【摘要】本文通過對房屋建筑質(zhì)量管理保證體系進(jìn)行了論述，從全面質(zhì)量管理角度出發(fā)，對房屋建筑質(zhì)量的管理探討分析，目的在于提高房屋建筑質(zhì)量和推動建筑業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房屋建筑質(zhì)量；全面質(zhì)量管理；質(zhì)量保證體系

具備安全性、可靠性、適應(yīng)性、功能性、美觀性等是房屋建筑質(zhì)量的綜合體現(xiàn)，特別是商品房的建筑質(zhì)量一直以來都是人們關(guān)注的焦點(diǎn)問題，它不僅關(guān)系到項(xiàng)目投資能否成功就，更加關(guān)系到項(xiàng)目建成后直接參與到人們的日常工作和生活中去。隨著建筑科技的不斷發(fā)展，使先進(jìn)的新施工技術(shù)得到推廣，新建筑設(shè)備、建筑技術(shù)的應(yīng)用，房屋建筑質(zhì)量得到了較大的提升，但是其中仍然存在著較多的問題，如墻體抹灰空鼓脫落、管道滲漏、墻體裂縫、墻體滲漏等，嚴(yán)重的甚至還存在房屋傾斜倒塌等安全事件的發(fā)生。這不僅為消費(fèi)者帶來諸多工作或生活上的不便，造成了安全與經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)可能激發(fā)消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)矛盾，甚至出現(xiàn)一些過激的爭端事件就，給房地產(chǎn)企業(yè)的形象與聲譽(yù)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此，在房屋建筑質(zhì)量的管理中引入全面質(zhì)量管理思想，在確保房屋建筑質(zhì)量中有著顯著的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房屋建筑質(zhì)量

房屋建筑質(zhì)量在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域可以概括為兩個(gè)方面，即建筑工程質(zhì)量與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作質(zhì)量。

（一）建筑工程質(zhì)量。

其主要涉及到三個(gè)方面，即房屋建筑的功能性、可靠性、舒適性與適應(yīng)性，是建筑產(chǎn)品應(yīng)具備的滿足用戶使用和居住的特性總和。

1、房屋建筑的功能性包括了建筑產(chǎn)品的保溫、隔熱、抗震、抗?jié)B與隔音等一般功能，同時(shí)也包括了耐磨、耐酸與防輻射的特殊功能，而房屋建筑的美觀整潔與合理布置也是用戶所追求的。

2、房屋建筑的可靠性在于安全性與使用壽命，建筑房屋的安全性是最突出的一項(xiàng)質(zhì)量要求，若房屋建筑缺乏安全性將對人們的安全與財(cái)產(chǎn)造成損失，例如房屋抗震性差容易導(dǎo)致房屋易發(fā)生倒塌等。

3、房屋的舒適性是說住宅建筑在面積、戶型上都有一定的要求，使各功能空間分區(qū)明確和合理有效安排，使用率高，并且各功能的空間有適宜的尺度和比例，方便家具設(shè)備的布置和人的活動，同時(shí)也要保證各功能空間的相對私密性。另外，各功能空間要采光充足，通風(fēng)良好，并體現(xiàn)一定的藝術(shù)性和超前性

4、適應(yīng)性是指房屋需要滿足不同使用者的需求，也是人們選擇房屋時(shí)的一個(gè)重要考慮因素，包括房屋的日照、通風(fēng)采光條件、衛(wèi)生環(huán)境條件、交通便利以及設(shè)施配套等因素。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作質(zhì)量。

該工作質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在技術(shù)、管理及服務(wù)工作上提高工程質(zhì)量的程度，該工作質(zhì)量在企業(yè)所有的技術(shù)、施工與經(jīng)營活動中進(jìn)行體現(xiàn)，并綜合反映各層次、各方面的工作。建筑工程質(zhì)量與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作質(zhì)量在概念上意義雖然有所不同，但是兩者之間卻又相互聯(lián)系，即工作質(zhì)量是建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)與保證，而建筑工程質(zhì)量則是工作質(zhì)量的綜合反映。

二、質(zhì)量保證體系的建立與完善

質(zhì)量保證體系是以保證與提高房屋建筑質(zhì)量為目的，能夠?yàn)橛脩粼诜课萁ㄖ|(zhì)量方面提供擔(dān)保，包括質(zhì)量可靠與正常使用的擔(dān)保等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對質(zhì)量保證體系的建立與完善，可以利用ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用要素管理，運(yùn)用《質(zhì)量手冊》這綱領(lǐng)性文件和程序文件及業(yè)務(wù)證書的質(zhì)量保證體系作用，貫穿包括房地產(chǎn)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造和服務(wù)等各階段，其主要內(nèi)容包括以下五點(diǎn)：

（一）確立房屋建筑質(zhì)量管理的方向與質(zhì)量目標(biāo)，如對產(chǎn)品合格率、有優(yōu)良工程比例與質(zhì)量水平進(jìn)行計(jì)劃。

（二）建立并健全綜合性的質(zhì)量管理部門和設(shè)置專職質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，對企業(yè)各級、各部門的質(zhì)量管理進(jìn)行監(jiān)督和負(fù)責(zé)企業(yè)質(zhì)量檢驗(yàn)。

（三）建立嚴(yán)格的質(zhì)量責(zé)任制，對企業(yè)各部門、崗位、職工的質(zhì)量管理任務(wù)、責(zé)任與權(quán)限進(jìn)行規(guī)定，并采取考核機(jī)制對員工做到獎(jiǎng)罰分明。

（四）、建立起靈敏的信息反饋系統(tǒng)，由于房屋建筑質(zhì)量與用戶對房屋建筑的使用均會產(chǎn)生大量的質(zhì)量信息，而這些信息則是所有質(zhì)量管理的依據(jù)，通過內(nèi)部與外部信息反饋系統(tǒng)的建立，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段的質(zhì)量信息的及時(shí)收集，由助于質(zhì)量問題的及早發(fā)現(xiàn)和解決。

（五）促進(jìn)質(zhì)量管理業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，針對反復(fù)大量出現(xiàn)的質(zhì)量通病問題需要進(jìn)行及時(shí)的分析和分類歸納，進(jìn)而形成一套實(shí)用的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，作為企業(yè)職工行為準(zhǔn)則納入規(guī)章制度，從而促進(jìn)質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專職化與規(guī)格化，提高質(zhì)量管理效果。

三、房屋建筑質(zhì)量的全面質(zhì)量管理

全面質(zhì)量管理是指為保證房屋建筑的質(zhì)量，為用戶提供滿意的房屋與服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程項(xiàng)目質(zhì)量的要求，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)的成果，將革新技術(shù)和應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等科學(xué)方法結(jié)合起來，在對產(chǎn)品建設(shè)過程各因素的控制下，建造出用戶滿意的優(yōu)質(zhì)工程產(chǎn)品的一套科學(xué)管理方法，是對全套的質(zhì)量管理體系、管理方法進(jìn)行運(yùn)用。全面質(zhì)量管理是全過程與全員參加的質(zhì)量管理，并將質(zhì)量管理范圍由施工質(zhì)量管理向前向后進(jìn)行擴(kuò)展與延伸。可以歸納為三個(gè)方面的管理，即施工前質(zhì)量管理、施工過程質(zhì)量管理與使用中的質(zhì)量管理。

（一）施工前質(zhì)量管理。

施工前的質(zhì)量管理又分為設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理與施工準(zhǔn)備的質(zhì)量管理。設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理主要包括了市場調(diào)查、產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計(jì)等。其中市場調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)公司提供適合市場建筑產(chǎn)品的關(guān)鍵，有關(guān)調(diào)查顯示，2012年～2014年，我國商品房屋銷售數(shù)量增加，同時(shí)有待銷售的商品房屋數(shù)量也日益增加，“有人無房住、有房無人住”的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因除了房屋建筑價(jià)格以外，開發(fā)企業(yè)市場定位不合理，缺少市場分析，無法提供消費(fèi)者需要的房屋也是重要的原因，這些原因歸咎到底也是一種質(zhì)量不合格。由于房屋建筑屬于價(jià)值大、使用時(shí)間長的一種商品，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋建筑的開發(fā)時(shí)，需要有一定的超前意識，立足于現(xiàn)狀對未來進(jìn)行考慮，做出準(zhǔn)確的市場定位。合適的設(shè)計(jì)也是房屋建筑質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素，設(shè)計(jì)的先天不足后天很難進(jìn)行彌補(bǔ)，由房屋設(shè)計(jì)原因造成的質(zhì)量事件占有極大的比例，所以需要在充分市場調(diào)查下，結(jié)合消費(fèi)者的需要進(jìn)行房屋建筑的設(shè)計(jì)。從經(jīng)濟(jì)角度來看，選定合適的設(shè)計(jì)方案是房屋建筑質(zhì)量最佳水平的體現(xiàn)。我國的人均收入還比較低，不同地區(qū)存在較大的差距，居民的購買力嚴(yán)重不足，因此房地產(chǎn)開發(fā)商需要根據(jù)居民的購買力對房屋進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，同時(shí)，需要對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，從而保證房屋的設(shè)計(jì)質(zhì)量。例如中山某鎮(zhèn)區(qū)的一個(gè)高層拆遷安置住宅項(xiàng)目，通過與社區(qū)合作，共同協(xié)調(diào)研究解決農(nóng)民普遍不愿意住單元式商品房住宅的問題，在項(xiàng)目合理總體規(guī)劃布局、優(yōu)化戶型設(shè)置、人性化的園林環(huán)境、完善設(shè)施配套、方便交通出行等多方面做了大量的前期準(zhǔn)備工作，改變了農(nóng)民占用宅基地蓋房的傳統(tǒng)居住思維，使該社區(qū)的拆遷安置工作能順利進(jìn)行就，也很大程度上節(jié)約土地。

施工準(zhǔn)備的質(zhì)量管理，是對各種設(shè)備、技術(shù)和組織施工建設(shè)等準(zhǔn)備過程的管理，施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作包括了設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)資料的審查，技術(shù)交底與圖紙會審，熟悉建筑安裝工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)與驗(yàn)收規(guī)范，對施工隊(duì)進(jìn)行資格和綜合實(shí)力審查，組織質(zhì)量驗(yàn)收。同時(shí)對原材料、輔助材料與辦成品的質(zhì)量進(jìn)行控制，包括材料的驗(yàn)收、檢測與存儲等。此外，需要根據(jù)項(xiàng)目施工建設(shè)的進(jìn)度做好設(shè)備與工具的供應(yīng)準(zhǔn)備。

（二）施工過程質(zhì)量管理。

施工過程的質(zhì)量管理是房屋建筑質(zhì)量管理和建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)。根據(jù)工程類型、規(guī)模和特點(diǎn)，選擇符合資質(zhì)條件和企業(yè)質(zhì)量管理好的施工企業(yè)，并嚴(yán)格控制不得超越經(jīng)營范圍。在施工過程中需要根據(jù)設(shè)計(jì)要求，對原材料進(jìn)行選擇，并對施工工序與施工技術(shù)等進(jìn)行優(yōu)化，在預(yù)定工期與投資額內(nèi)順利完成房屋建筑的施工。質(zhì)量管理主要包括科學(xué)的組織施工，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、操作規(guī)程與驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行施工，并對工期進(jìn)度、施工成本與費(fèi)用等進(jìn)行管理。同時(shí)根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工質(zhì)量的自檢、互檢、專檢等驗(yàn)收工作，上道工序驗(yàn)收合格后方能進(jìn)行后續(xù)的施工。此外，可利用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法對質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因與規(guī)律進(jìn)行研究，形成質(zhì)量控制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，從而為實(shí)現(xiàn)對質(zhì)量問題控制提供有力的依據(jù)。

（三）房屋建筑使用中的質(zhì)量管理。

房屋建筑的交付后的使用質(zhì)量，是全面質(zhì)量管理的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，售后或交付使用中的服務(wù)質(zhì)量也是影響購房者積極性與開發(fā)商聲譽(yù)與形象的關(guān)鍵。房屋建筑使用中的質(zhì)量管理，可從三個(gè)方面來進(jìn)行：

（1）開展廣泛的技術(shù)服務(wù)和宣傳，普及房屋建筑一些基本的知識，使用戶對房屋的使用與維修能夠有一定的了解，從而能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行正確的使用與維護(hù)，延長使用壽命；開發(fā)商和施工承包商都應(yīng)及時(shí)對房屋售后所出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行妥善處理，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（2）實(shí)行房屋售后和使用信息回訪，對房屋使用效果與用戶要求進(jìn)行調(diào)查回訪，檢驗(yàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)等多方面工作的質(zhì)量，收集整理用戶的反饋意見，作為改進(jìn)今后房屋建筑質(zhì)量的依據(jù)。

（3）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司要提前參與到房屋的驗(yàn)收工作中來，使其能提出從物業(yè)管理角度出發(fā)的房屋建筑質(zhì)量需求，為提高房屋建筑的質(zhì)量提供建議，并為后續(xù)房屋物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)。例如中山市某鎮(zhèn)區(qū)龍山公園旁的一個(gè)高檔商住小區(qū)，物管公司已在工程施工驗(yàn)收前就派駐有經(jīng)驗(yàn)的物管管理人員參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作，針對燈光設(shè)備節(jié)能、設(shè)施管理等方面提出寶貴意見，為日后提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)打下基礎(chǔ)。

結(jié)束語

本文通過從全面質(zhì)量管理角度對房屋建筑質(zhì)量的管理進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，提出房屋建筑質(zhì)量的全面質(zhì)量管理可以從施工前質(zhì)量管理、施工過程質(zhì)量管理與使用中的質(zhì)量管理三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)；建立和完善質(zhì)量保證體系，可以促進(jìn)房屋質(zhì)量的進(jìn)一步提升，為用戶提供舒適、適用的房屋，保障了用戶的財(cái)產(chǎn)安全，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形象與聲譽(yù)，為可持續(xù)發(fā)展提供了有力的依托。

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