文/王立霞 新疆佳聯(lián)城建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院（有限公司） 新疆烏魯木齊 830000

城建規(guī)劃 Urban Planning

關(guān)于城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃的思考
——以葉城縣城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃為例

文/王立霞 新疆佳聯(lián)城建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院（有限公司） 新疆烏魯木齊 830000

城市棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)由政府主導(dǎo)的民心工程，是改造城市環(huán)境，美化中心城鎮(zhèn)形象，優(yōu)化投資環(huán)境的重要舉措，是公共利益的需要。實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于改善棚戶區(qū)低收入居民的住房條件，促進(jìn)社會公平；有利于完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善城市環(huán)境，集約利于土地，提升城市承載能力；有利于擴(kuò)大社會投資，刺激居民消費(fèi)，拉到經(jīng)濟(jì)增長，帶動社會就業(yè)，發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)業(yè)，促進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)；也是城市價值再造、完善住房保障體系、實(shí)現(xiàn)“包容性增長”的重要舉措，是構(gòu)建社會主義和諧社會的根本體現(xiàn)。葉城縣“棚戶區(qū)改造”的成功經(jīng)驗(yàn)對于其它城市的棚戶區(qū)改造具有很強(qiáng)的借鑒價值。

葉城縣；棚戶區(qū)；改造；更新

1、引言

城市棚戶區(qū)是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)屬抗震安居工程改造范疇的以平房為主的建筑密度大、人均居住面積小、建設(shè)使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、安全隱患多、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的連片區(qū)域。本文以葉城縣城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃為例，探討城市棚戶區(qū)改造的原則、思路、模式與策略。

2、項(xiàng)目概況

由于葉城縣地處新疆偏遠(yuǎn)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，縣城房屋建設(shè)以連片平房為主，且密度極大。由于大多數(shù)房屋屬于土木結(jié)構(gòu)及磚木結(jié)構(gòu)，年久失修，建筑質(zhì)量較差，各類房屋中，居民自建住房數(shù)量大，沒有進(jìn)行抗震設(shè)防（沒有采取抗震措施），抗震能力差，一旦發(fā)生破壞性地震，后果不堪設(shè)想。

棚戶區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幾乎是空白，構(gòu)成典型的棚戶區(qū)，連片平房大多下水不通，市容環(huán)境衛(wèi)生條件極差，嚴(yán)重影響城市面貌及居民身心健康，人民群眾的居住條件和生活環(huán)境急需改善。因此對縣城棚戶區(qū)改造勢在必行。

3、葉城縣城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃

3.1基本情況

葉城縣老城區(qū)20個社區(qū)實(shí)際居住居民（含部分城鄉(xiāng)結(jié)合部居民）11243戶，在常住居民中有低保戶3193戶，低收入戶1310戶人。這部分人群經(jīng)濟(jì)來源單一，缺乏謀生手段，主要靠國家救濟(jì)，住房和生活條件較差。棚戶區(qū)總占地面積310.41公頃，用地均為國有土地，地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，沒有被水淹沒的危險，是能適應(yīng)各項(xiàng)建設(shè)要求的用地，現(xiàn)狀為居住用地，符合棚戶區(qū)改造用地。

3.2存在的問題

1、居民自建住房大都以磚木結(jié)構(gòu)為主，建筑結(jié)構(gòu)整體性差；部分年代較久的房屋基礎(chǔ)腐蝕嚴(yán)重，墻體傾斜；部分房屋墻體開裂嚴(yán)重，搖搖欲墜；隨著老城區(qū)內(nèi)人口不斷增多，居民為擴(kuò)充住房，私搭亂建，因陋就簡，大部分房屋達(dá)不到現(xiàn)行抗震規(guī)范要求，居民生命財產(chǎn)安全時刻受到威脅。由于老城區(qū)內(nèi)居民多為低保戶和低收入戶，無力自行改造危舊房屋。

2、棚戶區(qū)缺少整體防災(zāi)救災(zāi)能力。特別是老城區(qū)，房屋建筑密度高達(dá)60%以上，房屋縱橫交錯，墻體共用，相互搭接，擁擠不堪；街巷狹窄，寬者3米，窄者不足2米，無消防通道，一旦發(fā)生災(zāi)害根本無法實(shí)施救災(zāi)救援。

3.3城市棚戶區(qū)改造的措施和建議

按棚戶區(qū)建筑特點(diǎn)和改造要求，將規(guī)劃范圍內(nèi)的棚戶區(qū)分成三個改造類型，按不同類型特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分類指導(dǎo)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，配套服務(wù)設(shè)施，提高環(huán)境質(zhì)量和人居條件。

主要分為：規(guī)劃控制區(qū)、改造區(qū)、改善區(qū)。

1、規(guī)劃控制區(qū)：在規(guī)劃范圍內(nèi)涉及到總體規(guī)劃確定的道路紅線、建筑退界、綠地、大型公建預(yù)留地、市政設(shè)施的用地等，需要采取規(guī)劃手段對用地進(jìn)行控制，保障不影響未來城市總體規(guī)劃的實(shí)施。原則上的對破舊的住宅只拆不建，合理補(bǔ)償，異地安置。

2、改造區(qū)：在建成區(qū)內(nèi)，危舊住房連片、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的區(qū)域。主要指納入此次縣城棚戶區(qū)改造范圍，市容環(huán)境衛(wèi)生差，市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套，改造后使居民的居住條件得到提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，市容環(huán)境改善。

3、改善區(qū)（含保留）：主要指棚戶區(qū)內(nèi)已按規(guī)劃建設(shè)的單位、多層家屬院、二層及二層以上沿街商業(yè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套較好。規(guī)劃對其環(huán)境進(jìn)行改造，對沿街局部影響市容的建筑外立面進(jìn)行整飾，改善后使之與相鄰改造區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、需注意的事項(xiàng)

4.1強(qiáng)化工程質(zhì)量監(jiān)管

一是項(xiàng)目監(jiān)管部門需加大對改造過程中居民自建或由施工單位統(tǒng)一承建工程的工程監(jiān)管力度，從宅地選擇、地基處理、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工工藝和質(zhì)量等方面采取嚴(yán)格的管理措施；二是要加強(qiáng)對民房在地震中存在的主要隱患及震害表現(xiàn)和改進(jìn)的研究、提高建筑抗震性能的方法、措施研究，加強(qiáng)宣傳教育和推廣普及，使居民接受科學(xué)建房觀念，有效提高房屋的抗震防災(zāi)能力。

4.2保護(hù)老城風(fēng)貌

老城區(qū)核心區(qū)街巷狹小，建筑結(jié)構(gòu)形式多樣，建筑空間充分利用，建筑裝飾豐富多彩。一是要對項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的磚混和磚木房屋進(jìn)行抗震鑒定，對其中有加固價值的進(jìn)行加固處理；二是要加強(qiáng)老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住房改建的管理，指導(dǎo)住房建設(shè)符合規(guī)劃和抗震要求，嚴(yán)禁新的亂搭亂建，確保民族特色得以延續(xù)，建筑風(fēng)貌得以保護(hù)，歷史文化得以傳承。

4.3充分考慮就業(yè)

老城區(qū)內(nèi)多為貧困居民，要充分考慮居民就業(yè)和生計(jì)問題。在項(xiàng)目實(shí)施過程中要進(jìn)一步做好受益主體——市區(qū)居民狀況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如居民職業(yè)結(jié)構(gòu)、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)以及不同職業(yè)、年齡和經(jīng)濟(jì)狀況家庭的改造意愿差別等，為項(xiàng)目實(shí)施過程中房屋結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、旅游商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布、改建后的受益人勞動技能培訓(xùn)等提供支持。

4.4增加社會籌資

為最大化解決老城區(qū)居民居住安全問題，需居民自籌部分資金，老城區(qū)住戶現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下多數(shù)居民恐無法承受，為此，要盡可能通過多渠道籌措資金，適當(dāng)增加危舊房改造居民的補(bǔ)助資金。老城區(qū)16片區(qū)改造要結(jié)合市場運(yùn)作方式，在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)范運(yùn)行機(jī)制的前提下，進(jìn)一步深入研究引入房地產(chǎn)開發(fā)籌資的規(guī)模，以減少居民籌資壓力。通過出讓部分土地使用權(quán)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)置換安置居民用房，最大化緩解居民自籌資金壓力。

5、結(jié)論

在危舊房改造項(xiàng)目上，設(shè)計(jì)方案以居民生命財產(chǎn)安全為第一，滿足抗震烈度8度（0.3g）的設(shè)防要求，并滿足現(xiàn)行消防規(guī)范要求，從而實(shí)現(xiàn)抗震安居、維吾爾族的歷史文化和建筑藝術(shù)得到傳承和發(fā)揚(yáng)。

項(xiàng)目完成后，達(dá)到宜居宜業(yè)新葉城目標(biāo)，一個既體現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展，又充滿維吾爾歷史文化積淀的南疆小鎮(zhèn)，將呈現(xiàn)在祖國西部邊陲。

[1]濮本劼.當(dāng)前形勢下的舊城住房改造-探討棚戶區(qū)改造需要注意的一些問題[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.9.