文/胡美玲 揚州大學揚子津西校區(qū) 江蘇揚州 225100

淺談眾籌與房地產(chǎn)的融合
——以三亞玫瑰谷愛情地標建設(shè)為例

文/胡美玲 揚州大學揚子津西校區(qū) 江蘇揚州 225100

眾籌是由發(fā)起人、跟投人、平臺三大元素構(gòu)成，具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征。本文將眾籌與房地產(chǎn)將結(jié)合，淺談互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與其中的機遇與挑戰(zhàn)。從其創(chuàng)新的銷售方式，融資手段而衍生出的資金追蹤，法律法規(guī)等問題進行一定的研究，給投資者一個更加理性的選擇。

眾籌模式；房地產(chǎn)行業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)思維

一、眾籌的含義

所謂眾籌，翻譯自國外crowdfunding一詞，即大眾籌資或群眾籌資，香港地區(qū)譯作“群眾集資”，臺灣地區(qū)譯作“群眾募資”。眾籌是由發(fā)起人、跟投人、平臺三大元素構(gòu)成。具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征，是指一種向群眾募資，以支持發(fā)起人或組織的行為。一般而言，是通過網(wǎng)上平臺連接起贊助者與提案者。群眾募資被用來支持各種活動，包括災害重建、民間集資、競選活動、創(chuàng)業(yè)募資、藝術(shù)創(chuàng)作、自由軟件呢、設(shè)計發(fā)明、科學研究及公公專案等【1】。

二、“淘寶眾籌”與“三亞亞龍灣”的結(jié)合

阿里巴巴現(xiàn)作為中國電商界的領(lǐng)軍隊伍，其名下的許多分支都做的如火如荼，如淘寶網(wǎng)，天貓，聚劃算，螞蟻金服等等，都是值得深究的成功案例。而旗下的淘寶眾籌更是注重于科技的投資，自2013年起步開始，短短時間已獲得巨大成功，其中不乏應人矚目的成功案例。而將其與中國傳統(tǒng)商業(yè)的結(jié)合，更是之前想都沒有想過的壯舉。在如此互聯(lián)網(wǎng)的思維下，如何與中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)相結(jié)合呢？三亞亞龍灣，淘寶眾籌和周大福就“情感+旅游+建筑”給出了很好的答復。2015年2月4日，在淘寶眾籌網(wǎng)上，“以愛之名——眾籌全球首座愛情地標”眾籌項目正式發(fā)出號召，號召全球人士共同認籌在玫瑰谷內(nèi)建立全球首座愛情地標。該眾籌項目上線后短短一個月時間，3月12日就完美收官，達成遠超300萬的眾籌目標，累計資金357余萬元，完成眾籌任務(wù)119%，27萬余名網(wǎng)友參與湊份子，打破單個眾籌項目參與人數(shù)最多的世界紀錄，一躍成為互聯(lián)網(wǎng)眾籌中最搶眼的風景。在“愛情地標建設(shè)”參與眾籌的用戶群體中，男女比例為4：6。而00后、90后等年輕群體占到了60%，其中16歲到25歲的90后用戶群體占41.03%。該項目一舉打破了早前單項眾籌支持人數(shù)24.7萬的紀錄，其瀏覽量超過4000萬人次【2】。

三、房地產(chǎn)眾籌的優(yōu)勢

（1）為房地產(chǎn)銷售注入新的血液

我國房地產(chǎn)行業(yè)2015年在國家政策和銀行降息的不斷刺激下開始出現(xiàn)回暖的情況，上半年全國商品房銷售面積同比下降0.2%，降幅大幅收窄；銷售額同比增長3.1%。但這并不能改變整個行業(yè)下降的趨勢，現(xiàn)房地產(chǎn)庫存和開發(fā)商的資金壓力都在不斷增加。在如此背景下，以互聯(lián)網(wǎng)為依托的眾籌加入到房地產(chǎn)行業(yè)，將線上與線下相結(jié)合，改變傳統(tǒng)樓盤銷售模式，創(chuàng)新方法，為其開創(chuàng)了新的發(fā)展道路。

（2）眾籌模式下房地產(chǎn)新的融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)最大的一個問題就是前期資金投入大，后期資金回收慢，房屋一旦賣不出去或價格不合理，建材費用頗高便會為開發(fā)商帶來巨大的資金麻煩。而采取眾籌的方式，提前籌集一定數(shù)量的資金開啟項目，并在建設(shè)期仍可以不斷籌資，為開發(fā)商解決了這一麻煩。而在網(wǎng)上進行眾籌，即使給一定的手續(xù)費那與銀行利息相比也是相當劃算的。而且相對于銀行的條條框框，眾籌的限制更少。

（3）加大投資者的參與感

利用眾籌的方式籌集資金可以讓投資者產(chǎn)生一種“我也參與了這座建筑的建造”的歸屬感，一般房地產(chǎn)眾籌的回報是給投資者一定的購房折扣，或者是預期利息。而大家更傾向于購房折扣，住進這樣的房子讓大家有一種歸屬感。這不僅拉近了開發(fā)商與投資者住戶的距離，更是無形中替樓盤做了很好的宣傳，也省去了一筆廣告費用。

四、房地產(chǎn)眾籌的挑戰(zhàn)與建議

（1）信息公開制度和核查的不完善

以互聯(lián)網(wǎng)為依托的眾籌對于投資者來說是帶有不確定性的，因為投資者看不見資金到底如何被用于房地產(chǎn)，對其沒有很強的監(jiān)督性。即使拿到土地開始動工，但樓盤起到一半停工的案例比比皆是，以互聯(lián)網(wǎng)為噱頭騙取投資者錢財?shù)氖录矓?shù)不勝數(shù)，房地產(chǎn)籌集的資金小則數(shù)千萬，大則上億，信息的核查仍需要大量的工作要做。加大雙方的了解一方面有利于投資人挑選前景較好的項目進行投資，避免損失；另一方面也給籌資人保障，使更多潛在的投資者加入到項目中。這就要求在中國互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展的現(xiàn)在，相關(guān)部門可以加大信息公開制度的建設(shè)，創(chuàng)建一個更加安全，透明，誠信的互聯(lián)網(wǎng)眾籌環(huán)境。

（2）法律法規(guī)的漏洞

刑法中關(guān)于融資性犯罪主要集中在非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款罪和融資詐騙罪兩個罪名上。《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中規(guī)定同時具備下列四個條件的，除刑法另有規(guī)定的以外，應當認定為刑法第一百七十六條規(guī)定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：

(一)未經(jīng)有關(guān)部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；

(二)通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；

(三)承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報；

(四)向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

而反觀眾籌則與其中多有重疊，所以眾籌要想不被劃為非法集資，就必須在第三條做出解釋，及不能向投資者保證有貨幣，股權(quán)的回報，而房地產(chǎn)眾籌最后基本都是購置房屋的打折或優(yōu)惠，這又與條例有沖突，法律法規(guī)存在灰色階段。如若做不出這樣的保證，在籌集不到資金的同時又有一些非法人員會借此籌資然后攜款而逃，我國目前互聯(lián)網(wǎng)金融對于這樣的犯罪的法制沒有健全，后期通緝工作也不能很好的實施，這不免會對投資者的利益做出損害。

（3）第三方擔保的監(jiān)督

我國目前大多數(shù)眾籌都是一些比較知名的網(wǎng)站發(fā)起，如點名時間，眾籌網(wǎng)，追夢網(wǎng)，淘寶眾籌，京東眾籌等等， 在有些網(wǎng)站上發(fā)起活動有的是需要一定傭金費用的，而有些則是不需要的如淘寶眾籌，這也就帶來了一定的問題，這些作為第三方的平臺對資金的追蹤運用到底起到一個什么樣的作用？如果項目失敗，是不是投資者一分都不會收回來？為保證眾籌資金安全，眾籌項目資金均通過第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)生的支付手續(xù)費由項目發(fā)起人負擔，項目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)將扣除項目眾籌總金額的1.5%作為資金支付手續(xù)費，并支付給第三方支付機構(gòu)。如眾籌項目不成功，則不收取該筆費用。但此處有一個盲點，即如果項目沒有成功，那么所籌集到的資金沒有返還，而是發(fā)起者自己收入囊中，那誰人去核實？因為此時第三平臺已基本與發(fā)起者脫離關(guān)系，這樣的話，發(fā)起者即使沒有成功，那也是有利可圖的。如若第三方替發(fā)起者支付一定的損失費，那么對于項目的監(jiān)督會不會更加嚴格？

我國眾籌起步晚，但發(fā)展并不緩慢，相對于現(xiàn)如今發(fā)展火熱的互聯(lián)網(wǎng)時代，其存在著大量的機遇與危機。而如今的房地產(chǎn)行業(yè)則也是進入了一個瓶頸期，沒有中央的又一輪資金補充，何時才可以又看見“明天”？兩者現(xiàn)如今的結(jié)合對于發(fā)起者，當今是一個易于成功的時代，也是一個誠信的時代。對于投資者，是一個到處“金礦”的時代，但也是一個陷阱重重的時代。而作為第三方的平臺，在幫助他人的同時，如果沒有把好關(guān)，很有可能會毀掉自己長期以來建立的成功。機會隨處可見，如何抓住機會，守住自己的底線，才是謀取長久利益的最終辦法。

[1]丁寧,電商如何玩眾籌[J].中國證券報,2015年7月11日/第009版.

[2]三亞日報,2015年3月15日.

[3]韋瑋.互聯(lián)網(wǎng)時代下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”之路[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.11

胡美玲,女,1995.08,江蘇鹽城,本科,研究方向：財務(wù)管理。