黃瑩鑫 蔡桂如 談桉淇

（北京理工大學(xué)珠海學(xué)院 廣東珠海 519000）

“雙限令”對珠海房地產(chǎn)行業(yè)的影響

黃瑩鑫 蔡桂如 談桉淇

（北京理工大學(xué)珠海學(xué)院 廣東珠海 519000）

本文通過對珠海市政府頒布的“雙限令”政策進(jìn)行簡單介紹，通過研究珠海市房市“雙限令”及其對珠海市房價、房市產(chǎn)生的影響，了解珠海市房地產(chǎn)行業(yè)的歷史、發(fā)展及未來走勢，以此說明“雙限令”是珠海政府試圖對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重大舉措。

“雙限令”；房地產(chǎn)行業(yè)；項目研究；珠海

房地產(chǎn)行業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。相對于珠海，房地產(chǎn)行業(yè)同樣有著無可厚非的地位。2011年11月1日，珠海市政府頒布“雙限令”，成為中國第一個實(shí)行房市“雙限令”的城市。海市住房規(guī)劃建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之所以推出新政，主要是為了使珠海市的房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，穩(wěn)定市場價格。由此可見，“雙限令”是珠海政府試圖對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重大舉措。

1 項目概況

2011年11月1日起，珠海市實(shí)施“雙限”：全市新申請預(yù)售的樓盤，價格不得超過11285元/m2，否則將不批預(yù)售；戶籍居民家庭、提供1年以上的個稅繳稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。

2012年7月13日，珠海曾嘗試松綁“雙限令”，后市住規(guī)建局負(fù)責(zé)人向媒體透露，由于種種原因，“雙限令”松綁被叫停，珠海樓市雙限政策原狀不變。

2014年9月26日，市住規(guī)建局官網(wǎng)公告，宣布調(diào)整樓市“雙限令”，即取消限價政策，在中心城區(qū)購買144m2以上的大戶型無需提供社保或納稅證明，在新城區(qū)購買商品房不再需要提供社保或納稅證明，非本市戶籍居民可憑相關(guān)工作憑證在中心城區(qū)購買1套商品房。

2 項目研究方法、方案和技術(shù)路線

2.1 研究方法

（1）分析統(tǒng)計法：有目的、有計劃、有系統(tǒng)地搜集珠海房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況或歷史狀況的材料；對相關(guān)問題設(shè)置調(diào)查問卷，在相應(yīng)區(qū)域派發(fā)回收問卷，后期利用spss等相關(guān)軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、綜合、歸納、比較、統(tǒng)計，找出問題內(nèi)在聯(lián)系。

（2）文獻(xiàn)研究法：通過調(diào)查文獻(xiàn)等來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握了解有關(guān)問題的歷史和現(xiàn)狀，幫助確定研究課題，有助于觀察和訪問。

（3）活動研究法：和與此課題相關(guān)的專家和老師進(jìn)行訪問交流，并在之后進(jìn)行歸納總結(jié)。

（4）實(shí)地調(diào)研法：深入房市一線，觀察房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，收集第一手?jǐn)?shù)據(jù)。

2.2 方案和技術(shù)路線

（1）運(yùn)用分析統(tǒng)計法、文獻(xiàn)研究法、活動研究法和實(shí)地調(diào)研法等進(jìn)行課題研究，收集課題資料。

（2）整理資料，匯編研究成果。

（3）撰寫研究報告。

（4）提交課題最終研究成果。

3 市場調(diào)查問卷分析

3.1 “雙限令”三年

珠海實(shí)施“雙限令”以來，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，2011年下半年，珠海主城區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)為1964套，2012年下半年的網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到了“雙限令“實(shí)施三年間的最高峰，為4678套。從此之后，數(shù)據(jù)便逐步回落，直至2014年上半年，珠海市主城區(qū)的網(wǎng)簽套數(shù)僅有2407套，銷售面積僅有26.93萬m2。已回落到接近2011年下半年的水平。由此可見，今年樓市已逐漸出現(xiàn)疲軟狀態(tài)，救市已是大勢所趨。

3.2 調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析

3.2.1 面向從業(yè)者

（1）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映大部分銷售人員認(rèn)為限購令對珠海樓市影響較大，緊接著就是雙限令對樓市的共同影響，相對于前兩項限價令對樓市影響稍弱于前兩項。限購勢必會影響主城區(qū)樓盤的成交量，但限價似乎沒起到什么作用，大部分樓盤價格依舊高于政府規(guī)定的價格。

（2）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映出更多的消費(fèi)者更傾向于期房、二手房、精裝修住宅，而現(xiàn)房的銷量減少。由此反映限購令期間，政府規(guī)定“戶籍居民家庭、提供1年以上的個稅繳稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房”，所以相對于在主城區(qū)買期房和二手房會方便些，由此期房和二手房的價格也會跟隨著上漲，更多的房地產(chǎn)商為了應(yīng)對政府的限價政策更是推出了精裝修住宅以及購買時簽訂毛坯、裝修的雙合同。

（3）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以清晰反映出簽訂雙合同有利于商家的發(fā)展。國家出臺了限價令“全市新申請預(yù)售的樓盤，價格不得超過11285元/m2，否則將不批預(yù)售”，所以商家為了不違反政府的規(guī)定，便采取雙合同的形式，毛坯房合同價格低于或等于11280元/m2，商家樓盤超出的那部分則列于裝修合同中。

3.2.2 面向消費(fèi)者

（1）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映出所調(diào)查到的大部分住宅區(qū)的人口屬于非珠海本地居民。限購令的出臺其中也針對了外來人口在珠海主城區(qū)購多套房做出了要求，勢必也會使主城區(qū)樓盤受到影響，但卻拉動了周邊城區(qū)樓市的發(fā)展。

（2）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以分析出限購令的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限價令對消費(fèi)者的購房計劃。

（3）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，雙限令對消費(fèi)者購房計劃是有一定影響的，說明珠海出臺的雙限令對珠海的樓市起到了一定的調(diào)控；雙限令期間消費(fèi)者更多的選擇不買多套房或者持幣觀望等待降價再買。

4 專家言論

（1）鐘世堅告訴記者，“在別人的眼里，房價過快增長，政府可以賺大錢，在我們心目中并不這么認(rèn)為。因為房價增長過快會造成區(qū)域的發(fā)展成本，尤其是企業(yè)的成本會增加，會影響企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。另外，房價太高，老百姓買不起房，影響百姓對政府的信任。所以我們要采取措施，來保障有序健康地發(fā)展。”鐘世堅說，從珠海的情況來看，房價還是比較平穩(wěn)，雖然有一定增長，但是沒有出現(xiàn)大起大落。

（2）珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會會長陳交力表示，雖然此次“雙限”主要是針對一手房，但是二手房也會受影響?！爸楹Ｇ閭H路的二手房，貴的要賣到28000元/m2，較便宜的也得16000元/m2。規(guī)定一手房均價不得超過11285元/m2，這樣肯定買一手房劃算。大家都去爭著買一手房，二手房價格自然會受到影響。

（3）贏聚力策劃總監(jiān)程廣平接受媒體采訪時表示，目前珠海市區(qū)已經(jīng)取得預(yù)售資格的在售樓盤均價在14000～15000元/m2左右（含裝修），今年底到明年珠海主城區(qū)將有200萬m2的樓盤推向市場，“雙限”執(zhí)行，這些樓盤預(yù)期均價（毛坯）將下降1000元/m2左右。

（4）珠海左岸地產(chǎn)總經(jīng)理李炳亮認(rèn)為，珠海在這個時間點(diǎn)實(shí)施“雙限”政策，即響應(yīng)了中央的要求，也在房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)淡時減小了對市場的沖擊?！半p限”政策將會產(chǎn)生中長期影響。

5 結(jié)論

綜上所述，小組成員通過對本項目的調(diào)查，把理論知識結(jié)合實(shí)際情況，更加深入了解了政策的發(fā)展以及它所產(chǎn)生的影響。珠海自2012年10月31日實(shí)行“雙限令”至2014年9月26日取消限價政策，以及現(xiàn)今國家降準(zhǔn)全面取消限購尚在研究，市住建局回應(yīng)最快三月底有眉目。

通過此次調(diào)查，不僅了解到了政府對樓市出臺的一系列政策，以及政策對樓市產(chǎn)生的一系列影響、商家的應(yīng)對政策。同時經(jīng)過此處調(diào)查也培養(yǎng)了關(guān)注樓市動態(tài)的興趣。

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1004-7344（2016）25-0321-02

2016-8-19