文/趙方昌　山東省濰坊市諸城市規(guī)劃局　山東諸城　262299

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展分析

文/趙方昌山東省濰坊市諸城市規(guī)劃局山東諸城262299

城市規(guī)劃是對城市土地合理利用、城市空間合理布局的一種策略，對于城市整體建設(shè)和發(fā)展起到重要的指導(dǎo)作用，而房地產(chǎn)業(yè)就是落實宏偉藍(lán)圖的重要產(chǎn)業(yè)。要實現(xiàn)城市的良好建設(shè)和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)劃必須利用好各自的特點，做到協(xié)調(diào)發(fā)展，才能發(fā)揮出各自優(yōu)勢，不斷促進(jìn)城市建設(shè)的順利開展。本文首先探討了現(xiàn)代城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)各自的特點，對他們之間的關(guān)系進(jìn)行了剖析，重點分析了實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施，以供參考。

城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著時代的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，人們的觀念已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，并將可持續(xù)性發(fā)展作為了國家現(xiàn)代城市發(fā)展的人文取向與發(fā)展趨勢。但城市的可持續(xù)發(fā)展取決于城市原有規(guī)劃以及城市房地產(chǎn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)與和諧，科學(xué)有效地解決城市原有規(guī)劃與城市后續(xù)開發(fā)之間的矛盾與問題，是取得城市科學(xué)發(fā)展的最基本保障?；诖?，本文對城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展做了探索，以期為城市可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)提供一定的參考。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點

1.1 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利［1］。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

1.2 城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過分強調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

1.3 城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

2.1城市規(guī)劃和房地產(chǎn)之間存在內(nèi)在聯(lián)系

主要體現(xiàn)在：第一，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。第二，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。第三，城市規(guī)劃也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。城市規(guī)劃也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作

2.2房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃存在協(xié)調(diào)不協(xié)調(diào)發(fā)展

目前，我國一些城市存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。第一，過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的過度開發(fā)，覺的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑額度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。第二，開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)進(jìn)其收益水平不同，導(dǎo)致開發(fā)部門開發(fā)行為在一定程度上的隨意性［2］。第三，對公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的工程項目，為社會的利益服務(wù)，但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資。

三、實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

3.1加強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度

城市規(guī)劃對于一個城市的健康發(fā)展至關(guān)重要。作為城市發(fā)展的第一階段，城市規(guī)劃必須對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)與監(jiān)管。具體來說，就是城市規(guī)劃必須要有超前意識與彈性意識?？茖W(xué)合理的城市規(guī)劃可以從正面引導(dǎo)開發(fā)商，從投資重點到投資策略，起到一定的規(guī)整作用，使城市的開發(fā)在一個健康的軌道上前進(jìn)。城市規(guī)劃必須以城市的實際發(fā)展為準(zhǔn)，以國家的各項法律條文為依據(jù)，同時還要考慮到城市的實際經(jīng)濟(jì)狀況，使城市發(fā)展規(guī)劃自身具備的法律效力得以完全發(fā)揮。最后，城市規(guī)劃部門的各職員，必須清楚地認(rèn)識到自身所肩負(fù)的責(zé)任，務(wù)必要適時承擔(dān)起作為一個規(guī)劃者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。

3.2開發(fā)符合城市規(guī)劃的房地產(chǎn)

城市房地產(chǎn)開發(fā)屬于城市發(fā)展的第二個階段—再發(fā)展階段，這一階段的建設(shè)必須居于城市第一階段，即城市規(guī)劃階段之上，根據(jù)城市規(guī)劃的指導(dǎo)對城市建設(shè)或者改建。在這一點上，地產(chǎn)商必須與城市規(guī)劃部門取得一致，杜絕違規(guī)操作。市政部門同時也必須承擔(dān)起自身對于城市建設(shè)的責(zé)任，適時對城市的開發(fā)行為予以監(jiān)督與管理，兩者共同攜手實現(xiàn)城市規(guī)劃向城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變過程。

3.3規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只是有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃機制仍以終極式理想規(guī)劃占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實中的沖擊。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，制定城市規(guī)劃調(diào)整修改管理辦法，對規(guī)劃必要時做出調(diào)整和補充，以適應(yīng)城市規(guī)劃實施的新形勢。

［1］王琳.試論城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展［J］.山西建筑，2011，02:253-255.