■ 左 靜

（遼寧行政學(xué)院，沈陽 110161）

購買年法初探

■ 左 靜

（遼寧行政學(xué)院，沈陽 110161）

購買年法是收益還原法的早期表現(xiàn)形式，也是年產(chǎn)值倍數(shù)法的前身。民國時期購買年法曾是農(nóng)村土地價格的主要測算方法，用地租與購買年的乘積求取地價，表示地價相當(dāng)于多少年的地租。購買年法與現(xiàn)行的年產(chǎn)值倍數(shù)法在表現(xiàn)形式上相同，但得出的結(jié)果卻有本質(zhì)的差別：購買年法得出的是市場價格，年產(chǎn)值倍數(shù)法得出的是非市場價格。我國征地補償市場化需要建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的地價測算體系，購買年法作為科學(xué)、實用的方法是一種很好的選擇。

購買年法；土地價格；地租；征地補償；產(chǎn)值倍數(shù)法

1 購買年法在我國歷史上的應(yīng)用

購買年法即地租購買年法，是將市場上土地價格與地租（土地純收益）的比值作為“購買年”，在計算土地價格時，只要用待估土地的年地租（土地純收益）與購買年相乘即可。即：

土地價格=年地租×購買年

購買年是衡量土地價格高低的一種間接尺度，用以反映待估土地的購買價格相當(dāng)于其多少年的地租（純收益），即地租的購買年數(shù)。如前聯(lián)邦德國通常用“25個購買年”表示土地價格，就意味著該地價格為地租（純收益）的25倍。如果地租（純收益）可以永久取得，則可用還原利率求得購買年。即：

購買年法有深厚的理論基礎(chǔ)，是簡便易行的土地估價方法。購買年法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。由于土地利用具有永續(xù)性，使用土地會產(chǎn)生連續(xù)不斷的“收益流”，即土地年收益系列。以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列收益，這個價值的轉(zhuǎn)化就是資本化，這筆資金即為土地的價值。正如美國經(jīng)濟學(xué)家伊利所言：“把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金，這在經(jīng)濟學(xué)上就稱為土地的資本價值，在流行詞匯中則稱為土地售價”[1]。對于投資者來說，將一定量的資金用于購買土地所獲取的收益，與將該資金存入銀行所獲取的利息應(yīng)大體相當(dāng)，即：某筆資金×利率=利息，相當(dāng)于土地價值×利率=土地純收益。于是得出：土地價值=土地純收益/利率=土地純收益×購買年。在這里，收益資本化的過程以購買年的方式表示，表明地價相當(dāng)于多少年的純收益（地租）。

購買年法在歐洲國家曾經(jīng)十分流行，正如威廉配第在1662年出版的《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租”。購買年法發(fā)展到后來成為收益資本化法，二者本質(zhì)相同，只是表現(xiàn)形式不同，前者用購買年進行收益與價值的換算，后者用土地還原率進行收益與價值的換算。正如馬克思所說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)”。[2]

從歷史資料來看，我國明代、清代和民國時期的土地價格是用購買年法計算的。自明代前葉至民國時期五百多年間，購買年曾發(fā)生較大的變化。購買年在明代前期和末期較短，中葉較長；在清初、清末至民國時期較短，乾、嘉、道百多年間又趨向延長[3]。表1為明代安徽祁門縣民田交易資料；表2為清代各省州學(xué)田交易資料；表3為民國時期各省民田交易資料，表中地租占地價的百分比平均為13.2%，購買年平均為8.43年（以錢租為例）。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，民國時期的購買年相對較短，一般地區(qū)為8～9年，有的僅為4～5年，而西歐、北美國家在第一次世界大戰(zhàn)后的購買年通常為20～30年[4]。造成民國時期購買年偏短的主要原因有兩點：一是借貸利率偏高影響了土地還原利率。據(jù)統(tǒng)計，在1933年到1943年間，全國各地一般糧食借貸利率在50%以上，現(xiàn)金借貸利率在30%以上，有的甚至高達100%。受此影響，土地還原利率居高不下，導(dǎo)致購買年偏低。二是地價下跌而地租并沒有減少。民國時期由于自耕農(nóng)經(jīng)濟的不斷破產(chǎn)，地價出現(xiàn)不斷下跌的趨勢，而一些軍閥官僚、地主買辦及高利貸者競相兼并土地，致使農(nóng)村地權(quán)高度集中和壟斷。在壟斷情形下地租沒有因地價的下跌而減少，這也是導(dǎo)致民國時期土地購買年偏短的一個主要原因。

表1 明代安徽祁門縣民田地租占地價百分比及購買年示例［3］

表2 清代各省州學(xué)田地租占地價百分比及購買年示例［3］

表3 民國時期各省民田地租占地價百分比及購買年示例［3］

2 購買年法的衍生方法

2.1 購買年法衍生出收益還原法

收益還原法也稱收益資本化法，是現(xiàn)代土地估價常用的方法之一。用收益還原法評估土地價格時，需要確定土地未來年純收益（地租），再用土地還原率將收益與資本的聯(lián)系反映出來，進而求出待估土地的購買價格。其基本公式為：

式（1）中P為土地價格；a為土地純收益（或地租），即在總收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的余額；r為土地還原率，即將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為土地價格的比率。

購買年法與收益還原法的轉(zhuǎn)換是通過購買年與土地還原率互為倒數(shù)實現(xiàn)的，即n=1/r。在現(xiàn)代估價方法中，土地還原率不再簡單地以銀行利率來表示，而是在銀行利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險補償部分。如我國《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求以安全利率與風(fēng)險調(diào)整值之和作為土地還原率，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)待估宗地所在地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。這里考慮了投資的風(fēng)險性，通過增大還原率使地價降低，為投資者提供風(fēng)險補償。

2.2 購買年法轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法

年產(chǎn)值倍數(shù)法是指土地價格用年產(chǎn)值的倍數(shù)來表示。購買年法轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法的必要條件是要具備地租率和購買年。地租率是指地租額占土地產(chǎn)出的比率，它既可以是實物之間的比率也可以是價值之間的比率。中國自西漢開始至民國時期凡是采用分益租制的佃約地租率基本在50%左右，即“對半均分”或“中分”。以地租率為介質(zhì)可以將產(chǎn)值換算為地租，即地租=年產(chǎn)值×地租率，進而可以推導(dǎo)出土地價格與土地年產(chǎn)值的關(guān)系：

土地價格=地租×購買年=年產(chǎn)值×地租率×購買年

盡管購買年法可以轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法，但后者不能算是一種科學(xué)的估價方法。因為年產(chǎn)值倍數(shù)法中的倍數(shù)只有在等于地租率與購買年的乘積時才具有經(jīng)濟意義，計算結(jié)果才是真正意義上的土地價格，即土地價格是資本化的地租。如果缺少地租率與購買年的參與，用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算得出的結(jié)果是非市場價格。

3 購買年法對我國現(xiàn)行征地補償估價的意義

我國《土地管理法》規(guī)定的征地補償費的計算方法為年產(chǎn)值倍數(shù)法。現(xiàn)行立法規(guī)定征地補償費由土地補償費、安置補助費、青苗補償費及地上附著物補償費四部分構(gòu)成。其中土地補償費是對土地所有權(quán)給予的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍；安置補助費是對土地使用權(quán)、農(nóng)民生活來源給予的補償，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算，每一個需要安置人員的補助費為征地前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。土地補償費和安置補助費兩項之和不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。在實際工作中，每畝被征收土地的補償費計算公式為：

土地補償費=年產(chǎn)值×補償倍數(shù)

現(xiàn)行的年產(chǎn)值倍數(shù)法在表現(xiàn)形式上與購買年法相同，但其缺少理論依據(jù)。如前所述，年產(chǎn)值倍數(shù)法轉(zhuǎn)化為購買年法需要有地租率和購買年的參與作為前提條件，即年產(chǎn)值倍數(shù)=地租率×購買年?，F(xiàn)行征地補償中的年產(chǎn)值倍數(shù)法不滿足這個條件。首先，土地年產(chǎn)值不是通過地租率換算出來的，甚至不是真正的土地年產(chǎn)值?，F(xiàn)行的土地年產(chǎn)值是政府制定出來的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)；其次，補償倍數(shù)也不是通過土地還原率計算出來的購買年，同樣是政府制定出來的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)。在年產(chǎn)值與地租之間、補償倍數(shù)與土地還原率之間缺乏必要的經(jīng)濟聯(lián)系，年產(chǎn)值與倍數(shù)的乘積不能反映地租資本化的過程，以此估算的征地補償費自然也不是土地價格。

從存在的時間和表現(xiàn)形式來看，我國現(xiàn)行的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法是由地租購買年法演變而來的。民國時期的購買年一般為8～9年，以表3地租(錢租)的購買年平均為8.43年計，在地租率為50%的情形下，年產(chǎn)值的倍數(shù)應(yīng)為4.215，即土地價格為年產(chǎn)值的4.215倍。而我國于1953年公布的第一部有關(guān)征地補償?shù)臈l例《國家建設(shè)征用土地辦法》規(guī)定征地補償標(biāo)準(zhǔn)為被征土地3～5年產(chǎn)量的總值。3～5年產(chǎn)量的總值相當(dāng)于4倍的平均年產(chǎn)值，與4.215倍年產(chǎn)值十分接近?？梢?，建國初期制定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)時農(nóng)村的土地購買年是相符的， 年產(chǎn)值倍數(shù)法是地租購買年法的替代方法。

年產(chǎn)值倍數(shù)法取代地租購買年法有其歷史原因。建國初期，我國經(jīng)過土地改革、農(nóng)業(yè)合作化以及社會主義改造運動，土地所有制發(fā)生改變，社會的經(jīng)濟基礎(chǔ)和意識形態(tài)也發(fā)生巨大變化。國家在生產(chǎn)資料公有制下實行計劃經(jīng)濟的發(fā)展模式，土地實行無償使用制度，土地買賣、租賃關(guān)系已不復(fù)存在。地租不是被作為經(jīng)濟學(xué)中的土地純收益，也不是作為“土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”來看待，而是被當(dāng)作封建剝削的代名詞而加以回避。在這種情況下，地租購買年法被舍棄，取而代之的是土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。因此，土地年產(chǎn)值倍數(shù)法是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，年產(chǎn)值倍數(shù)法表現(xiàn)出很強的不適應(yīng)，主要表現(xiàn)在政府定價不能反映市場供求關(guān)系的變化，補償費偏低滿足不了失地農(nóng)民的現(xiàn)實需要。因此，當(dāng)務(wù)之急是建立適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的征地價格評估體系，購買年法可以作為其中的一種估價方法。

將購買年法應(yīng)用于征地補償時，征地補償價格為土地預(yù)期純收益與購買年的乘積。其中土地純收益應(yīng)為征地后新用途下的土地純收益，購買年應(yīng)為銀行利率的倒數(shù)。假設(shè)以2016年中國人民銀行一年期存款基準(zhǔn)利率1.5%作為還原利率，將其倒數(shù)作為購買年，則購買年為67年。在計算土地價格時只需用土地未來純收益（地租）乘以67即可。同現(xiàn)行的征地補償方法相比，購買年法具有一定的優(yōu)越性：將市場因素導(dǎo)入土地價格的計算中，計算結(jié)果屬于市場價格；購買年在一定時期為常數(shù)，可以減少估價人員的主觀隨意性；計算方法簡便易行，容易學(xué)習(xí)并掌握，可以成為大眾化的估價方法普及并應(yīng)用；可以大幅度提高征地補償?shù)念~度，能為被征地農(nóng)民和社會所接受。購買年法具有科學(xué)性、實用性和普適性，這種適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境并在本國具有相當(dāng)歷史底蘊的估價方法應(yīng)得到重視并被采用。

［1］（美）伊利.土地經(jīng)濟學(xué)原理［M].騰維藻，譯.北京：商務(wù)印書館,1982：32.

［2］中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2010:13.

［3］李文治.論清代鴉片戰(zhàn)前地價和購買年[J].中國社會經(jīng)濟史研究,1989(2):1-12.

［4］金德群.民國時期農(nóng)村土地問題[M].北京:紅旗出版社,1994:6.

Preliminary Research on Purchase Yearly Method

ZUO Jing
(Liaoning Academy of Governance, Shenyang Liaoning 110161, China)

Purchase yearly method is an early manifestation of the income approach, also the predecessor of the annual output value by law of multiple. In time of Republic of China, it was the main method of rural land price calculation, with obtaining the price by the product of the rent and years, and the price represents the equivalent of rent in how many years. Two methods are in the same form of expression, which are purchase yearly method and the current annual output value multiple method, but there are essential differences in results obtained: the result of the former one derived from the market price, while the latter one derived from non-market prices. It need to establish a market economy to adapt to the market price calculation system in land requisition compensation in China, and purchase yearly method as a scientifc and practical approach is a good choice.

purchase yearly method; land prices; rent; land acquisition compensation; multiple output method

F062.1；F301.4

A

1672-6995（2016）07-0019-03

2016-04-26；

2016-05-18

左靜（1964-），女，遼寧省彰武縣人，遼寧行政學(xué)院教授，管理學(xué)碩士，主要從事土地資源管理方面研究工作。