【摘要】本文以房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)為探討主題，首先對房地產(chǎn)施工過程中涉及的概念及管理類型進(jìn)行簡述，接著對當(dāng)前房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)的現(xiàn)狀進(jìn)行歸類，最后就如何提升管理與技術(shù)提出幾點(diǎn)建議。希望通過本文的探討，對房地產(chǎn)企業(yè)開展施工管理工作有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；施工；管理；技術(shù)；策略

1.相關(guān)概念

對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理與技術(shù)這一概念，從狹義上來說，對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目進(jìn)行管理是指，以工程預(yù)計(jì)的完工時(shí)間、質(zhì)量、目標(biāo)投入為依據(jù)，在限定范圍內(nèi)對建筑工程項(xiàng)目各個(gè)階段設(shè)計(jì)的多方適宜進(jìn)行管理，確保其有秩序開展施工工作，確保工程的質(zhì)量，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。隨著最近幾年來，房地產(chǎn)工程的投資規(guī)模越來越大，工程所涉及的領(lǐng)域也越來越多，施工管理的范圍也越來越寬。不僅包含進(jìn)入施工階段的管理，而且還有工程立項(xiàng)、竣工驗(yàn)收等階段。

2.實(shí)際運(yùn)用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理與技術(shù)重點(diǎn)在于運(yùn)用到實(shí)際中去，在實(shí)際施工過程中主要需對項(xiàng)目實(shí)施階段的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本進(jìn)行有效地管理。具體分析如下：

2.1對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是否可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交付使用，將會對開發(fā)商的投資效益產(chǎn)生直接的影響。因此，對房地產(chǎn)施工階段進(jìn)行進(jìn)度控制是十分關(guān)鍵的一個(gè)問題。要想對房地產(chǎn)施工進(jìn)度進(jìn)行有效地管理，首先需要對會影響其進(jìn)度的因素有所了解。

第一，受到相關(guān)單位的影響。相關(guān)單位一般包括：設(shè)計(jì)單位、材料供貨單位、項(xiàng)目施工單位等。一旦其中一個(gè)單位在工作中出現(xiàn)疏漏或者存在工作不到位，都有可能對工程整體進(jìn)度產(chǎn)生影響。例如，在進(jìn)行高層建筑施工時(shí)，通常是分期分批出圖紙，如果設(shè)計(jì)單位由于某種原因未能夠按照約定時(shí)間提交圖紙，勢必會對施工單位的進(jìn)度產(chǎn)生影響。因此，要想對施工進(jìn)度進(jìn)行有效地控制，不僅要考慮到施工單位的施工速度，還要將材料、設(shè)計(jì)等多方面的因素考慮進(jìn)來，以便做出合理的時(shí)間安排、進(jìn)度規(guī)劃。

第二，受到設(shè)計(jì)變更因素的影響。雖然在建設(shè)前期會進(jìn)行設(shè)計(jì)、制圖、出圖，但是有的建設(shè)單位在實(shí)際施工中可能會以市場需求為重，對設(shè)計(jì)進(jìn)行變更。還有可能受到政策的限制、氣候原因、質(zhì)地原因等對原有方案進(jìn)行變更。如果設(shè)計(jì)出現(xiàn)了某處變更，那么就會對工程進(jìn)度產(chǎn)生較大的影響。

第三，受到資金的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之初，不僅要進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)，更重要的是需要準(zhǔn)備大量的流動(dòng)資金。技術(shù)、施工人員的聘請，機(jī)械、設(shè)備、材料的購買等，都需要資金作為投入。尤其是在前期建設(shè)單位還沒有支付工程款之前，施工單位如果不能夠墊付出較多資金，勢必會對項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生影響。

除以上所述影響因素外，進(jìn)度控制也較易被施工組織不當(dāng)、不可預(yù)見事件、不利的施工條件因素影響。要想對施工階段進(jìn)行合理的控制，就必須從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：

第一，將施工組織設(shè)計(jì)落實(shí)到位。在施工準(zhǔn)備階段，就應(yīng)當(dāng)對施工順序、方案進(jìn)行合理而全面的安排，并且確保在施工的過程中全面、具體的貫徹執(zhí)行，不應(yīng)當(dāng)隨意進(jìn)行變更。

第二，還應(yīng)當(dāng)對交叉施工的工期考慮到施工進(jìn)度中，并且對交叉作業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行控制。對于機(jī)械、設(shè)備維修，施工環(huán)境的改變等一些不可預(yù)見因素，在進(jìn)行計(jì)劃時(shí)也要將這些考慮進(jìn)來，為施工進(jìn)度預(yù)留彈性余量。

第三，除此之外，要重視施工人員、施工單位之間的相處，在其相處過程中如果發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行協(xié)、解決，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

2.2對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度容易受到材料、機(jī)械、方法、環(huán)境等因素的影響，簡要?dú)w納如下：

第一，人員影響因素。

人員影響因素通常為，施工員、現(xiàn)場管理人員、工人等員工技術(shù)水平的影響。在一些技術(shù)難度較大、技術(shù)較復(fù)雜的工程中，人員的影響將會被放大。一旦人員出現(xiàn)一些失誤，哪怕較小，都有可能會帶來較大的質(zhì)量問題，留下較大的安全隱患。相關(guān)人員產(chǎn)生失誤一般是因?yàn)槿藛T自身的條件、身體素質(zhì)無法達(dá)到施工要求，例如，一些施工人員存在著近視眼、色盲等現(xiàn)象，就不能讓其從事測量、信號等對視力要求較高的工作。此外，人的心理也是影響其行為的重要因素，施工方應(yīng)當(dāng)留意現(xiàn)場人員的心理活動(dòng)，保持愉悅的工作氛圍，確保現(xiàn)場人員情緒穩(wěn)定。

第二，材料影響因素。

建筑主體由各式各樣的原材料構(gòu)成，如果原材料出現(xiàn)問題，不管施工人員技術(shù)管理水平再高都不可能建造出質(zhì)量合格的產(chǎn)品。所以，應(yīng)當(dāng)保證項(xiàng)目建設(shè)過程中使用的原材料均質(zhì)量優(yōu)良。

第三，機(jī)械影響因素。

在施工過程中，通常會運(yùn)用到較多機(jī)械，包括一些小型的測量儀器、大型的挖掘機(jī)器等。這些儀器、設(shè)備的好壞都會對施工帶來影響。例如，在測量方面如果全站儀的使用過程中出現(xiàn)了錯(cuò)誤，就會使讀讀數(shù)存在較大偏差。如果大型的挖掘機(jī)械出現(xiàn)故障，也會對施工帶來影響。

因此，要想在施工階段切實(shí)做好質(zhì)量控制和施工管理，就必須降低上述因素的影響?？蓮囊韵聨c(diǎn)進(jìn)行考慮：

第一，在施工準(zhǔn)備工作階段開展質(zhì)量控制工作。

在此階段進(jìn)行準(zhǔn)備工作，主要是針對后續(xù)施工時(shí)機(jī)情況做整體規(guī)劃，并且對可能會在以后出現(xiàn)的問題提前做好分析、預(yù)案。例如，施工前場地的布置、場地內(nèi)材料的運(yùn)輸、對方、圖紙的會審、技術(shù)交底等。施工單位應(yīng)當(dāng)對這一些準(zhǔn)備工作進(jìn)行監(jiān)督、考核，對未能及時(shí)完成的進(jìn)行督促，對已經(jīng)在進(jìn)行中的進(jìn)行檢查，對已經(jīng)完成的加以考核，確保其準(zhǔn)備工作質(zhì)量優(yōu)良。

第二，選取半成品及材料開展檢驗(yàn)檢測工作。

需要進(jìn)行檢驗(yàn)的項(xiàng)目一般有：完工檢驗(yàn)、提前檢驗(yàn)。提前檢驗(yàn)，通常是在施工開始前，選取材料、半成品進(jìn)行控制檢驗(yàn)工作。工作內(nèi)容一般為，水泥的比重實(shí)驗(yàn)、混凝土配比試驗(yàn)、鋼筋抗拉等。在工程完工之后進(jìn)行的檢驗(yàn)主要有樁基的承載力測試、混凝土構(gòu)件的荷載力測試等。

第三，對工程進(jìn)行質(zhì)量分析及評定工作。

簡而言之，質(zhì)量分析及評定工作就是對影響工程質(zhì)量的因素進(jìn)行分析，并且對各自的影響權(quán)重進(jìn)行評定，總結(jié)影響因素出現(xiàn)、發(fā)展的原因和規(guī)律，提出針對性的處理建議。

2.3 對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本開展管理工作

成本控制是房地產(chǎn)各項(xiàng)施工管理中最為重要的一項(xiàng)內(nèi)容，其主要內(nèi)容有：

第一，在工程款支付環(huán)節(jié)開展管理工作。

這就需要相關(guān)人員能夠?qū)こ踢M(jìn)度做到全面了解、準(zhǔn)確計(jì)量，并且要注意不可出現(xiàn)提前支付工程款的現(xiàn)象。

第二，在工程變更時(shí)對其進(jìn)行控制工作。

工程變更需要遵循以下原則，首先是應(yīng)當(dāng)盡可能的降低設(shè)計(jì)中出現(xiàn)變更的頻率和數(shù)量，對確實(shí)需要變更的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)做到有章可循，并且因變更所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行有效控制，合理確定變更所需款項(xiàng)。再者是要和設(shè)計(jì)單位多加聯(lián)系，多進(jìn)行探討研究，盡可能的制定即確保工程質(zhì)量有降低施工成本的方案。

3.結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)施工過程較長，運(yùn)用工序較多，涉及范圍也較廣，因此，容易受到來自多方的影響。房地產(chǎn)施工單位要對相關(guān)理論基礎(chǔ)進(jìn)行了解，結(jié)合工地實(shí)際情況，切實(shí)做好工程設(shè)計(jì)、施工材料、施工過程、施工結(jié)算等過程的管理與控制。

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