身份證號(hào)碼：210213198107141523

摘要：建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市建設(shè)中密切相關(guān)的重要階段和環(huán)節(jié)，它們之間是對(duì)立統(tǒng)一相互作用的關(guān)系。在現(xiàn)代化建設(shè)城市中，全局的規(guī)劃關(guān)系著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能因?yàn)槔娑鴮?duì)規(guī)劃起到相反的作用。調(diào)整好建設(shè)規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期利益，對(duì)于兩者都有重要的意義。本文主要從建設(shè)規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相互作用進(jìn)行討論，探討兩者關(guān)系。

關(guān)鍵詞：相互作用；對(duì)立統(tǒng)一；協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

社會(huì)改革以來(lái)，經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步和現(xiàn)代化步伐的不斷加快，建筑規(guī)劃在一座城市的發(fā)展占有極其重要的位置?？茖W(xué)的建筑規(guī)劃是一座城市健康發(fā)展的前提，而在此時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)健的發(fā)展。正是這個(gè)產(chǎn)業(yè)讓城市更加現(xiàn)代化更加完美，它是一個(gè)城市的必不可少的部分。在一個(gè)城市中兩者相互關(guān)聯(lián)，相互作用，也會(huì)相互影響。怎樣調(diào)整好二者的關(guān)系，是目前存現(xiàn)代化建設(shè)中最重要的問(wèn)題之一。

1.建筑規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用和影響

建筑規(guī)劃作為引導(dǎo)城市健康發(fā)展的指導(dǎo)至少在下面2個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的影響。

1.1城市規(guī)模的影響

建筑規(guī)劃確定的城市未來(lái)可能的人口數(shù)還有土地的占有量決定了這個(gè)城市在一定期間內(nèi)房地產(chǎn)投資的總量。只有符合城市計(jì)劃的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)量才能滿足市場(chǎng)的供需關(guān)系，使之平衡。城市的總體用地規(guī)劃還有主要交通干線的規(guī)劃，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址的考慮因素。事實(shí)證明，只有符合建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目才會(huì)受到當(dāng)?shù)卣叩闹С郑瑥亩?guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2用地規(guī)劃的影響

建筑規(guī)劃的重要的內(nèi)容還包括：明確城市用地功能，區(qū)分城市的用地性質(zhì)，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，完善各項(xiàng)用地的安排。這樣可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展，減少開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不利影響。城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地段的開(kāi)發(fā)程度、建筑密度、建筑高度以及綠化度。從而建造一個(gè)擁有一個(gè)優(yōu)美和諧的環(huán)境以及現(xiàn)代化發(fā)達(dá)的城市。但房地產(chǎn)對(duì)建筑規(guī)劃也有一定的反作用。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)建筑規(guī)劃的反作用

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)空間結(jié)構(gòu)的影響是明顯的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)令城市部分用地的用途發(fā)生了改變。在以下兩個(gè)方面影響城市空間結(jié)構(gòu)：一方面是完工區(qū)域內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)！另一方面是未完工部分的擴(kuò)展。

在城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的條件下，城市用地的分布會(huì)受到不同類型的商品房的空間分布影響，形成一個(gè)新的城市空間結(jié)構(gòu)。例如，原位于中心地帶的房屋用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)和高級(jí)房屋用地；原位于邊緣地帶的廠房用地轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄗ≌瑓^(qū)用地。又或者郊區(qū)的用地被改變?yōu)榫幼∮玫?，離城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域改建成為工業(yè)廠房。而造成這些轉(zhuǎn)變的根本原因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變。當(dāng)工業(yè)中心向第三服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)變，商業(yè)用地的需求量就會(huì)增加。然而商業(yè)用地的相關(guān)要求比較高，原城市中心的地段用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地從而引起連鎖變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，承擔(dān)得起最高地租的零售業(yè)會(huì)遷移到城市的中心地段。居住其次、工業(yè)最遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用從而影響城市中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而改變城市的性質(zhì)。因此改變建設(shè)規(guī)劃的布局。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是讓建筑用地結(jié)構(gòu)合理化的關(guān)鍵。

現(xiàn)階段，我國(guó)城市用地在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的作用下呈現(xiàn)出一種極其不合理的景象。例如，城市中工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性用地占建筑用地大部分。而道路、綠化以及居民基礎(chǔ)設(shè)施用地又明顯不足。導(dǎo)致優(yōu)地劣用，土地利用效益過(guò)低，資源不能優(yōu)化配置。為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也發(fā)生了一些改變。達(dá)到城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變的要求，經(jīng)過(guò)集中合并、挖潛換新、局部創(chuàng)新等改變，從而讓土地利用效益還有產(chǎn)出效益有一個(gè)驚人的提高。還可以通過(guò)壓縮工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)性用地，改變現(xiàn)在道路交通用地、綠化用地的比重讓用地結(jié)構(gòu)更加接近完美。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)景觀的作用表現(xiàn)在對(duì)建筑空間形態(tài)的改變和創(chuàng)造上

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以建造令人舒適的空間環(huán)境為目標(biāo)而進(jìn)行的行為。將現(xiàn)代的審美觀融入現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)與建筑中。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)該從全局出發(fā)，全面考慮可能遇到的問(wèn)題，而不僅僅只關(guān)注區(qū)段開(kāi)發(fā)的局部問(wèn)題。加大力度把握原則上的問(wèn)題，對(duì)于細(xì)節(jié)不用過(guò)于關(guān)注。具體的影響表現(xiàn)在以下方面：第一，擴(kuò)建與重建建筑。第二，建筑空間特征的創(chuàng)造標(biāo)志與特征對(duì)于城市或社區(qū)都是極其重要的存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)讓空間帶有可識(shí)別的標(biāo)志，同時(shí)可以讓居民感受到領(lǐng)域感、場(chǎng)所感還有安全感。第三，關(guān)于土地的綜合利用。第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的關(guān)于空間的美感?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是從平面以及立體空間特征上，對(duì)建筑景觀產(chǎn)生影響。對(duì)景觀資源的優(yōu)化利用已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要項(xiàng)目之一。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正目標(biāo)在于建造一個(gè)適宜的物質(zhì)環(huán)境以及有內(nèi)涵的文化環(huán)境。

2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)建筑規(guī)劃原有的投資機(jī)制的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是通過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃和合理布局、因地制宜，選擇最佳的方案解決規(guī)劃與實(shí)施之矛盾。從根源上解決分散建設(shè)的局限性問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這樣有利于城市總體規(guī)劃的貫徹和實(shí)施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)到拆遷工程以及三通一平，到最后的房屋的完工和驗(yàn)收交付使用。一整套的管理體系，環(huán)環(huán)相扣，緊密結(jié)合。然而建筑規(guī)劃的實(shí)施，需要源源不斷的現(xiàn)金流。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，過(guò)去那種單由國(guó)家財(cái)政支持的建筑方式正在被房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的模式慢慢取代。因?yàn)橥菩蟹康禺a(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)不僅能為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提供足夠的條件，還可以回收資金后又將資金循環(huán)，不斷的用于城市建設(shè)中。因此改變了城市建設(shè)原有的投資機(jī)制，逐步為市場(chǎng)所接受，并在現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮著不可替代的作用。

3建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系是對(duì)立和統(tǒng)一

建筑規(guī)劃與城市未來(lái)發(fā)展有著密切的關(guān)系。完善的布局和周密的安排城市各項(xiàng)建設(shè)工作的綜合部署，構(gòu)建一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖。它作為是城市建筑的重要組成部分，不僅是現(xiàn)代化城市建設(shè)的依據(jù)，還是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)環(huán)節(jié)管理的龍頭。在保證城市健康發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益等方面起到不可忽視的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種經(jīng)濟(jì)行為，是依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃和利用，它的主要任務(wù)是對(duì)城市進(jìn)行改造，提高城市現(xiàn)代化水平，讓城市建筑可以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求與精神享受，并從中獲取一定利益。從這可以發(fā)現(xiàn)，建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要矛盾在于利益的出發(fā)點(diǎn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)取向。作為商業(yè)行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的是利益，即短期能見(jiàn)的效益。而建筑規(guī)劃則更關(guān)注城市建設(shè)的利益與整體性，屬于政府行為。但是兩者的卻具有一致的目標(biāo)，就是為了建設(shè)城市，讓人們有更適宜的環(huán)境居住，所以形成了相互制約、相互統(tǒng)一的關(guān)系。

4.建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展

4.1建筑規(guī)劃要起到引導(dǎo)的作用，

在我國(guó)，建筑規(guī)劃年限規(guī)定為 20 年，即建筑規(guī)劃最終表現(xiàn)為 20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)。建立在全面調(diào)查和先進(jìn)科學(xué)基礎(chǔ)上的建筑規(guī)劃，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了可靠的依據(jù)，其中開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案的選取，價(jià)格的評(píng)估等都是以建筑規(guī)劃為依據(jù)的。

4，2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合建筑規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以政府調(diào)控和規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)，不能違反。建筑規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要起到一定的制約作用。具體來(lái)說(shuō)，建設(shè)用地的地理位置、占地面積、建筑高度等都應(yīng)該接受規(guī)劃管理，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中碰到的問(wèn)題也應(yīng)用反應(yīng)給建筑規(guī)劃部門，協(xié)商處理。

5.結(jié)語(yǔ)

綜上所述建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者的關(guān)系是密不可分的。并且通過(guò)多種多樣的方式機(jī)制以及制度互相制約，而在此同時(shí)又會(huì)相互作用。所以只有在具體剖析兩者的相互作用方式與機(jī)理后才能促進(jìn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展，為完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張敬仲.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)關(guān)系研究--以鄭州市為例[J].鄭 州 航 空 工 業(yè) 管 理 學(xué) 院 學(xué) 報(bào)，2013，12：41-44.

[2] 陳陽(yáng).城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系探討[J].實(shí)用臨床醫(yī)學(xué)雜志，2013，06：129.

[3] 付書(shū)恒，謝紅橋.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者關(guān)系[J].河南建材，2013，03：167-180.

[4] 李玉石 朱永亮.淺析新形勢(shì)下城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系[J].中國(guó)科技信息，2011，04：311-312.