呂康銀，朱金霞

(1.東北師范大學(xué) 商學(xué)院，吉林 長春 130117； 2.魯東大學(xué) 商學(xué)院，山東 煙臺(tái) 264025)

一、引 言

隨著我國居民收入差距的不斷擴(kuò)大，學(xué)界對(duì)收入差距的影響因素、差距的測度與衡量、差距的結(jié)構(gòu)等問題展開了廣泛而深入的研究。學(xué)者們通常將收入按照來源分為三類：第一類為工資性收入，對(duì)貧富差距影響直觀；第二類為灰色收入，對(duì)貧富差距影響顯著[1]；第三類為資產(chǎn)性收入，例如股票和房地產(chǎn)，對(duì)貧富差距的變動(dòng)影響深遠(yuǎn)[2，3]。資產(chǎn)性收入對(duì)貧富差距的影響不斷得到驗(yàn)證。我國家庭財(cái)產(chǎn)存在城鄉(xiāng)差異、區(qū)域差異及結(jié)構(gòu)差異。家庭財(cái)產(chǎn)中平均有70%以上是住房，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)比例的中位數(shù)在80%左右，一線城市更高；農(nóng)村房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)比例的中位數(shù)在60%左右。發(fā)達(dá)地區(qū)家庭負(fù)債主要來自住房，而落后地區(qū)主要是非住房負(fù)債。托馬斯.皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》中通過研究收入與不平等問題，得出富人的大部分收入并非來源于他們的工作，而是來自于他們已經(jīng)擁有的財(cái)產(chǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入差距和財(cái)富差距的關(guān)系問題，國內(nèi)外有較多的研究成果。Kookshin(1997)認(rèn)為，韓國1965～1994年間的收入分配持續(xù)惡化，韓國房價(jià)30年的持續(xù)上漲是造成貧富差距不斷擴(kuò)大的主要原因。而且隨著房價(jià)的上漲，房屋的占有者可以通過轉(zhuǎn)讓或出租所占有的房屋所有權(quán)獲得額外收益，而無住房者則承擔(dān)了這部分費(fèi)用。[4]Fu等人(2000)認(rèn)為，住房市場化改革改變了福利性住房基礎(chǔ)上的住房分配格局，使得原有的較低的購房需求受到刺激，房價(jià)不斷攀升，越來越多的普通居民通過購買房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。[5]Gollier(2001)盡管沒有直接探討房價(jià)與貧富差距之間的關(guān)系，但是通過研究資產(chǎn)定價(jià)和貧富差距之間的關(guān)系，得出貧富差距引起資產(chǎn)溢價(jià)的結(jié)論。[6]Yu(2006)認(rèn)為，早期住房持有者在住房市場化改革之后原有收益水平會(huì)提高，從而擴(kuò)大了住房的不平等分配水平。[7]國內(nèi)的研究基本上從房價(jià)收入比的角度，利用這一指標(biāo)衡量居民的住房購買力 。[8]進(jìn)一步的研究則大多利用協(xié)整分析、誤差修正模型、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)及向量回歸模型檢驗(yàn)房價(jià)變化與收入差距的關(guān)系。[9-11]諸多研究表明，房地產(chǎn)的市場化改革必然帶來住房擁有量和住房資產(chǎn)價(jià)值上的兩極分化，而成為社會(huì)貧富分化一個(gè)非常強(qiáng)大的助推器，進(jìn)一步加速擴(kuò)大不同人群的收入與財(cái)富差距，加速收入差距的進(jìn)一步拉大。

北京大學(xué)中國社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報(bào)告(2014)》指出，中國財(cái)產(chǎn)不平等程度在迅速升高，財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)1995年為0.45，2002年增加到0.55，2012年已達(dá)0.73，1%的家庭占有全國超1/3的財(cái)產(chǎn)，而25%的家庭僅擁有約1%的財(cái)產(chǎn)，我國財(cái)產(chǎn)不平等程度過大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國基尼系數(shù)為0.473，財(cái)產(chǎn)分布比收入分布更加不平等。我國貧富差距已經(jīng)達(dá)到了貧富分化的程度，并且貧富差距擴(kuò)大對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展形成了負(fù)面影響。[12]貧富差距作為收入差距擴(kuò)大的結(jié)果，反過來又成為作用于收入差距的一個(gè)日益重要的原因，不僅促進(jìn)了收入差距的擴(kuò)大，同時(shí)使得各收入階層更加“固化”，阻礙了居民財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性，惡化了收入分配的不公平。[13-16]

本文基于房價(jià)波動(dòng)和貧富差距兩個(gè)基本經(jīng)濟(jì)事實(shí)，分析購房成本與城鎮(zhèn)居民可支配收入、房價(jià)與城鎮(zhèn)就業(yè)人員工資收入之間的總量差距及結(jié)構(gòu)性矛盾，通過分析這兩類矛盾進(jìn)一步闡釋房價(jià)與貧富差距的關(guān)系及作用機(jī)制。其一，通過比較城鎮(zhèn)居民可支配收入和房價(jià)的絕對(duì)值及其相對(duì)變化關(guān)系，從購房成本的角度闡釋收入分配的不均衡加劇了居民住房財(cái)產(chǎn)占有失衡；其二，通過房價(jià)上漲導(dǎo)致住房價(jià)值增值的動(dòng)態(tài)分析，驗(yàn)證早期的收入不均以房價(jià)為中介呈現(xiàn)財(cái)富差距的馬太效應(yīng)；其三，通過對(duì)城鎮(zhèn)就業(yè)人員工資水平的分析，從住房占有的角度揭示不同群體在房價(jià)變化過程中的貧富分化。

二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析

1.我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育過程

我國房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展可以劃分為三個(gè)主要階段：

1979～1991年為房地產(chǎn)投資恢復(fù)階段。房地產(chǎn)業(yè)投資主體多元化，由國家、企業(yè)、個(gè)人三個(gè)主體取代了原來的單純國家投資主體，投資日益活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)。

1992～1997年為房地產(chǎn)投資發(fā)展階段。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場上的信貸政策有了較大的改善，投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，僅1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資就達(dá)到731億元，土地開發(fā)面積2.334萬公頃，分別增長了117.5%和175%。

1998年至今，房地產(chǎn)開發(fā)市場化階段。1998年之前，中國的住房實(shí)行的是福利分配的制度，1998年國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，由此開啟了城鎮(zhèn)住房商品化的時(shí)代，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場真正的市場化。房地產(chǎn)開始作為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，帶動(dòng)與之相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)房價(jià)在市場供求的作用下一路上漲。

2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與原因

自房地產(chǎn)市場化以來，中國的房價(jià)迅速上漲。1990～2010年二十年的時(shí)間里價(jià)格上漲了5倍多，其中1998～2013年房價(jià)就上漲了3倍(圖1)。

圖1 1998～2013年房地產(chǎn)均價(jià)及其增長率數(shù)據(jù)來源：1998～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，通過計(jì)算整理得到。

1998～2013年我國房價(jià)整體上一直處于上升趨勢。1998～2001年漲幅比較緩慢，年增長率基本維持在2%～3%之間。但是從2004年以后，房價(jià)開始急速上漲，2004年漲幅達(dá)到了17.76%。2005年漲幅有一定的回落，達(dá)到14.04%，2006年上漲了6.28%。2007年漲幅又有所增大，達(dá)到14.76%。但是2007～2008年房價(jià)增速有了大幅下降，平均房價(jià)較2007年每平方米下降了64元。2009年房價(jià)出現(xiàn)大幅度的上漲，增長率達(dá)到了23.18%。2009年之后，房價(jià)保持在10%之內(nèi)的平穩(wěn)增長水平。

近二十年我國房價(jià)的變動(dòng)呈現(xiàn)出比較鮮明的特征：(1)房地產(chǎn)價(jià)格總體不斷上漲且價(jià)格水平偏高；(2)房地產(chǎn)價(jià)格上漲相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入增長并不合理；(3)房地產(chǎn)平均價(jià)格波動(dòng)頻繁，波動(dòng)的幅度較大。

我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以上特點(diǎn)，主要基于三方面原因：(1)1998年開始實(shí)行住房市場化之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整和不斷地成長，在2003年前后發(fā)展到一個(gè)比較成熟的階段，因此，房價(jià)也在市場的不斷完善中呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢。(2)受國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的需求，使房價(jià)在有的年份呈現(xiàn)出下降的走勢。(3)中央政府的宏觀調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局。中央4萬億投資帶動(dòng)和刺激經(jīng)濟(jì)，房價(jià)增長率從負(fù)值一路上揚(yáng)，最高時(shí)達(dá)到20%以上；2010年 “新國十條”、“國十條實(shí)施細(xì)則”、“限購令”的推行，以及首付比例、貸款利率、交易稅的提高，多重政策下房地產(chǎn)市場交易大受影響，房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。目前，我國房地產(chǎn)價(jià)格基本趨于理性回歸，進(jìn)入到了穩(wěn)定發(fā)展的階段。

三、房價(jià)變化與城鎮(zhèn)居民可支配收入變化的關(guān)系

我國房地產(chǎn)平均價(jià)格增長率起伏不定，但總體上呈快速增長的態(tài)勢。2013年6237元/平方米的平均房價(jià)是1998年2063元/平方米的平均房價(jià)的3倍多。1998年我國城鎮(zhèn)居民可支配收入為5425.1元/年，年增長率基本保持在10%左右，增速比較平穩(wěn)，2013年達(dá)到26 955.1元/年的水平。

按照每戶80平方米的居住條件，1998年需要用一個(gè)人30.42年的收入才可以購買一套住房；到2013年，雖然房價(jià)已經(jīng)上漲較多，但是由于居民可支配收入的增長快于房價(jià)，因此只需要一個(gè)人18.51年的收入即可購買一套80平方米的住房。如果一個(gè)家庭有兩個(gè)人工作，則2013年一個(gè)家庭需要支付大約10年的收入購買一套80平方米的住房(圖2)。

圖2 房地產(chǎn)價(jià)格及城鎮(zhèn)居民可支配收入變化情況數(shù)據(jù)來源：1998～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，通過計(jì)算整理得到。

這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)首先表明中國家庭購買住房的成本過高，住房成為城鎮(zhèn)居民生活中的一項(xiàng)重要而沉重的支出。對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，平抑住房價(jià)格，是關(guān)乎民生的重大問題。其次，從動(dòng)態(tài)變化上看，2006年之后我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度明顯快于房地產(chǎn)平均價(jià)格的增長速度，在平均數(shù)意義上似乎我國居民的購房成本負(fù)擔(dān)因收入的增長而有所緩解。但是大部分人的實(shí)際感覺卻恰恰相反，普通居民感受到的購置住房的經(jīng)濟(jì)壓力卻越來越重。這正是收入分配不均衡帶來的結(jié)構(gòu)性失衡的結(jié)果。居民收入在增長，但是居民收入差距在擴(kuò)大；房價(jià)在上漲，但是漲幅不均衡；住房財(cái)富在增加，但是分布嚴(yán)重失衡。這些不均衡問題疊加在一起，加劇了居民的生活負(fù)擔(dān)，引發(fā)了社會(huì)不公平感。

四、房價(jià)變化對(duì)居民財(cái)富差距的影響

房地產(chǎn)市場化改革后，住房的市場化交易成為我國居民消費(fèi)和投資的主要渠道。房價(jià)變化不僅影響居民的購房需求，同時(shí)也直接影響已經(jīng)購房的居民的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。房價(jià)的起伏波動(dòng)動(dòng)態(tài)地分化了居民的財(cái)富結(jié)構(gòu)和各時(shí)期購房居民的財(cái)富階層。

根據(jù)2000～2013年住宅類房屋均價(jià)及銷售面積的變化，計(jì)算房價(jià)的增長率及各年購買的住房到2013年的價(jià)值增值情況(表1)。

表1 2000～2013年住宅類房屋價(jià)格及其價(jià)值增值情況

數(shù)據(jù)來源：2000～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，通過計(jì)算整理得到。

無論是住宅平均價(jià)格還是住宅房屋銷售面積，在2000～2013年期間都呈現(xiàn)出逐年遞增的變化趨勢。其中2004年和2009年是房價(jià)上漲最快的兩個(gè)年份，分別較上年增長了18.71%和24.69%。如果一個(gè)家庭在2000年擁有一套100平方米的住房，根據(jù)當(dāng)年住宅房屋平均價(jià)格計(jì)算，其價(jià)值為194 800元。在不考慮通貨膨脹以及房屋折舊對(duì)房價(jià)的影響的情況下，到2013年，該套房屋的價(jià)值將增長到585 000元，增長了390 200元，是2000年價(jià)值的3倍。同理，假設(shè)每個(gè)家庭的住房面積為100平方米，那么可以計(jì)算出相應(yīng)年份每個(gè)家庭擁有房屋的價(jià)值，將這個(gè)值與2013年房屋價(jià)格條件下計(jì)算出的房屋價(jià)值進(jìn)行比較，可以算出在當(dāng)年購買住房的家庭其擁有的住房所帶來的財(cái)富增加值。

表1中每百平方米住房到2013年增加值的遞減變化說明越早擁有住房的家庭其房地產(chǎn)財(cái)富增加值越大。例如2000年擁有一套100平方米住房的家庭，其財(cái)富增加值是2012年擁有100方米住房家庭財(cái)富增加值的9倍；2005年是2012年擁有同樣一套住房家庭財(cái)富增加值的7倍；2008年是2012年擁有同樣一套住房家庭財(cái)富增加值的5.4倍；2010年是2012年擁有同樣一套住房家庭財(cái)富增加值的2.7倍。由此可以得出結(jié)論，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高，早期有能力購買住房的家庭與那些當(dāng)時(shí)沒有能力購買而在隨后幾年購買住房的家庭，因房地產(chǎn)帶來的居民財(cái)富增長產(chǎn)生了明顯的差距。

五、房價(jià)變化與城鎮(zhèn)就業(yè)人員工資水平變化

我國房價(jià)自1998年以來持續(xù)快速上漲，給普通工薪收入階層帶來了較大的經(jīng)濟(jì)壓力和生活成本。根據(jù)房價(jià)變化情況及城鎮(zhèn)就業(yè)人員工資收入狀況分析，我國工資收入階層能夠購買住房的比例偏低，在房地產(chǎn)財(cái)富占比提高的趨勢下，只有有房一族財(cái)富迅速增加，這進(jìn)一步造成了貧富差距的擴(kuò)大。

根據(jù)表2中城鎮(zhèn)就業(yè)人員年平均工資，在不考慮通貨膨脹的情況下，以平均工資作為居民個(gè)人的工資水平，假設(shè)從2000年開始，單個(gè)城鎮(zhèn)就業(yè)人員2000～2013年14年的工資加總為363 938元，也就是說就平均水平來說，居民個(gè)人14年的工資總額全部用來買房，在2013年也只能購買大約60平方米的住房。在2000年購買一套100平方米住房的居民，其所購買的住房到2013年將實(shí)現(xiàn)390 200元的財(cái)富增長，其財(cái)富的增加是一個(gè)普通城鎮(zhèn)居民14年全部工資總額的1.07倍。相對(duì)于工資性收入來說，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房產(chǎn)擁有者的財(cái)富出現(xiàn)了更大的增長，這種財(cái)富增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工資性收入的增長。

表2 2000～2013年住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)就業(yè)人員工資情況

數(shù)據(jù)來源：2000～2013年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，通過計(jì)算整理得到。

另外，從表2可以看出，2000年住宅房屋銷售面積為15 136.89萬平方米，假設(shè)每套房屋的面積為80平方米，每個(gè)家庭擁有一套住房，每個(gè)家庭人口為4人，在不考慮重復(fù)購買以及通貨膨脹因素的前提下，可以計(jì)算出2000年購買房屋的人數(shù)為1 892 111人，同時(shí)可以算出2000年購買房屋的人數(shù)占城鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)的比重為0.4%，同理可以計(jì)算得出2004年之前購買房屋的人數(shù)占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘谋戎鼐∮?%。2005年購買房屋人數(shù)占城鎮(zhèn)總?cè)丝诒壤秊?.1%，到2013年購買房屋的人數(shù)占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到2.0%。

2000～2013年我國城鎮(zhèn)人口購房人數(shù)比例一直呈緩慢上升的趨勢，但是總體比例過低。如此可以推斷，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高，只有小部分有能力購買住房的高收入階層的居民，其財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)有非常大的增長；而沒有能力購買住房的人，隨著房價(jià)的不斷走高，不僅承擔(dān)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的越來越高的租金和購房成本，并且與有能力購買住房的居民之間的財(cái)富差距進(jìn)一步拉大，造成整個(gè)社會(huì)的收入結(jié)構(gòu)惡化和貧富不均。

總之，擁有投資性住房的個(gè)人或家庭大多屬于中高收入者，僅擁有自住性住房的個(gè)人或家庭大多屬于中低收入者，而相當(dāng)一部分的無房戶是低收入者。這意味著住房價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)將拉大不同收入階層的貧富差距，促使財(cái)富不斷地從低收入者轉(zhuǎn)移至高收入者。而且，由當(dāng)期住房占有的差異導(dǎo)致的財(cái)富分配差距存在著很強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”，從而造成居民“代際之間”的不公平。

當(dāng)家庭財(cái)富狀況出現(xiàn)分化時(shí)，大部分財(cái)富會(huì)集中在少數(shù)家庭，這部分家庭對(duì)投資性住房的需求會(huì)增長，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。作為居民家庭持有的重要資產(chǎn),房產(chǎn)在家庭財(cái)富積累中起到很強(qiáng)的作用,住房價(jià)格波動(dòng)引起的房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)直接影響著家庭持有的資產(chǎn)總額和財(cái)富狀況。如此往復(fù)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲與居民財(cái)富差距就成為了一個(gè)互為因果的作用循環(huán)。要解決居民財(cái)富差距過大問題，必須切斷其與房價(jià)互相推升的循環(huán)鏈條。

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