李戰(zhàn)軍

我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在學(xué)習(xí)探索、試驗(yàn)摸索的初期發(fā)展階段。

在未來(lái)二三十年中，我國(guó)老齡化將成為全社會(huì)面對(duì)的嚴(yán)峻問(wèn)題。這里面既有家庭和社會(huì)養(yǎng)老需求的承載問(wèn)題，也有如何使老年人做到老有所養(yǎng)、所醫(yī)、所學(xué)、所為、所樂(lè)的問(wèn)題。

目前我國(guó)養(yǎng)老的空間有市區(qū)養(yǎng)老、近郊養(yǎng)老、名勝景區(qū)及農(nóng)村養(yǎng)老。主流的養(yǎng)老方式還是以居家養(yǎng)老居多，約在80%以上。另外政府事業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（價(jià)格低廉，供應(yīng)嚴(yán)重不足，一房難求）和企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)（項(xiàng)目）養(yǎng)老（一般適合于中高端收入老人居住，有供應(yīng)，但少市場(chǎng)）。城市養(yǎng)老靠國(guó)家的部分是退休金和醫(yī)療，農(nóng)村養(yǎng)老目前主要依靠子女和親屬，輔之以國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)的養(yǎng)老和醫(yī)療補(bǔ)貼。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)早就看到了我國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)這一現(xiàn)實(shí)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，一大批的企業(yè)紛紛研究老年問(wèn)題，拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，搞好老年服務(wù)，也取得了一定的社會(huì)影響力和企業(yè)發(fā)展的新空間。

但是總體而言，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在學(xué)習(xí)探索、試驗(yàn)摸索的初期發(fā)展階段。政府對(duì)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，目前也僅僅處在認(rèn)識(shí)提高、經(jīng)驗(yàn)積累、原則高調(diào)、理念落后、措施空洞的起步含糊和政策集成階段。如最近剛剛提出“延遲退休、漸進(jìn)遞增”的思路。

我們距離國(guó)際上先進(jìn)的居住家庭化、服務(wù)機(jī)構(gòu)化、生活社區(qū)化的高端境界還有漫長(zhǎng)的一段道路要走。就房地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)不能成為以老年人為銷(xiāo)售和租賃對(duì)象的房地產(chǎn)，這樣的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理是沒(méi)有出路的；養(yǎng)老地產(chǎn)如果缺乏政府的（像我國(guó)教育和醫(yī)療單位那樣的土地、稅收、金融政策）支撐，這樣的養(yǎng)老項(xiàng)目只能適合于中高端收入的老人群體；養(yǎng)老地產(chǎn)如果不與社保、醫(yī)護(hù)、互聯(lián)網(wǎng)、金融、街道社區(qū)等相結(jié)合，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個(gè)噱頭和空話。

當(dāng)前阻礙我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合的主要障礙一方面是受益主體思想觀念的落后束縛，一方面是政府政策滯后和部門(mén)間的協(xié)調(diào)缺失。如果不在這兩方面有根本性改觀的話，養(yǎng)老地產(chǎn)永遠(yuǎn)陷入困局和危局之中。

首先是人的觀念問(wèn)題，特別是老人和子女的觀念。我國(guó)40、50后的消費(fèi)意識(shí)上，難以接受任何離家進(jìn)人機(jī)構(gòu)或社區(qū)養(yǎng)老的模式，不愿搬離老居住區(qū)而融入到新的環(huán)境中去。

其次是政策問(wèn)題。政策原則精神高大上，具體措施缺乏量化目標(biāo)和部門(mén)間的協(xié)同。異地安置養(yǎng)老存在退休金給付、醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷(xiāo)的障礙；護(hù)理服務(wù)老人的職業(yè)沒(méi)有進(jìn)入國(guó)家職業(yè)范疇，沒(méi)有發(fā)展晉升的事業(yè)前途；養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)國(guó)家完全按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目那樣征收土地出讓金，全額稅費(fèi)；醫(yī)療和護(hù)理不對(duì)接，護(hù)理和養(yǎng)老不對(duì)接。

建議我們共同創(chuàng)新制度性、公平性、專(zhuān)業(yè)性、綜合性的養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的政策體制。把政府（主管機(jī)構(gòu)、政策、社區(qū)街道居委、醫(yī)院、治安、市政等）、社會(huì)（社團(tuán)、文教、基金、宗教）、服務(wù)商、供應(yīng)商、護(hù)理團(tuán)隊(duì)（醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理、社工義工、營(yíng)養(yǎng)師、心理師）、子女親屬等各方面的資源和積極性進(jìn)行整合。

建議把產(chǎn)品定位模式、服務(wù)定位模式、運(yùn)營(yíng)定位模式和商業(yè)定位模式結(jié)合起來(lái)。凡是開(kāi)拓養(yǎng)老地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，要互相學(xué)習(xí)，想明白了再干，在實(shí)踐中不斷開(kāi)拓。endprint