■ 陳 越

（唐山市國(guó)土資源局，河北 唐山 063000）

標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)方法研究
——以唐山市為例

■ 陳 越

（唐山市國(guó)土資源局，河北 唐山 063000）

文章通過標(biāo)準(zhǔn)宗地內(nèi)涵和布設(shè)原則的確定，重點(diǎn)探索標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的方法，主要運(yùn)用均質(zhì)地域原理，應(yīng)用聚集度離散公式，結(jié)合商服、住宅與工業(yè)用地的物業(yè)類型，綜合確定如何布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地，為建立標(biāo)定地價(jià)體系、評(píng)估標(biāo)定地價(jià)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最后以唐山市為例，測(cè)算如何確定標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)的合理數(shù)量。

標(biāo)定地價(jià)；標(biāo)準(zhǔn)宗地；聚集度公式；唐山

0 引言

自20世紀(jì)60年代以來，美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)政府相繼組織有關(guān)人員，從各國(guó)的國(guó)情出發(fā)，圍繞城市地價(jià)體系、標(biāo)準(zhǔn)宗地，以及公示地價(jià)指數(shù)體系建設(shè)的原理、方法和可行性方案等開展了“公示地價(jià)空間組織”專項(xiàng)的科學(xué)研究。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于1964年修訂并實(shí)施了《都市平均地權(quán)條例》，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)宗地制度。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的日益發(fā)育，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)已經(jīng)作為一項(xiàng)反映地價(jià)變動(dòng)的日常工作擴(kuò)展到105個(gè)城市，但其側(cè)重點(diǎn)仍是地價(jià)增長(zhǎng)率，而非地價(jià)的真實(shí)水平。特別是近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)異?；钴S，各地政府亟需制定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)以平抑過快上漲的地價(jià)，在這樣的市場(chǎng)背景下，國(guó)土資源部辦公廳《關(guān)于做好2012年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知》要求“在上海、長(zhǎng)沙、唐山等城市開展標(biāo)定地價(jià)公示試點(diǎn)”。因此，本文以試點(diǎn)城市唐山市為例，在初步建立標(biāo)定地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，探索標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)方法，以期服務(wù)于其他城市的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估和公示工作。

1 研究方法

1.1 標(biāo)準(zhǔn)宗地的內(nèi)涵及特征

在我國(guó)，“標(biāo)定地價(jià)”的提法最早出現(xiàn)在1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》，最新修訂版也明確規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)標(biāo)定地價(jià)做了如下定義：“政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件下，某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格”。它是在城市土地利用總體規(guī)劃設(shè)定的國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地質(zhì)條件等特征在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定，能夠起示范作用的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地按照土地用途分類至少包括商服標(biāo)準(zhǔn)宗地、住宅標(biāo)準(zhǔn)宗地、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地。

作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，應(yīng)主要具備以下特征：

(1)代表性。標(biāo)準(zhǔn)宗地的利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等應(yīng)具有代表性。

(2)穩(wěn)定性。標(biāo)準(zhǔn)宗地的個(gè)別條件、土地利用狀況及周圍土地的利用條件都比較穩(wěn)定，處于最高最佳利用狀態(tài)，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分裂、合并、重新規(guī)劃等情況。

(3)標(biāo)識(shí)性。布設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)易于識(shí)別。

(4)合理分布性。標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)，要盡量均衡、合理，能廣泛代表城鎮(zhèn)內(nèi)的各均質(zhì)區(qū)域，要做到地域分布均勻，宗地個(gè)數(shù)恰當(dāng)。

(5)控制性。標(biāo)準(zhǔn)宗地的作用類似于地價(jià)控制點(diǎn)，能夠起到反映各區(qū)塊地價(jià)水平的作用。

(6)唯一性。每個(gè)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的每類物業(yè)類型或產(chǎn)業(yè)類型僅選取一宗標(biāo)準(zhǔn)宗地。

1.2 標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)技術(shù)框架與布設(shè)類型的確定

標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)技術(shù)框架如圖1：

圖1 標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)技術(shù)框架圖

標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)主要考慮兩個(gè)主要方面：一是根據(jù)土地用途布設(shè)，至少包括商服用途、住宅用途和工業(yè)用途；二是根據(jù)物業(yè)類型或產(chǎn)業(yè)類型布設(shè)，如商服用途土地可劃分為獨(dú)立商業(yè)體與商住混合體（底商）等，住宅用途土地可劃分為普通住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)與保障性住宅區(qū)等，工業(yè)用途土地可劃分為一般工業(yè)區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，一般工業(yè)區(qū)亦可劃分出輕工業(yè)區(qū)和重工業(yè)區(qū)，或者按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類劃分為采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)等（物業(yè)或產(chǎn)業(yè)類型需根據(jù)各城市房地產(chǎn)特征和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)際情況劃分）。

其中，以土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地作為確定布設(shè)數(shù)量的主要依據(jù)，且需要測(cè)算各用途用地面積占標(biāo)定地價(jià)總面積的比例，該比例一般依據(jù)城市總體規(guī)劃文本中的建設(shè)用地平衡表，亦可自行測(cè)算。當(dāng)某一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)同種用途土地包括兩種（含）及以上物業(yè)類型或產(chǎn)業(yè)類型時(shí)，則需要增加標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量以區(qū)分物業(yè)類型。

1.3 標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量的測(cè)算述標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)技術(shù)思路，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)宗地模型：

式（1）中：Nsi為標(biāo)定地價(jià)范圍內(nèi)第i種用途土地需要布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的總數(shù)量；Nui為按照土地用途布設(shè)的第i種用途土地中標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量；Npi為按照物業(yè)類型布設(shè)的第i種用途土地中標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量。

1.3.1 按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量測(cè)算

依據(jù)均質(zhì)地域原理，應(yīng)用聚集度公式進(jìn)行按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量的測(cè)算，原始公式如下[1]：

式（2）中：Si為第i種土地用途標(biāo)定地價(jià)的范圍面積；λ為系數(shù)；Pi為第i種用途用地面積占標(biāo)定地價(jià)范圍面積的比例；Di為聚集度。

關(guān)于λ系數(shù)的求算過程，假設(shè)第i種土地用途標(biāo)定地價(jià)范圍內(nèi)僅有一種類型的用地，且其影響半徑可以覆蓋整個(gè)范圍，則Di＝λ＝Si。

那么，若依據(jù)點(diǎn)狀因素的圓形影響范圍，則λ＝πa2（a為某標(biāo)準(zhǔn)宗地的影響半徑）；若考慮地塊價(jià)格通常以規(guī)則的方形為基本單元進(jìn)行地價(jià)的衰減，則λ＝(2a)2。因此，按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量測(cè)算可分為兩種，將λ分別代入公式，分別得到如下按圓形衰減和方形衰減的測(cè)算公式：

按圓形影響衰減：

按方形影響衰減：

式(3)、式(4)中，Nui和Nui'分別為以圓形衰減和方形衰減下按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的總數(shù)量。

1.3.2 按照物業(yè)類型布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量測(cè)算

如前所述，同種用途土地內(nèi)若出現(xiàn)兩種（含）及以上物業(yè)類型或產(chǎn)業(yè)類型時(shí)，在按照土地用途確定標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，同一區(qū)塊內(nèi)則需要增加標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量以區(qū)分物業(yè)類型。一般而言，按照物業(yè)類型增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量在一個(gè)區(qū)塊內(nèi)每增加一種物業(yè)類型，則增設(shè)的數(shù)量加1，可按照下述公式測(cè)算：

式（5）中：Npi為按照物業(yè)類型布設(shè)的第i種用途土地中標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量；nj為同種用途劃分為m種物業(yè)類型的區(qū)塊數(shù)量；m為物業(yè)類型數(shù)量。

m的取值與城市標(biāo)定地價(jià)區(qū)域內(nèi)土地用途類型及物業(yè)類型種類相關(guān)，不同城市間物業(yè)類型不一樣，同一城市內(nèi)不同均質(zhì)區(qū)域的物業(yè)類型也不一樣。

2 案例研究與分析

2.1 唐山市概況

唐山市地處渤海灣中心地帶，位于河北省東部，是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，是以煤炭、鋼鐵、電力、陶瓷、機(jī)械等為主，具有百年歷史的重工業(yè)城市，是京津唐工業(yè)基地中心城市、京津冀城市群東北部副中心城市。2015年，唐山市完成地區(qū)生產(chǎn)總值約6100億元。

2.2 標(biāo)定地價(jià)的測(cè)算范圍

結(jié)合唐山市土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，將地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)區(qū)段與土地級(jí)別圖進(jìn)行套合。既考慮地價(jià)區(qū)段穩(wěn)定性，又考慮到新基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后級(jí)別變化情況，以地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍圖為基礎(chǔ)，適度考慮基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍中屬于城市規(guī)劃近期發(fā)展方向的部分，確定唐山市標(biāo)定地價(jià)工作范圍為：商服用地和住宅用地的項(xiàng)目范圍為路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、路南區(qū)，總面積為85.89km2；工業(yè)用地項(xiàng)目范圍為城市規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)和工業(yè)集中區(qū)，分布于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、路北區(qū)、路南區(qū)和開平區(qū)，總面積為77.44km2。

2.3 各用途用地面積比例及影響半徑

根據(jù)《唐山市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中心城區(qū)建設(shè)用地平衡表，商服金融業(yè)用地規(guī)劃現(xiàn)狀為占城市建設(shè)用地總量的5.02%，居住用地規(guī)劃現(xiàn)狀為占城市建設(shè)用地總量的32.88%，工業(yè)用地規(guī)劃現(xiàn)狀為占城市建設(shè)用地總量的39.68%。

鑒于各類用途的基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地利用水平和強(qiáng)度、分布特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際調(diào)查，確定商服、住宅、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的影響半徑范圍分別為0.6～0.8km、0.8～1.0km和1.0～1.2km。

2.4 各類型標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)數(shù)量

2.4.1 按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量

將各項(xiàng)數(shù)據(jù)分別代入公式，最終確定各用途標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量如表1。

表1 唐山市標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量的理論測(cè)算表

依據(jù)上述推算結(jié)果，分別采用兩種影響衰減方式并根據(jù)唐山市實(shí)際情況進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)宗地的布點(diǎn)設(shè)置，實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)宗地主要沿道路圍合的街區(qū)布設(shè)，因此，結(jié)果更接近于按照方形影響衰減方式下的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量，具體見表2。

表2 唐山市按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量表

2.4.2 按照物業(yè)類型布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量

唐山市商服用途土地主要可以劃分為獨(dú)立商業(yè)體與商住混合體（底商），其中商住混合體又包括沿街底商和沿街裙樓兩種形式，沿街底商和沿街裙樓在地價(jià)分?jǐn)偡绞缴项愃?，故按照同一種物業(yè)類型對(duì)待。在按照土地用途布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量確定過程中，在市中心較繁華的10個(gè)區(qū)塊內(nèi)布設(shè)上述兩種商服用地物業(yè)類型。唐山市住宅用途土地以普通住宅體為主要物業(yè)類型，保障性住宅體分布不具有代表性且經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查顯示成熟地塊地價(jià)與普通住宅體地塊地價(jià)相差不大，同時(shí)，高檔住宅體分布較偏遠(yuǎn)且多以單點(diǎn)形式存在，不具有代表性，故對(duì)于唐山市住宅用途土地的物業(yè)類型不再進(jìn)行劃分。唐山市工業(yè)用途可劃分為一般工業(yè)體和高新產(chǎn)業(yè)體，一般工業(yè)體和高新產(chǎn)業(yè)體的工業(yè)用途地價(jià)均主要參照《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》確定，并無明顯差異，故對(duì)于唐山市工業(yè)用途土地的物業(yè)類型不再進(jìn)行劃分。最終確定按照物業(yè)類型布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量如表3所示。

唐山市標(biāo)準(zhǔn)宗地的布設(shè)總量詳見表3。

表3 唐山市按照物業(yè)類型布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地表

3 結(jié)論

標(biāo)準(zhǔn)宗地是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基本單元，是標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)和載體。合理布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地是建立標(biāo)定地價(jià)公示制度的關(guān)鍵，將直接影響標(biāo)定地價(jià)的代表性、準(zhǔn)確性，更直接關(guān)系到公眾對(duì)于土地價(jià)格的直觀判斷。好的標(biāo)準(zhǔn)宗地形象直觀、具體明確，便于人們認(rèn)識(shí)、比較和了解地價(jià)的內(nèi)涵，起到精確公示作用，也就更易于建立公平、公開的土地市場(chǎng)。

在后續(xù)的工作中，需要定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)研和維護(hù)，及時(shí)更新已滅失的標(biāo)準(zhǔn)宗地，確保標(biāo)準(zhǔn)宗地始終能夠保持其在地價(jià)體系中的代表性、標(biāo)識(shí)性作用。

[1]趙松,董為紅,王錕.日本地產(chǎn)市場(chǎng)及地價(jià)公式制度研究[M].北京:地資出版社,2013.

[2]GB/T18508-2014,城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].

[3]陳波.關(guān)于建立標(biāo)定地價(jià)技術(shù)體系的研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2014(10):152-153.

[4]付梅臣,曾暉,劉衛(wèi)東,等.城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地制度研究[J].河北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2000,23(2):90-94.

[5]褚英敏.城市標(biāo)定地價(jià)評(píng)估探討[D].石家莊:河北師范大學(xué),2003.

[6]宋鴻良.運(yùn)用均質(zhì)地域原理建立標(biāo)準(zhǔn)宗地體系的研究[J].中國(guó)土地科學(xué),1998,12(5)：26-29.

Research on the Layout Method of Standard Land—A Case Study of the City of Tangshan

CHEN Yue
(Tangshan Municipal Bureau of Land and Resources, Tangshan Hebei 063000, China)

By determining both the connotation and layout principle of standard land, priority is placed on exploring the method for setting up standard land.How to set up and arrange standard land, and this calls for a comprehensive way based on the need both to apply the principle of homogeneous area and aggregation discrete formula, and to accord the type of property of commercial, residential, and industrial land use. These efforts provide a frm basis for establishing demarcated land price system, as well as evaluating demarcated land price. Finally, this paper measures a reasonable quantity that we can rely on when we determine the layout of standard land by taking Tangshan as an example.

demarcated land price; standard land; aggregation formula

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）05-0062-04

2016-03-15；

2016-03-29

唐山市標(biāo)定地價(jià)公示試點(diǎn)項(xiàng)目（201313106227）

陳越（1982-），男，河北省唐山市人，唐山市國(guó)土資源局高級(jí)工程師，管理學(xué)碩士，主要從事地價(jià)評(píng)估、地價(jià)管理、地價(jià)體系、土地管理等研究工作。