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房地產一攬子政策可期

房地產一頭連著經濟，一頭連著民生，在我國實體經濟構成中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產及其相關的庫存、房價等問題已成為高層和市場關注的焦點。

多名接受專家表示，本輪房貸政策目的是信貸政策配合支持去庫存，信貸政策方面更加靈活，各地的自主性更強了。2016年，貨幣環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)健，政策或將從供需兩側雙雙發(fā)力，力促房地產行業(yè)去庫存。

針對二三線城市去庫存

庫存問題并非近兩年才有，而在現(xiàn)階段把化解房地產庫存列為“四個殲滅戰(zhàn)”任務之一，其原因在于房地產投資低迷對經濟增長的拖累。而要啟動房地產投資，提升拿地和開工熱情，一個重要的方面就是要清理歷史遺留的巨量庫存。

國家統(tǒng)計局每月公布的商品房“待售面積”通常被用來作為庫存變化的觀測指標。而這一指標僅反映了“竣工”的庫存，未包含未來將形成庫存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預售”的部分，商品房總體庫存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開工”的部分，這一數(shù)值則達上百億平方米。但其中有些庫存可能為永久性無效庫存，無法去化，三四線城市中的部分庫存即是如此。

在過去的1年里，房貸政策歷經了“330新政”和“930新政”兩次大的調整，其中330新政主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60-70％下調為40％；“930新政”則將一套房首付比例從30％降低為25％。此次相當于同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20％，二套房首付比例進一步由40％降至30％。

易居研究院副院長楊紅旭表示，其一，從政策目的來看，就是“化解房地產庫存”。要想去庫存，必須還得為需求打雞血。而放松房貸，效果最明顯。

其二，從政策內容來看，集中在降首付方面。第一套房貸款沒有結清，再購第二套普通住房，首付降了10個百分點。2015年3月的“3.30”政策當中，曾把這一類房貸降至了四成，現(xiàn)在進一步降至三成。這個政策，未來還有一點點空間可以下降。

其三，從政策效果來看，值得期待。因為房貸政策，是影響樓市的第一重要政策，當前房貸利率主要由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況調節(jié)，中央不便于出臺硬性政策，那么降低首付比例，便是央行與銀監(jiān)會唯一可以使用的“大招”了。

首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，尤其是房價偏高的一二線城市的購房需求。

首付比例不再一刀切

值得注意的是，此次首付比例5％左右的調整主動權下到各地方金融機構，對地方房貸首付額不再一刀切。

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負責人楊馳也認為本輪政策是通過居民加杠桿的方式來為房地產行業(yè)去庫存。楊馳表示，首套房首付比例從原來的30％下調到20％，意味著居民購買房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機構、居民的四張資產負債表來看，相對而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財務狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機構都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了。

“這也反映出不同地域房地產市場的供需情況出現(xiàn)了分化?！睏铖Y稱，未來可能各地人民銀行做窗口指導。

加強住房金融宏觀審慎管理，最低首付款比例進行自律調整確實具有一定可操作性。

“原則上不同地區(qū)市場的差異很大，二線、三線城市差異也很大。給地方和銀行一定的自由量裁權，讓他們根據(jù)本地情況進行政策上的微調，有助于提高政策執(zhí)行力，因為一刀切忽略了不同城市之間的差異。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛說，“這相對以往而言是一個比較大的進步，或許會產生不同的效果?！?/p>

交行金研中心高級研究員陳冀稱，部分二三線城市去庫存的壓力是實實在在的，用多長時間去降低庫存，還得取決于央行這個房貸政策的產生效果所需的時間。銀行在信貸投放時肯定也會考慮風險適度、節(jié)奏適度等多方面因素。

央行與銀監(jiān)會2月2日發(fā)布房貸新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30％。

經濟學家馬光遠表示，這事實上等于他之前判斷的，首套房貸首付比例回到了20％，意味著房地產救市大幕拉開。

英大證券研究所所長李大霄認為，這是支持合理住房消費的利好政策，對于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對于穩(wěn)定房地產市場和去庫存有正面作用，對于房地產股票有重要支持，對于股市穩(wěn)定也有重要意義。

一攬子政策可期

降低首付比例之后，業(yè)內認為，未來還有一攬子政策相繼出臺以配合各地樓市去庫存。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預測，2016年針對房地產行業(yè)的政策紅利仍將延續(xù)，除了此番出臺的降低首付比例這一大招，還可能有大家期盼已久的貸款利息抵扣所得稅，政府收購商品房用作保障房等。

丁祖昱認為，這些政策對于剛性需求推動、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵，也將使今年的房地產市場保持穩(wěn)定。因為2015年已經消化了大量需求，2016年的市場缺乏大幅上漲的基礎，在政策紅利之下，總成交量仍會在高位運行，保持平穩(wěn)。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇表示，房地產調整使得經濟下行壓力加大。結合過去兩年兩次的政策調整，這次央行的政策調整也是一脈相承的。

李慧勇認為，我國在去房地產庫存的問題上還有很大的政策空間。比如下調首付、利率優(yōu)惠，甚至考慮允許買房退稅、買房落戶等一攬子政策來加快房地產市場去庫存。不光是央行，包括住建部，各地的財政稅務都有很大的政策空間去穩(wěn)定房地產。

“原則上來講，經濟形勢的壓力比較大，光是這個政策還不夠，后續(xù)還應該有其他政策相配套。”曾剛表示。

“個人房貸政策針對的是需求端的刺激，這次首付的再次放松與市場預期一致，但單個政策的效力有限，尤其是去年非限購城市的需求已經過了一輪比較集中的放量?！苯恍薪鹧兄行母呒壯芯繂T夏丹表示。

民生宏觀朱振鑫分析認為，房地產持久戰(zhàn)再下一城。未來兩三年，房地產政策暖風不會停。

此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補貼、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產市場銷售改善態(tài)勢將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。

（《第一財經日報》2016.2.3、《財經國家周刊》、《瞭望東方周刊》等）