管理，沒有相應的制度結合獎懲的嚴肅性，致使很多成本控制的制度流于形式，沒有真正的起到成本控制的目的。

第三，對監(jiān)理制度的實施不重視。很多單位對工程的監(jiān)理沒有實施完整的監(jiān)理制度，沒有聘請合格的監(jiān)理工程師，只是掛靠一家監(jiān)理單位，這樣應付了相關單位對監(jiān)理工程的檢查，同時看起來節(jié)約了監(jiān)理成本。

第四，對合同管理的重視程度不夠。項目工程建設中，合同管理的形式上存在著一定的缺陷，比如，日期不明確，蓋章不科學這些都是影響雙方工程順利交接的因素；合同的條款存在著一定的缺陷，一些具體的內容沒有明確，在以后的交工的過程中可能存在著一定的爭議，造成時間成本和管理成本的浪費。

三、房地產項目成本的控制實施

房地產企業(yè)在確定項目建設后，擺上日程最重要的問題就是如何最大限度的控制項目成本投入，順利實現(xiàn)盈利的目的，在項目推進的過程中，假設房地產市場是成熟的，大背景沒有發(fā)生太大的變化，項目的市場定位相對穩(wěn)定，這時候，推進項目進程中的成本控制起著重要的作用。

第一、合理的工期安排能有效實現(xiàn)成本的控制。在前期的工程建設中，要合理的安排工程周期，在單個項目建設的目標成本時間上進行有效的節(jié)點控制。施工初期的準備階段，施工過程至竣工時間，合理的安排施工順序，按照涉及要求最大程度的減少施工成本的支出，減少工程返工費，在各個不同的階段圍繞工程項目的推進使各項工作有序進行。

第二、控制好建安成本。控制好建安成本，是減少成本建設的重點之一。在實際的工作中，有的一些工程雖然能夠按照要求質量如約完成，但是工程的總體造價嚴重超支，這樣在整體上的成本就無疑增加，所以，工程項目的開始之初，在和施工單位進行簽訂合同的時候，要聘請有豐富經(jīng)驗的咨詢公司進行洽談，對招標文獻，合同文本，承包商的制約力度有很好的約束，其中在一些條款的說明中，要有較為詳盡的解釋，其目的就是防止施工單位在施工的過程中用各種理由進行不恰當?shù)乃髻r。在雙方合同中，要明確各自的責任和義務，以法律的形式和條文固定下來，對于施工過程中的技術變更和施工的變更要給予明確的規(guī)定，從而避免引起不必要的爭論。所以，房地產項目的推進過程中各個部門要加強監(jiān)控，加強預算審查。

第三、針對房地產工程項目中的材料價格，設備價格和材料建設費等諸多造價的因素，應該加強其該內容的成本控制。在一般的房地產項目的建設中，主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的主要方式。針對最新的市場價格的信息，房地產企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)格，在第一時間內準確的了解到材料市場的最新價格。項目實施單位，要注意素開發(fā)的項目與市場定位，樓盤的品味是否存在經(jīng)濟合理的因素。對于大宗的物質條件的購入，要做到貨比三家，尋找最合理的價格區(qū)間，最大程度的降低其使用成本價值。值得項目部索要注意的地方同樣包括所使用產品的產地，品格，檔次也有所不同的地方，也要求開發(fā)商對其有明確的認識。成本控制的意識要在項目開始的初期實施明確的確認，其具體的方法是成本管理部門，工程管理部門，采購管理部門等要全面的對成本控制進行有效的控制。

第四、要全面合理的利用建設資金。項目開發(fā)建設資金是房地產項目建設的重要因素。房地產企業(yè)必須合理的運用籌措的資金，保證項目的順利開發(fā)使用，總體上看，房地產項目的開發(fā)占的負債率比較高，項目工程負債率高就會給企業(yè)的有效資金利用上造成不必要的浪費。所以，房地產企業(yè)在資金回籠，項目工程的長短建設和企業(yè)資金狀況選擇合適的融資方式，避免造成資金被占用，項目工程戰(zhàn)線拉長。項目建設中要對每個項目開發(fā)的建設中的收支情況進行準確的預計，同時對本地企業(yè)的資金運作有清楚的認識，這樣才能制定較為準確的項目預計資金的分配，在掌握資金占有的情況下，對項目建設的成本才有準確的控制。

結語：

綜上所述，房地產項目工程造價的控制與管理是一個持續(xù)動態(tài)的過程，建設方應對整個項目進程的成本價值進行有效的控制，在項目建設的各個階段，各個環(huán)節(jié)，都要有具備相應的成本管理的概念，認真分析市場建筑成本的重要信息，最大程度的減少成本建設的費用，做到隨時對工程項目的造價掌握在可控范圍內，制定最好的資金投資使用計劃，將企業(yè)的成本嚴格掌控在可控范圍內。

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胡建偉（身份證號碼：3302821985102966 3X），男，1985.10，畢業(yè)于四川大學土木工程系，中級職稱，主要從事房地產開發(fā)及房地產成本管理工作。