文/萬強 蘇州易中建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀與未來走向

文/萬強 蘇州易中建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產(chǎn)問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀進行明確了解，并對我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的不可控性，推進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步、快速發(fā)展。

房地產(chǎn)；開發(fā)投資；未來走向

1、前言

房地產(chǎn)投資在我國投資活動中占據(jù)主體地位。受外部市場環(huán)境的影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中存在諸多問題和風(fēng)險，制約了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。政府和相關(guān)從業(yè)者要結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)開發(fā)投資進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，并對房地產(chǎn)投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢也更加嚴峻，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多挑戰(zhàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀

2.1 企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)的投資和收益都比較高，發(fā)展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業(yè)提出了較高的資金要求。房地產(chǎn)開發(fā)初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)。但是，由于金融層面的制約，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。無論是前期開發(fā)成本融資，還是管理維護費用的籌措都相對較難，增加了房地產(chǎn)的開發(fā)難度，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。加之，我國金融制度尚未完善，對房地產(chǎn)企業(yè)投資質(zhì)量及投資合理性產(chǎn)生了負面影響。近年來，中央加大了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款監(jiān)管力度，使企業(yè)貸款更加困難，其逐漸通過信托和基金等進行融資，增加了投資成本和企業(yè)的資金壓力，嚴重削弱了房地產(chǎn)項目收益。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)效益無法達到預(yù)期效果

房地產(chǎn)開發(fā)投資都是結(jié)合房地產(chǎn)的實際開發(fā)情況，進行慎重分析和考量的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的持續(xù)周期比較長，往往注重追求經(jīng)濟效益最大化。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)具體建設(shè)實踐中，受到很多外部因素及政策的制約，使房地產(chǎn)開發(fā)投資不合理，很容易出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。其限制性因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和選址受外部因素制約；不注重結(jié)合實際情況，對房地產(chǎn)項目進行合理規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)過程中，與周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在沖突；房地產(chǎn)行業(yè)沒有達到預(yù)期的營銷效果［1］。

3、房地產(chǎn)開發(fā)投資未來走向

3.1 國內(nèi)發(fā)債

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資環(huán)境發(fā)生了相應(yīng)的變化。龍頭房產(chǎn)企業(yè)逐漸對新型融資渠道進行開拓，出現(xiàn)了越來越多的理財產(chǎn)品、眾籌和房地產(chǎn)信托基金等。大型房產(chǎn)企業(yè)得益于良好的融資環(huán)境。其通過增強資金實力，實現(xiàn)行業(yè)并購。這些新興的融資模式，也使房地產(chǎn)行業(yè)及其開發(fā)投資格局發(fā)生了相應(yīng)的改變。加之，國內(nèi)貨幣政策環(huán)境日漸寬松，很多房產(chǎn)企業(yè)回歸國內(nèi)，進行債券發(fā)行。

3.2 海外投資和融資

海外投融資成本相對比較低，融資利息能夠?qū)λ枚愡M行抵扣。國外具有成熟的房地產(chǎn)融資環(huán)境。專業(yè)機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)在法律范圍內(nèi)進行合作，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)跨境投資和融資。房地產(chǎn)企業(yè)既要對具體的海外投融資流程進行明確和了解，也要對國外借貸環(huán)境進行慎重審閱。中國開發(fā)商在海外收購過程中，往往會選擇核心地段的地標(biāo)性建筑，但是投資回報相對較低，收益率僅為3%-4%；開發(fā)商如果借助同樣的投資策略，將目光聚焦在國內(nèi)市場，投資回報高達6%-8%；能夠最大程度實現(xiàn)投資收益。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組

近年來，得益于政策的扶植，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展機遇。但是，與高增長時代仍然存在相應(yīng)的差異。雖在一定程度上緩解了房地產(chǎn)的資金壓力，其仍然不具備償債能力。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2015年一季度，上海、深圳上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率為65.4%，相較于去年，有所降低，但是仍然比2008年的均值高。當(dāng)前，房產(chǎn)企業(yè)融資再度開閘，但是海外融資渠道并未拓寬。2015年上半年的數(shù)據(jù)表明，參與境外融資的房地產(chǎn)企業(yè)有15家，籌集人民幣數(shù)額高達570億。并購重組逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流趨勢［2］。

3.4 房地產(chǎn)融資之眾籌

當(dāng)前，中國互聯(lián)網(wǎng)和金融聯(lián)系日漸深入，并取得了快速發(fā)展，對傳統(tǒng)銀行也產(chǎn)生了相應(yīng)的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)融資模式也出現(xiàn)了相應(yīng)的分化，銀行信貸在房產(chǎn)企業(yè)融資中不再占據(jù)主流地位。很多房產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，開始嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、資產(chǎn)證券化等模式，來緩解房地產(chǎn)的開發(fā)投資壓力，房地產(chǎn)的融資渠道也越來越多，不再局限于單一的融資層面。眾籌將會越來越多被應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)投資中。房地產(chǎn)企業(yè)與金融公司建立良性的互動合作關(guān)系，能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)運營發(fā)展中的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式和融資方式。同時，也為消費者提供了嶄新的理財思路，實現(xiàn)收益的靈活性及最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。其在具體實踐過程中，需要大量的資金，同時，也容易受到市場環(huán)境的影響。其在開發(fā)投資過程中容易存在非法集資和資金鏈斷裂等情況。政府要采取具體措施，引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)對投資風(fēng)險進行合理規(guī)避，不斷提高企業(yè)實力及管理能力，使其呈現(xiàn)最佳發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.5 房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了變化

雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了充足的資金環(huán)境，但是仍然秉承傳統(tǒng)的資本管理政策。寬松的貨幣政策只是緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性改革，并未從根本上解決實際性問題。房地產(chǎn)企業(yè)借助融資，對存量進行消化，房地產(chǎn)企業(yè)在資本分配政策中并未處于良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。近年來，很多開發(fā)商宣布增加持有型地產(chǎn)比例。但是，租賃物業(yè)的組合培養(yǎng)難度比較大，回報和資本方面仍然存在很大差距［3］。

2015年樓市回暖，提升了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的積極性，部分指標(biāo)也發(fā)生了良性改觀。加之，依托政策的扶植和支持，部分城市的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)反彈。得益于市場回暖，房產(chǎn)需求量比較大的地區(qū)，在房產(chǎn)企業(yè)庫存和銷售回款方面的壓力有所緩解。但是，仍有部分三四線城市的房產(chǎn)庫存壓力比較大，很難在短期內(nèi)進行消化。

結(jié)語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，仍然面臨融資困難的問題，也無法達到預(yù)期投資效果。政府和房地產(chǎn)開發(fā)商要立足于我國當(dāng)前市場格局，對相關(guān)政策及市場動態(tài)進行密切關(guān)注，樹立與時俱進的思想，借助多種融資渠道，使我國房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)良性的發(fā)展態(tài)勢。

［1］唐黎標(biāo).房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀與未來走向［J］.上海房地，2014，（12）:27-28.

［2］喬曉剛，阮連法.淺析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀［J］.中國市場，2011，（09）:6-9.

［3］王茜.國土視角下關(guān)于寧波房地產(chǎn)市場回暖現(xiàn)象的思考［J］.浙江國土資源，2016，（04）:46-50.

［4］于爾根·康拉德.中國房地產(chǎn)投資仍將保持強勁勢頭［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2015.4