【摘要】隨著人民生活水平不斷提高以及改革開放的深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，大量的住宅小區(qū)也被投入到使用當中，因此，做好售后住宅小區(qū)的管理是非常重要的。本文簡要闡述了住宅小區(qū)綜合管理的重要性，分析了當前住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問題，提出了強化住宅小區(qū)建設管理措施。

【關鍵詞】售后、住宅小區(qū)、綜合管理

一、前言

住宅小區(qū)綜合管理是城市管理和社會管理的重要組成部分，既是關注民生和提高市民居住生活質量的需要，更是促進和諧社會、和諧社區(qū)建設的需要。近年來，各地在加強住宅小區(qū)綜合管理方面進行了有益地探索，做了很多工作，花了很多精力，取得了積極的成效，但離群眾的要求還有很大的差距。因此，如何研究解決住宅小區(qū)綜合管理中的突出問題，成為一個迫切而重要的現(xiàn)實課題。

二、住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問題

1、住宅小區(qū)建設“先天不足”，滿足居民基本生活需求的配套設施前期建設不到位、不完善。特別是取消了住宅建設項目綜合驗收后，導致分期開發(fā)的樓盤配套監(jiān)管缺失，形成了大量的遺留問題，影響住宅小區(qū)投入使用后居民生活居住，難以實施有效的綜合管理和服務。

2、住宅小區(qū)綜合管理體系還沒有很好地形成。住宅小區(qū)綜合管理是一項系統(tǒng)工程，涉及到社會的方方面面，需要各級政府、各相關行政主管部門、各有關單位的通力協(xié)作，并明確責任，但實際工作中合力不夠、職責不清，經(jīng)常發(fā)生推諉扯皮等現(xiàn)象，嚴重影響住宅小區(qū)綜合管理工作的開展。

3、舊住宅小區(qū)基礎條件差，管理措施跟不上。目前，主要受地方政府財力的影響，特別是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，舊住宅小區(qū)整治力度不大、步伐不快，甚至有的地方還沒有啟動整治工作，使舊住宅小區(qū)無法具備物業(yè)管理條件，大量舊住宅小區(qū)基本處于管理“真空”。

三、細化環(huán)節(jié)管理，提升住宅小區(qū)建設管理水平

1、細化規(guī)劃管理

在審批新建住宅小區(qū)規(guī)劃建設時，必須嚴格執(zhí)行國家居住區(qū)相關規(guī)范，將開發(fā)建設單位提出的市政公用基礎設施和公共服務設施建設方案（以下簡稱建設方案）作為辦理建設工程規(guī)劃許可的要件之一。建設方案主要包括住宅小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)市政公用基礎設施和公共服務設施建設工程進度安排及其保障措施。

2、是細化建設管理

在施工建設時，開發(fā)建設單位必須按照建設方案統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)市政公用基礎設施和公共服務設施，并與住宅同步建設、同步驗收、同步交付使用。建設行政主管部門對住宅小區(qū)市政公用基礎設施和公共服務設施等工程項目實施質量監(jiān)督管理，并將實施情況納入質量監(jiān)督報告。

3、是細化驗收管理

在項目驗收時，分期建設的住宅小區(qū)，實行分期驗收。由建設行政主管部門負責牽頭成立驗收小組，依據(jù)有關規(guī)定進行分工驗收，并各負其職。建設行政主管部門驗收住宅小區(qū)道路建設、土建、綠化工程以及供水、供電、供氣、供暖設備設施等配套；規(guī)劃行政主管部門驗收住宅小區(qū)按照規(guī)劃設計許可建設情況；房產(chǎn)行政部門驗收住宅小區(qū)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房配置落實情況和住宅小區(qū)是否具備入住條件；消防部門驗收住宅小區(qū)消防設施設備。

4、是細化保修管理

保修期內(nèi)發(fā)生維修情況時，由開發(fā)建設單位履行建設質量保修責任，并在新建住宅小區(qū)辦理房屋權屬初始登記前，足額向房產(chǎn)行政主管部門繳納質量保修金，?？顚Ｓ?。保修期內(nèi)，開發(fā)建設單位不履行或怠于履行保修義務的，所發(fā)生的維修費用經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核后，從該建設單位繳納的質量保修金中支付，保修期限相應順延。

四、重抓“四位一體”，建立職責明確的管理體系

1、建立推行“四位一體”管理模式

建立并完善“條塊結合，以塊為主”的管理體制，依托各級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、相關行政主管部門的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，落實街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會（黨支部）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相應責任，切實增強住宅小區(qū)綜合管理工作實效。實行縣區(qū)政府統(tǒng)一領導下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭，建立起以社區(qū)黨組織為核心，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)（或其他服務主體）各司其職、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，共同協(xié)商處理住宅小區(qū)事務、共同開展服務，共創(chuàng)和諧社區(qū)的“四位一體”管理模式。通過召開聯(lián)席會議，定期研究住宅小區(qū)管理中的各項事務，協(xié)調(diào)處理各種焦點、難點問題。

2、因地制宜選擇物業(yè)管理服務形式

在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由社區(qū)居委會（黨支部）組織業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選等工作，并對其日常運作予以指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會在選聘物業(yè)服務企業(yè)時，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案并通過政府統(tǒng)一建立的物業(yè)管理招投標平臺組織實施，對不完全具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由屬地政府負責落實“準物業(yè)管理”或社區(qū)直接托管，也可依法采取業(yè)主自治管理。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會（黨支部）代為行使業(yè)主委員會職責。物業(yè)服務企業(yè)必須依據(jù)物業(yè)服務合同約定認真做好小區(qū)物業(yè)管理和服務工作，維護廣大業(yè)主的合法權益，接受全體業(yè)主監(jiān)督，對自身無法解決或不屬于本企業(yè)職責的問題，要及時向屬地政府和相關行政主管部門報告，并做好配合工作。

3、結合實際落實相關部門職責

政府相關部門和有關單位應依據(jù)各自職責，分工協(xié)作，共同指導、檢查、監(jiān)督、落實住宅小區(qū)管理工作?？h區(qū)政府牽頭組織開展本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作；規(guī)劃部門審核住宅小區(qū)規(guī)劃方案，查處違反規(guī)劃許可行為；建設部門理順住宅小區(qū)供水、供氣、供暖管理體制，落實相關管線維修、養(yǎng)護、改造責任，以及協(xié)調(diào)處理建設工程質量、查處違規(guī)裝飾裝修和擅自改變房屋結構等行為；房產(chǎn)部門牽頭制定物業(yè)管理規(guī)定和行業(yè)標準，加強物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管，以及組織實施物業(yè)管理招投標等工作；城管部門查處和治理住宅小區(qū)占道經(jīng)營、違法搭建、侵占綠地、毀壞綠化等違法行為；環(huán)保部門查處住宅小區(qū)噪聲、油煙、廢氣、排污等擾民行為；公安部門監(jiān)督落實住宅小區(qū)治安防范措施，指導、監(jiān)督住宅小區(qū)停車管理，以及查處違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車等行為；消防部門監(jiān)督檢查住宅小區(qū)消防工作，查處破壞消防設施行為；物價部門根據(jù)物業(yè)服務情況制定完善住宅小區(qū)物業(yè)服務收費辦法和標準，并對住宅小區(qū)收費行為進行監(jiān)管；工商部門查處住宅小區(qū)非法廣告和無證經(jīng)營行為；民防部門負責住宅小區(qū)民防設施監(jiān)管，以及查處違規(guī)使用、毀壞民防設施行為；民政部門負責將住宅小區(qū)管理工作納入社區(qū)建設，落實社區(qū)居委會對業(yè)主委員會工作的指導、監(jiān)督和日常管理；司法部門落實住宅小區(qū)矛盾調(diào)解工作制度，協(xié)助相關主體進行司法訴訟；質監(jiān)部門對住宅小區(qū)電梯、鍋爐等特種設備進行安全監(jiān)督；衛(wèi)生部門監(jiān)督檢查住宅小區(qū)二次供水衛(wèi)生情況，以及住宅小區(qū)內(nèi)傳染病預防；供水、供電、供氣、供暖等相關服務單位承擔住宅小區(qū)分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備維修養(yǎng)護責任，保障居民安全使用。

五、結束語

綜上所述，在住宅小區(qū)管理中，其主要的宗旨就是服務。想要做好管理工作，首先應該轉變業(yè)主觀念，提高管理服務意識，加強管理地方法規(guī)制度建設，并且用科學的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質，只有這樣才可以實現(xiàn)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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