【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。工程造價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素之一，本文對(duì)其開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)如何進(jìn)行造價(jià)控制進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)控制

引言：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，開發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多。由于項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)施，開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制成為各房地產(chǎn)商十分關(guān)注的課題。雖然影響房地產(chǎn)價(jià)格高位上漲的因素較多，但工程造價(jià)高無(wú)疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，特別是對(duì)廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房?jī)r(jià)格控制具有重要意義。

1、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

1.1設(shè)計(jì)方案優(yōu)化專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小（1%～2%），但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念必須克服，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起。因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料。

1.2 技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目中，一旦某個(gè)方案中標(biāo)，在接下來(lái)的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程中就缺少競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，設(shè)計(jì)人員隨意加大梁柱截面，提高混凝土強(qiáng)度等級(jí)，增加配筋量，出現(xiàn)了不少設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象，致使投資嚴(yán)重失控。在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段，避免無(wú)謂的浪費(fèi)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。在單體建筑設(shè)計(jì)中，注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎(chǔ)的工程造價(jià)約占工程總價(jià)的15%～20%，此項(xiàng)費(fèi)用較難控制，因?yàn)榈刭|(zhì)條件千變?nèi)f化，因此選定方案非常重要?；A(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下造價(jià)盡可能低。在單體設(shè)計(jì)上，要控制整棟建筑的配筋率，當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不等。但總體平均值大致如下：多層磚混結(jié)構(gòu)約20kg/m2；多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30～45kg/m2；高層框剪結(jié)構(gòu)約50～70kg/m2。

2、工程招投標(biāo)階段造價(jià)控制

2.1嚴(yán)密、嚴(yán)肅編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)和合同的重要組成部分，招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)要求對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力，對(duì)工程造價(jià)具有重大影響，因此，不論是開發(fā)商自己，還是其委托的咨詢機(jī)構(gòu)編制、發(fā)布招標(biāo)文件，都必須嚴(yán)密、嚴(yán)肅、完整，按照規(guī)范要求進(jìn)行編制和發(fā)布。

2.2完整、嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確編制工程量清單。工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，是合理確定工程造價(jià)最基礎(chǔ)、最根本的依據(jù)，它包括擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單，其專業(yè)性非常強(qiáng)、內(nèi)容非常復(fù)雜，為避免或減少經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)避造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，要求業(yè)務(wù)技術(shù)水平高的單位和人員進(jìn)行編制與審核，要體現(xiàn)客觀、公正、公平、對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范編制完整、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ塘壳鍐?，從源頭上避免投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià)帶來(lái)的造價(jià)隱患。

2.3注重資格預(yù)審，謹(jǐn)防串標(biāo)。我國(guó)的招投標(biāo)法規(guī)尚不健全、投標(biāo)報(bào)價(jià)缺乏規(guī)范、評(píng)標(biāo)定標(biāo)不夠科學(xué)，造成有標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，標(biāo)底泄漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；無(wú)標(biāo)底招標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人相互串標(biāo)、圍標(biāo)，使工程價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)。

3、施工階段工程造價(jià)控制

3.1編制實(shí)施資金使用計(jì)劃，糾正投資偏差

編制并控制資金使用計(jì)劃，在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)管理中處于重要而獨(dú)特的地位，對(duì)造價(jià)具有重要的影響，它是合理確定和控制造價(jià)總目標(biāo)值、各階段分目標(biāo)值的依據(jù)，通過與實(shí)際造價(jià)進(jìn)行定期和不定期比較，找出偏差、分析原因，適時(shí)以組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施或合同措施進(jìn)行糾偏，使總造價(jià)控制在目標(biāo)之內(nèi)。

3.2嚴(yán)格控制工程變更，減少造價(jià)變動(dòng)因素 ’

工程變更有可預(yù)見的變更如設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更等和未能預(yù)見的變更如施工條件變更及原招標(biāo)文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對(duì)于可預(yù)見的變更，在施工前加強(qiáng)防范如圖紙會(huì)審條件不成熟不開工等，力爭(zhēng)把變更消滅在萌芽狀態(tài)，避免施工中造成不必要的浪費(fèi)；對(duì)于新增工程，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，若必須變更，應(yīng)在滿足功能時(shí)盡量降低變更價(jià)款。

3.3嚴(yán)把工程計(jì)量和材料價(jià)格關(guān)

工程量清單報(bào)價(jià)中的工程量是預(yù)計(jì)數(shù)量，與實(shí)際工程量可能存在差距，而且不少工程量是綜合性的，而實(shí)際施工過程中是分離的，如腳手架就包括安、拆，在給付進(jìn)度款時(shí)就要注意分解，以免重復(fù)計(jì)付或超付。材料價(jià)格是組成工程造價(jià)的最重要部分之一，不少是取費(fèi)計(jì)價(jià)的依據(jù)，而因市場(chǎng)行情多變，材料價(jià)格相差懸除，政府公布的信息參考價(jià)有時(shí)也難以跟上行情的變化，需投人大量時(shí)間和精力了解市場(chǎng)價(jià)格，尤其是甲供材料更要把握訂貨時(shí)機(jī)，確定好計(jì)費(fèi)基數(shù)。

3.4認(rèn)真審核工程款，嚴(yán)控付款比例

在不同的階段，開發(fā)商需給付或扣取工程預(yù)付款、進(jìn)度款、保修金、竣工結(jié)算款，無(wú)論合同約定以何種方式付款，在各階段均需認(rèn)真審核工程量、價(jià)及價(jià)差調(diào)整，把握付款比例，切忌超付?？⒐そY(jié)算是最終價(jià)款結(jié)算，經(jīng)審定的竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，此階段更應(yīng)認(rèn)真審核把關(guān)各個(gè)細(xì)節(jié)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理中存在的問題

4.1工程前期造價(jià)控制不當(dāng)

房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視或弱化了工程建設(shè)項(xiàng)目拓展、定位及設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，僅僅把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段。企業(yè)對(duì)工程造價(jià)管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期運(yùn)營(yíng)階段投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，造成概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

4.2施工過程成本控制管理不到位

在營(yíng)造過程中對(duì)成本控制管理不到位，未能切實(shí)將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)有機(jī)整合，不能盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工問題暴露時(shí)已無(wú)法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本控制與節(jié)約，未將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到過程營(yíng)造中來(lái)，造成技術(shù)人員與經(jīng)營(yíng)管理人員互不溝通，工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成成本的人為不可控制狀態(tài)。

4.3缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系

一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)未能收集和提煉適合本企業(yè)的成本系統(tǒng)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著產(chǎn)品的形成而消失，造成企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。

5、結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)投資控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)、降低工程開發(fā)成本是開發(fā)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中賴以生存和取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要保證?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)單位的造價(jià)管理人員要做到統(tǒng)觀全局、熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建筑市場(chǎng)走向做到心中有數(shù)，對(duì)計(jì)價(jià)定額要舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)項(xiàng)目在施工中的造價(jià)控制輔平道路，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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