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房地產(chǎn)本正常，但在中國(guó)有點(diǎn)奇怪

房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么走

由于政策的原因，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是近十幾年才得以出現(xiàn)的的商業(yè)化產(chǎn)業(yè)，其歷史數(shù)據(jù)、趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)實(shí)際上都頗為匱乏。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，中國(guó)在過(guò)去10年間，住房?jī)r(jià)格年均上漲約9％，城鎮(zhèn)居民名義收入年均增長(zhǎng)12％，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長(zhǎng)7％以上。同一區(qū)間，美國(guó)和英國(guó)的實(shí)際收入年均增長(zhǎng)率分別為1％和0.3％。

迅猛無(wú)匹的收入增長(zhǎng)，當(dāng)然會(huì)帶來(lái)消費(fèi)熱情和房地產(chǎn)熱潮。比如為了買(mǎi)個(gè)價(jià)格高的房子，有人半夜三點(diǎn)就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊(duì)。

比如房子才播出廣告，想要預(yù)訂的人就把自己所有的關(guān)系全動(dòng)用上了。最為可怕的是你身邊的每一個(gè)平凡得不能再平凡的人都在想方設(shè)法買(mǎi)、多買(mǎi)、再多買(mǎi)房子，而且他們都說(shuō)：“再不買(mǎi)就沒(méi)機(jī)會(huì)啦！”

市場(chǎng)終究是多方的。有理論說(shuō)，美國(guó)和英國(guó)的住房擁有率大約為64％，中國(guó)應(yīng)該向發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)水平進(jìn)軍。但是中國(guó)的房屋擁有率似乎已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)數(shù)字，于是風(fēng)向又變了：“美國(guó)人、英國(guó)人大多數(shù)都是租房子的。他們根本不買(mǎi)房子，所以我們中國(guó)人買(mǎi)不起房子也是正常的?！碑?dāng)然租房子的理論似乎也有一定道理。因?yàn)榉孔鈱?duì)房?jī)r(jià)的比率也是一個(gè)衡量房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)，房租通常代表了真實(shí)的需求，而非投資價(jià)值。但是在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98％。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫期間，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率下降到2.98％。還有理論說(shuō)，國(guó)外的大城市也是房?jī)r(jià)高得嚇人的。2014年美國(guó)一個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)站算出最“難以負(fù)擔(dān)”房?jī)r(jià)的幾個(gè)城市，可以看到，舊金山的收入中位數(shù)是79624美元/年（1美元約合6.5194人民幣），房產(chǎn)價(jià)中位價(jià)格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產(chǎn)價(jià)格504200美元，紐約收入65786美元/年，房?jī)r(jià)396700美元，洛杉磯58869美元/年，房?jī)r(jià)420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房?jī)r(jià)270000美元。（數(shù)據(jù)僅供參考）

在中國(guó)為何成“怪胎”

但是，房地產(chǎn)確實(shí)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了不小的貢獻(xiàn)。有估算稱(chēng)，2010年，住房及相關(guān)行業(yè)為中國(guó)GDP增速貢獻(xiàn)了3個(gè)百分點(diǎn)，但2015年只有1.1個(gè)百分點(diǎn)。同一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?0.6％放緩至6.9％，這樣一推算，經(jīng)濟(jì)增速有一半降幅是由住房市場(chǎng)的萎靡造成的。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近十年一路猛進(jìn)高歌，但這十年里，股市幾度哀鴻遍野，恐怕說(shuō)明民眾對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心還是低迷。

誠(chéng)然，中國(guó)作為新興國(guó)家的代表之一，在后金融危機(jī)時(shí)代表現(xiàn)出了極強(qiáng)的活力，并曾成為世界經(jīng)濟(jì)走出衰退泥沼的希望。然而，從深層次來(lái)說(shuō)，中國(guó)本身也面臨許多問(wèn)題，面臨出口導(dǎo)向型行業(yè)的萎縮，面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛。

因此，為了將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，為了穩(wěn)健崛起，我們已經(jīng)非常明晰，現(xiàn)在的主要任務(wù)不是火箭式上升，而是在一個(gè)緩速著陸的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增速保持有序平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)改革逐步進(jìn)行。并且把各項(xiàng)政策和措施都予以了相應(yīng)調(diào)節(jié)和修正。

然而，這時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在節(jié)節(jié)攀高，就早已超越了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)節(jié)奏，甚至也不符合國(guó)際經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。正是這種與真實(shí)經(jīng)濟(jì)面的背離，才有了今天房地產(chǎn)的大量庫(kù)存和可持續(xù)性減弱，并且對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成了拖累。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的異化，主要是住房消費(fèi)在中國(guó)出現(xiàn)異化，即住房不僅僅是作為自用消費(fèi)的居所，而被當(dāng)成投資品，甚至成為投機(jī)交易的獲利手段。當(dāng)然，存款長(zhǎng)期負(fù)利率、通脹預(yù)期是這種異化的主要推手，加上中國(guó)投資渠道相對(duì)狹窄，房地產(chǎn)在中國(guó)也被賦予金融屬性。每個(gè)買(mǎi)房的人言必稱(chēng)“保值”“升值”。不可忽視的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，更為房地產(chǎn)價(jià)格的上升推波助瀾。在這種循環(huán)疊加的多重推動(dòng)下，無(wú)怪乎民眾的心理預(yù)期“越調(diào)越高”，房?jī)r(jià)則進(jìn)步神速，“越飛越飄”。

由此分析，買(mǎi)的人其實(shí)均人心惶惶，不買(mǎi)的人必然人心憤憤。無(wú)論買(mǎi)或者不買(mǎi)，都是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心極度不足的表現(xiàn)，也必然成為社會(huì)不穩(wěn)定的極大隱患。

此外，投資投機(jī)在市場(chǎng)中的受追捧一定會(huì)大大打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。畢竟，既然可以“臨淵待魚(yú)”，誰(shuí)還有意愿“退而結(jié)網(wǎng)”呢？

更危險(xiǎn)的是，當(dāng)房?jī)r(jià)止升見(jiàn)跌，那些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益捆綁過(guò)緊的銀行業(yè)將何以自處？房地產(chǎn)淪為投資品或者投機(jī)交易者的真愛(ài)時(shí)，往往是經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)暴醞釀之時(shí)。美國(guó)、日本、東南亞的金融危機(jī)都能見(jiàn)到此間樣板。

在次貸危機(jī)爆發(fā)的前五年，美國(guó)不少地方的房地產(chǎn)價(jià)格都上漲一倍以上。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在帶來(lái)了納斯達(dá)克股市泡沫破滅及“9·11”之后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)，也帶來(lái)了金融業(yè)的大量壞賬隱患和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。

前兩年德國(guó)一個(gè)家庭因無(wú)力承擔(dān)房貸而自殺的消息鋪天蓋地，德國(guó)央行稱(chēng)，從人口、經(jīng)濟(jì)等基本面因素考慮，德國(guó)的房?jī)r(jià)上漲很難被視為合理。

那到底是有多“不合理”呢？綜合而言，那三年德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體漲幅為約8.25％。而德國(guó)央行已然擔(dān)心房地產(chǎn)熱潮在德國(guó)失控，并言之鑿鑿，長(zhǎng)此以往，可能導(dǎo)致“重大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)”，損害德國(guó)的金融穩(wěn)定。

雖然被貽笑大方，《華爾街日?qǐng)?bào)》甚至稱(chēng)，德國(guó)人對(duì)物價(jià)穩(wěn)定“過(guò)于癡迷”。但這種“癡迷”的結(jié)果昭然。2008金融風(fēng)暴后，德國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)算是世界尾數(shù)不多的奇葩之一了。

去庫(kù)存，防“崩盤(pán)”

當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在并不存在“崩盤(pán)”的可能，因?yàn)?，資產(chǎn)類(lèi)別泡沫的最大危險(xiǎn)是高杠桿，而在中國(guó)，購(gòu)房者的杠桿水平較低，過(guò)去3年大約15％的買(mǎi)家是全款購(gòu)房，而貸款購(gòu)房者被要求最低支付30％的首付款。

而且，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不僅僅是一個(gè)“量”，而是巨大的“錯(cuò)配”。這和我們過(guò)往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)間不平衡、城鄉(xiāng)間發(fā)展不均衡等問(wèn)題息息相關(guān)，出現(xiàn)了許多“有房沒(méi)人住”，“有人沒(méi)房住”的獨(dú)特景象。

有些行政力量則往往在市場(chǎng)監(jiān)管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命賣(mài)地、刺激投資、鼓吹房地產(chǎn)，繼而又拼命“限購(gòu)”、壓制需求，不久又“松綁”等等，缺乏理智的規(guī)劃和有效的引導(dǎo)，甚至有些人和地區(qū)淪落成為房地產(chǎn)商的附屬品，并因此造成了地區(qū)與地區(qū)脫節(jié)、價(jià)格與收入脫節(jié)、房產(chǎn)與實(shí)業(yè)脫節(jié)的總體供給與需求脫節(jié)，把好好的作為經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了經(jīng)濟(jì)掣肘。

為此，決策層最近要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存。否則，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康成長(zhǎng)亦難以實(shí)現(xiàn)。

婚姻的存在有其穩(wěn)定性的社會(huì)價(jià)值，市場(chǎng)也有相似的市場(chǎng)倫理。美國(guó)次貸危機(jī)是最近也是最好的例證，當(dāng)人人都在為自己勇做齊人的把控能力、以小搏大的福氣、收益不菲的歡愉而偷笑之時(shí)，市場(chǎng)的穩(wěn)定性早已被破壞殆盡，剩下的，只是等待最后潰破的到來(lái)。亂象留下的一定是更亂的殘局。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)收益已經(jīng)有了非常態(tài)的邏輯時(shí)，就是我們應(yīng)當(dāng)警惕的時(shí)候了。