文/張慧、丁初敏　日照市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院　山東日照　276826

文/王超　日照市公路管理局工程處　山東日照　276826

房地產(chǎn)發(fā)展中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展探討

文/張慧、丁初敏日照市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院山東日照276826

文/王超日照市公路管理局工程處山東日照276826

隨著社會(huì)老齡化的不斷加深，我國也建立起了與之相適應(yīng)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，在黨十七大中就曾明確的提出要優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，在這一背景下，城市房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，也針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和發(fā)展。而本文主要對房地產(chǎn)發(fā)展中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；規(guī)劃與發(fā)展

房地產(chǎn)發(fā)展中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以將其稱之為養(yǎng)老地產(chǎn)，是企業(yè)盈利型的老年住宅，其作為新興的房地產(chǎn)，經(jīng)營方式較為立體，而住宅主要的基礎(chǔ)就是為了養(yǎng)老，所以，其周邊的配套設(shè)施較為齊全。就目前而言，養(yǎng)老地產(chǎn)是我國實(shí)現(xiàn)社會(huì)化養(yǎng)老的有效載體以及思想形式，在一定程度上推動(dòng)了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這一背景下，筆者主要對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式類型以及規(guī)劃與發(fā)展進(jìn)行了以下的分析。

1、房地產(chǎn)發(fā)展中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式類型

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營過程中，其經(jīng)濟(jì)來源主要體現(xiàn)在對客戶的定位、專業(yè)服務(wù)能力、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面上的處理上，其或缺經(jīng)濟(jì)來源的模式具有一定的內(nèi)涵，如果將其按照盈利模式進(jìn)行分類，其主要可以分為以下幾種：（1）第一種屬于全部出售模式，這種模式下主要包括養(yǎng)老概念住宅以及相關(guān)的配套設(shè)施。這種模式下主要是以老年住宅作為概念，然后將房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，并且其周邊還會(huì)有相應(yīng)的配套設(shè)施。例如，較為典型的東方太陽城。（2）第二種屬于銷售+持有模式，這種模式下主要包括養(yǎng)老概念住宅以及養(yǎng)老地產(chǎn)。其主要是以住宅銷售以及嵌入式老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合在一起。例如，北京太陽城。（3）第三種屬于會(huì)員制管理模式，這種模式下主要是進(jìn)行 會(huì)籍銷售，其主要采用的管理模式就是會(huì)員制的，然后將長期或者是短期的會(huì)員卡進(jìn)行銷售，可以將其稱之為變相的銷售+持有模式［1］。例如，上海親和源老年社區(qū)。（4）第四章屬于只租不售模式，這種模式下，醫(yī)療健康社區(qū)都持有運(yùn)營，其對客戶會(huì)區(qū)別對待，在收取租金的時(shí)候也不是一樣的。例如，燕達(dá)國際健康城。

2、房地產(chǎn)發(fā)展中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展

我國老齡化趨勢越來越嚴(yán)重，這也在一定程度上顯示出了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力，但是，要如何才能更好地將其發(fā)展開來呢？針對這一問題，筆者也提出了以下幾點(diǎn)意見：

2.1加大對初級發(fā)展階段房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究

就目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還是存在著一些問題，其主要就表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)鏈的整合度不夠高；（2）房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍都沒有開發(fā)全過程的經(jīng)驗(yàn)，并且產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也不夠完善；（3）房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)居住功能較為單一，配套養(yǎng)老設(shè)施以及專業(yè)服務(wù)能力都還有著較大的發(fā)展空間；（4）在經(jīng)營過程中，對于市場地位不夠清晰，并且對于客戶群也沒有明確的細(xì)分；（5）房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所涉及的養(yǎng)老醫(yī)保以及相關(guān)的財(cái)稅政策還不能有效地進(jìn)行對接［2］?？偠灾?，房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)中的一種融合復(fù)合地產(chǎn)，還是需要加大對初級發(fā)展階段房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究，以此來促進(jìn)其發(fā)展。

2.2確保房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性以及復(fù)合性

房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要的特征就是產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性以及業(yè)態(tài)的復(fù)合性，因此，開發(fā)商在對其進(jìn)行經(jīng)營的過程中，應(yīng)該滿足相應(yīng)的基礎(chǔ)條件，我們可以從房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營難易程度以及護(hù)理介入、綜合經(jīng)營等角度進(jìn)行具體的分析。按照經(jīng)營難易程度，開發(fā)商可以從難到易將其分為：臨終關(guān)懷設(shè)施—醫(yī)院—福利養(yǎng)老院——托老所—嵌入式養(yǎng)老住宅—康復(fù)中心—養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老咨詢—兩代居—老年綜合社區(qū)。如果按照護(hù)理介入要求，可以將其從低到高分為：養(yǎng)老咨詢中心—兩代居—托老所—嵌入式養(yǎng)老住宅—短期入住—養(yǎng)老公寓—福利養(yǎng)老院—養(yǎng)老服務(wù)中心—康復(fù)中心—醫(yī)院—老年綜合社區(qū)—臨終關(guān)懷設(shè)施。若果從綜合經(jīng)營角度來看，經(jīng)營商需要考慮到以下幾點(diǎn)，分別是獲取土地的方式、獲取土地的成本、獲取資金的能力、獲取資金的成本等各個(gè)方面，然后將其進(jìn)行有效的融合，將其發(fā)展成為有效并且可復(fù)制的商業(yè)模式。

2.3房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該追求社會(huì)和商業(yè)價(jià)值的平衡

房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本屬性主要包括社會(huì)福利、市場化經(jīng)營、商業(yè)投資等性質(zhì)，在這一屬性下，相關(guān)企業(yè)除了要追求相應(yīng)的商業(yè)價(jià)值以外，還需要承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，只有承擔(dān)了一定的社會(huì)責(zé)任，在土地獲取以及相關(guān)配套政策上才能獲得政府的支持，也只有這樣才能在在市場中占據(jù)一席之地，從而才能將社會(huì)和商業(yè)兩者之間的價(jià)值進(jìn)行平衡處理［3］。因此，相關(guān)企業(yè)在運(yùn)營過程中，應(yīng)該將自身的綜合優(yōu)勢發(fā)揮出來，為了更好地滿足社會(huì)需求，可以提供中高端房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)，然后在經(jīng)營過程中創(chuàng)新房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融化發(fā)展的模式，之后則可以為政府中低端養(yǎng)老服務(wù)輸出相應(yīng)的管理體系以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.4創(chuàng)新房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利以及發(fā)展模式

我國房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然相比較于之前有了較大的發(fā)展，但是沒有大規(guī)模開發(fā)或者是運(yùn)營成功的案例，也并沒有一個(gè)較為成功的盈利、發(fā)展模式可以使用，這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于初期發(fā)展階段，也是因?yàn)槠溟_發(fā)投資主體較為單一。因此，房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要想得到更好地發(fā)展，可以借鑒國外較為成功有效的運(yùn)營管理模式，例如，日本長生集團(tuán)、美國城堡投資、美國假日老年公寓集團(tuán)等企業(yè)的運(yùn)營管理模式。將房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行金融化，以此來對養(yǎng)老設(shè)施以及相關(guān)服務(wù)進(jìn)行整合，從而就能更好地推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化發(fā)展?？偠灾?，房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要想得到發(fā)展，就需要為社會(huì)提供品質(zhì)較高的養(yǎng)老地產(chǎn)以及相關(guān)服務(wù)，盡可能的形成一種較為正確且適合社會(huì)發(fā)展的盈利、發(fā)展模式，盡可能將其發(fā)展成為房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融化模式。

結(jié)語：

綜上所述，要想更好地發(fā)展房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不僅需要政府制定出相應(yīng)的政策和戰(zhàn)略，還需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，制定出正確的經(jīng)營管理模式，完善相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)新房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利以及發(fā)展模式，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

［1］李劍彬.探析養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)與運(yùn)營［D］.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015，36（07）：107-108.

［2］翟鵬成.中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究［D］.重慶大學(xué)，2013，17（9）：24-25.

［3］李敏.城市規(guī)劃與建設(shè)過程中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展探討［J］.城市建設(shè)理論研究：電子版，2012，47（15）：74-75.