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有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的那些秘密

對(duì)于大多數(shù)人來說，房子這個(gè)最重要的財(cái)產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎。近日，人民日?qǐng)?bào)一篇名為《70年產(chǎn)權(quán)到期后，房子到底歸誰》的文章，被廣為轉(zhuǎn)發(fā)，引發(fā)公眾關(guān)注。70年后，我們的房子還屬于我們嗎？到期后我們又該做點(diǎn)什么呢？

房產(chǎn)權(quán)70年是國(guó)人的“心病”

近兩年，與70年房屋產(chǎn)權(quán)今后動(dòng)作有關(guān)的消息不少，隔一段時(shí)間就傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但這些消息最終都被判定為謠言?？梢哉f，房產(chǎn)權(quán)70年大限，始終是國(guó)人的一塊“心病”。

城鎮(zhèn)建設(shè)用地是國(guó)有性質(zhì)，這就是說土地的所有權(quán)是國(guó)家的，民眾只有土地的使用權(quán)。按照目前的法律規(guī)定，城市建設(shè)用地在劃分為不同用途的基礎(chǔ)上，還加了長(zhǎng)短不一的使用期限。

根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。

不管是40年、50年還是70年，都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。這就是關(guān)鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計(jì)算？根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格，依一定比例繳費(fèi)。

相比于1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的到期需要申請(qǐng)續(xù)期，2007年出臺(tái)的物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這在一定程度上給民眾的這一“心病”打了一劑“鎮(zhèn)痛藥”。然而，續(xù)期的具體細(xì)節(jié)成謎。

總體來看，土地國(guó)有的制度規(guī)定，在地方政府執(zhí)行層面，落實(shí)得并不到位。各地出現(xiàn)的暴力拆遷，以及土地過度開發(fā)的浪費(fèi)，凸顯土地已經(jīng)成為一些地方政府擅用的財(cái)源。此外，人們買到手的商品房，在土地使用權(quán)的年限規(guī)定上，也不那么規(guī)范。有些商品房并未獲得土地使用權(quán)只是小產(chǎn)權(quán)房；有些商品房則被無良開發(fā)商以欺騙的方式，壓縮了房子的土地使用權(quán)年限——70年的變成了50年乃至40年。再加上層出不窮的商品房質(zhì)量問題，以及樓市價(jià)格的波動(dòng)等等，人們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想付出了較多成本和代價(jià)，這也是人們對(duì)房子產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生焦慮的主要原因。

解決續(xù)期問題不足以消除憂慮

按照目前的規(guī)定，續(xù)期之后還要繼續(xù)支付土地出讓金是一定的，只不過交多少，按什么標(biāo)準(zhǔn)交，如何交都還不清楚。

《人民日?qǐng)?bào)》的文章里提到一個(gè)方案：“可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額”。但這一做法有明顯的障礙，小區(qū)的業(yè)主們都是分散的個(gè)體，有的可能不愿意交，有的可能交不起，無法達(dá)成共識(shí)。這個(gè)時(shí)候如果要按申請(qǐng)續(xù)期不成功，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回，在情理上顯然說不過去。

現(xiàn)實(shí)中就有這樣的例子。青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)是全國(guó)首例“幢限房”，因特殊規(guī)定，該小區(qū)建設(shè)于1989年，土地使用權(quán)20年，2009年到期。為類解決土地使用權(quán)的問題，當(dāng)?shù)貒?guó)土局曾提出案，讓業(yè)主按照基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交土地使用出讓金來續(xù)期，大約為每平米600元，但該方案并未被業(yè)主認(rèn)可。2013年的報(bào)道顯示，該小區(qū)的續(xù)期問題一直沒能解決，但住宅使用、交易轉(zhuǎn)讓等也沒受影響。無法可依，不能徹底解決問題，也就這么拖著不解決了。

另外一種方式是：“根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的，對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決”。然而，如果土地使用權(quán)到期了，或者即將到期，房屋使用壽命差不多也結(jié)束了，按理說拆遷補(bǔ)償應(yīng)該會(huì)很低，或者基本上不會(huì)有拆遷補(bǔ)償，這也是說不過去的。

已經(jīng)買了房的和要買房的人，一來擔(dān)心到時(shí)候會(huì)需要再交一大筆錢，這相當(dāng)于自己雖然買了房子，卻仍然是個(gè)長(zhǎng)期租戶，自己或者兒女要住下去可能還得接著交錢；二來還擔(dān)心房子有可能被“強(qiáng)拆”，拿不到足夠的補(bǔ)貼。在這樣的憂慮下，又怎么能有安全感？

對(duì)開征房產(chǎn)稅爭(zhēng)議不斷

而且，在房屋70年產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上開征房產(chǎn)稅的合法性爭(zhēng)議不斷。征收房產(chǎn)稅提上議程，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。然而對(duì)此政策的爭(zhēng)議不斷，房屋70年產(chǎn)權(quán)的限制是爭(zhēng)論點(diǎn)之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，民眾只有房子的所有權(quán)，而沒有土地的所有權(quán)，實(shí)際上只擁有“房產(chǎn)”的一半產(chǎn)權(quán)，而房產(chǎn)稅是向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅，沒有完整的產(chǎn)權(quán)，征收房產(chǎn)稅就不合法。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)初買房子支付的“土地出讓金”實(shí)際上已經(jīng)是70年土地租金的提前支付，如果要征收房產(chǎn)稅，涉嫌雙重征收。因此不少人認(rèn)為，可以延長(zhǎng)或放開土地使用期限，以換取房產(chǎn)稅的征收。當(dāng)然支持征收房產(chǎn)稅者也有反駁的理由。但可以看到，房屋70年產(chǎn)權(quán)是很多問題繞不過去的，民眾打著自己的算盤，不把這個(gè)“心病”解開，對(duì)房產(chǎn)稅政策合理性的質(zhì)疑就一直會(huì)在。

其實(shí)現(xiàn)行的土地出讓制度，是從我國(guó)的香港地區(qū)借鑒過來的。比如，香港地區(qū)也規(guī)定個(gè)人只能取得一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而不是永久的。但香港充分維護(hù)租地人長(zhǎng)期使用土地的權(quán)利。按照香港的規(guī)定，對(duì)于將要到期的土地，可以重新續(xù)約，只要每年多繳納3％的差餉（香港房產(chǎn)稅的一種）即可。國(guó)泰君安的研究報(bào)告指出，香港的差餉年稅率大概為房產(chǎn)價(jià)值的0.2％-0.3％，利率較低?？梢娤愀鄣貐^(qū)是在保證政府土地收益的基礎(chǔ)上，將用地人的地租負(fù)擔(dān)限制在合理范圍之內(nèi)，雙方的利益都得到了保護(hù)，而這個(gè)原則值得內(nèi)地借鑒。

有一個(gè)立法細(xì)節(jié)很有意思。2008年，國(guó)土資源部出臺(tái)的《土地管理法》（草案），明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)年后自動(dòng)無償續(xù)期。這無疑給了老百姓以極大的希望，但最后出臺(tái)的《土地管理法》（修訂草案征求意見稿），卻沒有“自動(dòng)無償續(xù)期”的規(guī)定。把原本清晰的規(guī)定模糊化，是給今后的政策制定和調(diào)整留有空間。但這存在的不確定性，卻會(huì)使民眾憂心忡忡，時(shí)常擔(dān)心權(quán)益受損。

正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁提到70年產(chǎn)權(quán)問題所說，“在改革當(dāng)中，確實(shí)要有一些頂層設(shè)計(jì)，對(duì)于土地能不能轉(zhuǎn)，觀念上的分歧很大，所以當(dāng)時(shí)可能是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，這也給我們一個(gè)教訓(xùn)，權(quán)宜之計(jì)當(dāng)時(shí)很容易通過，但是走著走著就走不動(dòng)了，或者留下更大的麻煩給未來?！币虼?，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問題在制度上做出合理安排，已經(jīng)是無法逃避的現(xiàn)實(shí)問題。

徹底化解購房者的焦慮，講清楚房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)，自然是應(yīng)有之義。但是，僅僅厘清兩權(quán)分割的現(xiàn)狀還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。