【摘要】進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷加快，人們對(duì)于商品房的購買量日益增大，但是，商品房面積糾紛問題卻長期存在，因此，分析其出現(xiàn)的原因，將正確的治理措施制定出來是一件非常重要的工作內(nèi)容，所以，對(duì)于這方面的工作需要有關(guān)單位及工作人員高度的重視起來。

【關(guān)鍵詞】商品房面積；糾紛；成因及治理

在商品房銷售時(shí)，因?yàn)殇N售面積“注水”或者“缺斤少兩”，會(huì)帶給房屋購買者極大的經(jīng)濟(jì)損失，可以說這是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益上的一種重要傷害，所以這是現(xiàn)階段建筑行業(yè)在發(fā)展中急需解決的問題，對(duì)此，文章通過下文對(duì)商品房面積糾紛的成因及治理的措施上進(jìn)行了闡述，從而為有關(guān)的單位及工作人員提供一定的借鑒作用。

一、原因分析

通過社會(huì)調(diào)查能夠發(fā)現(xiàn)，商品房面積糾紛問題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和人們的購房都帶來了一定的負(fù)面影響，其中導(dǎo)致商品房面積糾紛出現(xiàn)的原因主要為如下幾個(gè)幾點(diǎn)：

1、開發(fā)商不合理經(jīng)營

目前很多地方的商品房銷售面積是按照建筑面積進(jìn)行銷售，開發(fā)商為了將商品房銷售面積增加上來，經(jīng)常出現(xiàn)多攤公用面積的情況。因?yàn)橛兄鴺O強(qiáng)的專業(yè)性存在于建筑中，在開發(fā)商提供的資料時(shí)故意隱瞞公用部分的使用范圍，相關(guān)部門在進(jìn)行面積計(jì)算過程中，在有些公用部分的使用范圍不明確的情況下，公用面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)就可能出現(xiàn)多分?jǐn)偟那闆r，誤將屬于整個(gè)小區(qū)共用的公用面積分?jǐn)偟缴唐贩恐校瑥亩沟蒙唐贩拷ㄖ娣e增大。

開發(fā)商在施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)修改圖紙的情況，未及時(shí)提供變更通知和修改的圖紙到相關(guān)部門辦理變更測(cè)繪并及時(shí)修改網(wǎng)簽的銷售面積，就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售面積與確權(quán)面積出現(xiàn)誤差，容易引起商品房面積糾紛。

2、客戶的無禮要求或誤解

因?yàn)楹芏噘彿空叩慕ㄖI(yè)知識(shí)都不夠，對(duì)于房屋建筑面積是否合理他們?cè)诖_認(rèn)時(shí)也只是從直觀角度出發(fā)。將一個(gè)熟悉的、認(rèn)可的套房為標(biāo)準(zhǔn)就是我們一種常見的情況，進(jìn)而對(duì)所購新房的面積進(jìn)行衡量，針對(duì)那些高層住宅和多層住宅而言，商住樓和住宅在對(duì)建筑面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)往往會(huì)存在著較大的差距，對(duì)于這些很多客戶也是很難知曉的。

3、不夠完善的商品房銷售管理

首先，存在著不夠科學(xué)的管理規(guī)則。例如，針對(duì)當(dāng)前的一些規(guī)定，對(duì)隔層陽臺(tái)或者層高較高的陽臺(tái)，是否在建筑面積中將此空間的水平投影計(jì)入進(jìn)去，并沒有做任何細(xì)致的規(guī)定。一些開放商在對(duì)樓宇進(jìn)行銷售時(shí)，經(jīng)常抓住這個(gè)因素來解釋自己的經(jīng)營不善。

其次，管理部門的素質(zhì)缺失。一些不法的開發(fā)商為了將商品房的面積增加上來，很多開發(fā)商都動(dòng)用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引發(fā)商品房面積糾紛情況的出現(xiàn)，一旦在一些管理環(huán)節(jié)上，政府管理部門能夠利用法律法規(guī)嚴(yán)格的去控制和管轄就能夠有效的進(jìn)行控制，但是，這樣的工作還很難落實(shí)。因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商為了自身利益常常拉關(guān)系，例如他們?cè)谵k理大產(chǎn)證、小產(chǎn)證或者商品房竣工驗(yàn)收時(shí)，經(jīng)常會(huì)對(duì)這種方式進(jìn)行使用，例如產(chǎn)權(quán)屬證上會(huì)將他們報(bào)的面積數(shù)有效的記錄下來，管理部門對(duì)于這些是否真實(shí)也不好去核實(shí)，這樣就會(huì)有很多失職的行為出現(xiàn)在其中。

二、治理措施分析

1、對(duì)商品房房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行完善

在目前房地產(chǎn)測(cè)量中主要依據(jù)《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行面積計(jì)算，但其中很多細(xì)節(jié)并沒有做出明確的規(guī)定，有很多規(guī)章制度還需要進(jìn)一步的完善和豐富。隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中建筑的構(gòu)造千奇百變，我們就需要相關(guān)的房產(chǎn)管理部門結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中沒有明確規(guī)定的細(xì)節(jié)制定相關(guān)的規(guī)定，完善商品房房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則，規(guī)范當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)。進(jìn)而對(duì)于公用面積分?jǐn)偤徒ㄖ娣e分?jǐn)偟男聠栴}使其能夠不斷的予以適應(yīng)。針對(duì)那些用現(xiàn)金購買房屋的客戶來講，這無疑是一個(gè)十分巨大的幫助。

2、建立完善的商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)管理制度

現(xiàn)階段的商品房面積測(cè)量工作主要是在房管局、測(cè)繪所或者相關(guān)房產(chǎn)管理部門指定的有房產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的測(cè)繪公司負(fù)責(zé)，應(yīng)根據(jù)各自不同的職責(zé)做好計(jì)算和審核的工作，確保所出具的測(cè)繪成果更具有權(quán)威性和說服力。

房管局、測(cè)繪所或者相關(guān)房產(chǎn)管理部門指定的有房產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的測(cè)繪公司，他們的法人都是相對(duì)獨(dú)立的，經(jīng)行政機(jī)關(guān)或者當(dāng)事人委托，在測(cè)量房屋面積時(shí)通常依法獨(dú)立執(zhí)行，并且會(huì)將有法律效益的測(cè)量成果提供出來，有效的承擔(dān)測(cè)量結(jié)果中所存在著的相應(yīng)法律責(zé)任。因此，將房屋面積測(cè)量人員持證上崗制度要有效的建立起來，要先培訓(xùn)這些測(cè)量人員之后再讓他們上崗。定期進(jìn)行培訓(xùn)教育和業(yè)務(wù)探討，就大家在實(shí)際工作中遇到的問題進(jìn)行討論，達(dá)成統(tǒng)一的面積計(jì)算方式。

3、對(duì)商品房的預(yù)售合同和銷售合同進(jìn)行完善

目前一手商品房市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，實(shí)行統(tǒng)一的合同范本，絕大程度上減少開發(fā)商自行擬定和修改合同條款，因此影響當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。二手房合同的簽訂也要逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，杜絕簽訂陰陽合同，正確反映買賣的真實(shí)情況保障買賣雙方的利益。對(duì)于地方性合同范本或者國家示范文本要不斷地予以完善，分析這兩類合同，并沒有存在過多的問題，然而，會(huì)時(shí)常出現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)此兩種文件沒有正確的去使用，所以，應(yīng)該將一個(gè)細(xì)致的使用說明配置到其中，并且，對(duì)于很多銷售人員都可以進(jìn)行把握和理解。此外，我們還應(yīng)該定期的培訓(xùn)商品房銷售人員的專業(yè)知識(shí)，將持證上崗的制度建立起來。

4、將商品房面積復(fù)測(cè)制度建立起來

在商品房銷售過程中，建議開發(fā)商將面積計(jì)算的測(cè)量成果在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，購房者可以隨時(shí)翻閱，有面積產(chǎn)生疑問的可以要求復(fù)測(cè)面積。但是，簽訂了商品房買賣合同之后復(fù)測(cè)面積，和購買其他事物比較起來會(huì)復(fù)雜很多，因此，我們?cè)趶?fù)測(cè)的時(shí)候，可以將兩種辦法假設(shè)出來，一旦復(fù)測(cè)到開發(fā)商對(duì)面積確定上有誤，就由開發(fā)商來承擔(dān)，一旦復(fù)測(cè)到開發(fā)商不存在著錯(cuò)誤，就有購房者來承擔(dān)復(fù)測(cè)的費(fèi)用。

結(jié) 語：

當(dāng)客戶購買房屋之后，他們會(huì)付出很多的資金代價(jià)，一旦有缺斤少兩的情況出現(xiàn)在商品房銷售中，可以說對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益上就會(huì)帶來極大的傷害，因此，我們需要分析出現(xiàn)糾紛的原因，將正確的解決對(duì)策制定出來，以確保房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展，以保證客戶的權(quán)利不夠侵犯。

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