文/陶姿霖　湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)　湖南長(zhǎng)沙　410128

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基于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估研究

文/陶姿霖湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)湖南長(zhǎng)沙410128

【摘要】近年來(lái)，城市化進(jìn)程下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，以其自身高收益等優(yōu)勢(shì)，成為項(xiàng)目投資的重要領(lǐng)域，但是受到諸多因素的影響，房地產(chǎn)投資存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如何更好地識(shí)別、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)成為防范風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。本文將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)估

房地產(chǎn)投資涉及范圍較廣，與政府調(diào)控、金融動(dòng)向等方面存在非常密切的聯(lián)系，極易受到外部環(huán)境的影響而產(chǎn)生相應(yīng)的波動(dòng)。但是高風(fēng)險(xiǎn)伴隨著高收益，近年來(lái)，多數(shù)人們對(duì)于房地產(chǎn)投資的熱情持續(xù)增長(zhǎng)，因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)估的研究具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，不僅能夠幫助投資者明確認(rèn)識(shí)到行業(yè)內(nèi)存在的投資風(fēng)險(xiǎn)，還能夠提出相應(yīng)的防范措施，從而提高項(xiàng)目投資有效性，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化目標(biāo)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)估

眾所周知，房地產(chǎn)投資作為一個(gè)長(zhǎng)期、復(fù)雜的過(guò)程，存在很多不確定風(fēng)險(xiǎn)，貫穿于項(xiàng)目投資決策等過(guò)程，本文采取敏感性分析法、盈虧平衡分析法及概率分析法等方法對(duì)各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，具體來(lái)說(shuō)：

1.1決策時(shí)期

項(xiàng)目決策時(shí)期是整個(gè)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素最大的環(huán)節(jié)，決策準(zhǔn)確與否直接決定項(xiàng)目投資成敗。通常情況下，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于政治政策、投資區(qū)位等多個(gè)方面。其中最為突出的就是政治、政策風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家、地方政府對(duì)政策的調(diào)整，將會(huì)給投資者帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失[1]。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)密切相連，多數(shù)情況下會(huì)受到國(guó)家的控制，如政府對(duì)土地供給、使用等政策，直接給投資者埋下了潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果國(guó)家政治形勢(shì)較為穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲；反之則會(huì)下降，進(jìn)而影響到投資者投資收益。

1.2項(xiàng)目前期工作

經(jīng)過(guò)投資決策之后，工作重點(diǎn)將集中在項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、取得土地使用權(quán)等多個(gè)方面，由于工作范圍較廣，涉及主體較多，如政府、金融及保險(xiǎn)等方面，針對(duì)土地取得風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，如果投資進(jìn)入到土地獲取階段，需要面對(duì)拆遷耗資工作，風(fēng)險(xiǎn)更大，且與法律、安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題產(chǎn)生聯(lián)系較大，究其根本，是我國(guó)拆遷安置法規(guī)條例過(guò)于籠統(tǒng)，可行性較差，如果拆遷工作不順利，投資者需要支付更多的資金來(lái)處理該項(xiàng)工作，直接增加了機(jī)會(huì)成本。此外，金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資量大作為其主要特點(diǎn)，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金普遍來(lái)源于銀行，一旦金融領(lǐng)域發(fā)生調(diào)整，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。同時(shí)合同方式、勘察設(shè)計(jì)等方面也會(huì)產(chǎn)生的影響。

1.3建設(shè)階段

項(xiàng)目建設(shè)階段主要是指開(kāi)工到竣工全過(guò)程，不僅涉及到工期、還包括質(zhì)量、成本等要素，如果管理不善、措施不當(dāng)，將會(huì)產(chǎn)生成本、工期及質(zhì)量等風(fēng)險(xiǎn)。如成本風(fēng)險(xiǎn)，成本作為決定收益的重要因素之一。在建設(shè)中，降低成本風(fēng)險(xiǎn)非常重要，成本風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)變更、施工條件及價(jià)格等要素的調(diào)整[2]。另外，安全質(zhì)量生產(chǎn)始終是建筑項(xiàng)目追求的終極目標(biāo)，貫穿于整個(gè)施工全過(guò)程，消除施工中的冒險(xiǎn)性、盲目性等是保證施工質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)，但是如果發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接產(chǎn)生人員、財(cái)產(chǎn)損失。

1.4經(jīng)營(yíng)階段

任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，受到各類因素的影響，很難預(yù)見(jiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如自然災(zāi)害，地震、洪水等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成傷害。房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、居民收入等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成一定影響。

2、防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1合理選擇投資地區(qū)

經(jīng)濟(jì)區(qū)域化作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征之一，在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)的非常明顯。國(guó)家政治穩(wěn)定、地區(qū)金融等各類因素已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資不可忽視的外部條件之一。因此在進(jìn)行投資時(shí)，投資者應(yīng)盡量將項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，為自身投資收益的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2科學(xué)選擇投資方式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資形式主要體現(xiàn)在合作與獨(dú)立兩類上，前者主要是指在互惠互利條件下，合作雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的方式，能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)；而后者可以有兩種選擇，一種是風(fēng)險(xiǎn)投資，將資金投向波動(dòng)較大的項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)大，但是收益也與之相匹配[3]。因此投資上要想選擇該方式，需要加大對(duì)外部環(huán)境的關(guān)注力度，準(zhǔn)確分析和判斷市場(chǎng)波動(dòng)循環(huán)周期，從而制定科學(xué)、合理的資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃。二是穩(wěn)步投資，與上一種方法相反，將資金投向風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，如果在經(jīng)營(yíng)時(shí)，能夠有效避開(kāi)蕭條時(shí)期，投資效益非?？捎^。

2.3選擇優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)地段

土地作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重要基礎(chǔ)，是一種稀缺資源，且具有不可再生性特點(diǎn)。而地段則體現(xiàn)在周圍環(huán)境、交通狀況等。通常來(lái)說(shuō)，繁華地段相關(guān)配套設(shè)施較為完善，人們更愿意選擇該地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠產(chǎn)生較高的收益?；诖耍康禺a(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析原則，選擇能夠給自己帶來(lái)更高收益的地段非常必要。如上海北外灘地區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃公布、上還是城市軌道交通規(guī)劃定，相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)也水漲船高。

除了上述要點(diǎn)外，還應(yīng)關(guān)注投資類型，其中住宅作為一種常見(jiàn)類型、占比較高，且籌資更加容易，銀行、擔(dān)保公司等都會(huì)參與其中，加之住宅具有較好的流動(dòng)性，尤其是賣主提供購(gòu)房貸款后，能夠確保投資者收益[4]。商業(yè)投資項(xiàng)目收益與其經(jīng)營(yíng)效果關(guān)聯(lián)性較大，如果企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)狀況較好，那么就會(huì)給投資者帶來(lái)一定收益，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此投資者需要綜合各方面影響因素，最后選擇投資類型。

結(jié)語(yǔ)：

根據(jù)上文所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資作為一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性工作，涉及主體、內(nèi)容較多，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，直接威脅到投資者利益。因此在投資過(guò)程中，投資者應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，明確認(rèn)識(shí)到引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的各類因素，采用多元風(fēng)險(xiǎn)分析方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，并制定行之有效的防范措施，最大限度上規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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