【摘要】圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包核心任務(wù)，通過實(shí)施合同體系設(shè)計(jì)、合同包發(fā)包策劃、招標(biāo)文件確定開展投資成本基礎(chǔ)工作，分析了在發(fā)包階段中技術(shù)規(guī)格書、招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算、評(píng)標(biāo)、不平衡報(bào)價(jià)方面的工作難點(diǎn)，提出了控制不平衡報(bào)價(jià)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；發(fā)包；投資成本；控制。

發(fā)包是在法律約束下用合約方式由委托人將一項(xiàng)任務(wù)委托被委托人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括工程類、貨物類、服務(wù)類發(fā)包，發(fā)包方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭性談判、單一來源采購、詢價(jià)等。一般根據(jù)項(xiàng)目投資性質(zhì)和發(fā)包內(nèi)容的約束條件選定發(fā)包方式，國家和各級(jí)地方政府職能部門均依據(jù)法律對(duì)招標(biāo)程序做出規(guī)定，對(duì)國有投資項(xiàng)目主要采用公開招標(biāo)發(fā)包，對(duì)民營投資項(xiàng)目采用非公開招標(biāo)發(fā)包，多以邀請(qǐng)招標(biāo)發(fā)包。各發(fā)包方式中以公開招標(biāo)發(fā)包方式的程序最為復(fù)雜和完整，其他方式可理解為公開招標(biāo)發(fā)包方式的局部調(diào)整、省略和簡化。

1.發(fā)包階段投資控制基礎(chǔ)工作

項(xiàng)目發(fā)包工作也稱項(xiàng)目采購工作，是項(xiàng)目投資人除自身管理團(tuán)隊(duì)外，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而有償使用的社會(huì)資源的采購行為，從而發(fā)生投資成本控制。發(fā)包階段的投資成本控制的主要有兩個(gè)方面，一是在法規(guī)約束框架下設(shè)置合理的限制條件實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭，二是將發(fā)包成果固化為合同，并為合同實(shí)施階段做好預(yù)控。采購行為通常用合同體現(xiàn)最終成果，其中針對(duì)工程項(xiàng)目的具體形式是服務(wù)類、工程類、貨物類發(fā)包。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包核心任務(wù)

通過公平公正的發(fā)包程序，利用市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制，選擇資質(zhì)符合規(guī)定，質(zhì)量進(jìn)度等控制目標(biāo)滿足要求、社會(huì)信譽(yù)好，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，合理低價(jià)的投標(biāo)人為中標(biāo)人。

1.2合同體系設(shè)計(jì)

合同體系設(shè)計(jì)工作是針對(duì)項(xiàng)目發(fā)包任務(wù)進(jìn)行識(shí)別，拆分和界定，由此形成發(fā)包合同包序列，并根據(jù)各合同包的邏輯關(guān)系做出發(fā)包時(shí)間計(jì)劃。項(xiàng)目拆分合同包應(yīng)適合當(dāng)前生產(chǎn)力發(fā)展水平，并符合建設(shè)法規(guī)和建筑市場(chǎng)慣例。目前國內(nèi)項(xiàng)目EPC總承包模式成熟度嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資人通常按服務(wù)類、工程類、貨物類分別拆分后發(fā)包。

1.2.1服務(wù)類。包括勘察設(shè)計(jì)、工程主設(shè)計(jì)、專項(xiàng)和配套工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)測(cè)、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、物業(yè)顧問、物業(yè)管理等，發(fā)包形成項(xiàng)目投資成本控制的基礎(chǔ)性合同。通常該類合同金額占投資成本額度較小，因其服務(wù)對(duì)項(xiàng)目降低成本或保值增值影響極大，則發(fā)包工作深受重視，但側(cè)重于服務(wù)能力競(jìng)爭，而將價(jià)格競(jìng)爭置于次要地位。發(fā)包時(shí)間計(jì)劃一般以工程主設(shè)計(jì)工作進(jìn)度為主軸線，另按其中間成果時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定其他服務(wù)類發(fā)包時(shí)間。

1.2.2工程類。在各類發(fā)包中工程施工標(biāo)的物的額度最大，是項(xiàng)目投資成本實(shí)現(xiàn)的主要合同，也是本階段投資成本控制的重點(diǎn)，大量投資控制工作圍繞工程類發(fā)包展開。由于社會(huì)化分工，目前施工發(fā)包以一個(gè)（或多個(gè)）施工總承包和若干項(xiàng)分包組合的合同體系為主流模式。當(dāng)施工總承包標(biāo)的物額度過大時(shí)，工程可拆分成多個(gè)合同包。施工總承包范圍必須包含主體結(jié)構(gòu)工程，分包范圍為主體結(jié)構(gòu)工程外的分部分項(xiàng)工程。發(fā)包時(shí)間計(jì)劃一般以總承包工程施工進(jìn)度為主軸線，按各分包施工最遲介入時(shí)間反推形成。

1.2.3貨物類。俗稱甲供設(shè)備材料，出于節(jié)約投資成本的目的，建設(shè)單位采購工程所用部分材料設(shè)備后交于工程承包商施工，其采購合同為項(xiàng)目投資成本實(shí)現(xiàn)的輔助合同，一般在工程造價(jià)中權(quán)重較大，則也成為投資成本控制重點(diǎn)。貨物類內(nèi)容通常有電梯、水泵、風(fēng)機(jī)、強(qiáng)弱電機(jī)房設(shè)備等重要設(shè)備，及燈具、石材、衛(wèi)生器具等高檔裝飾材料，或者是鋼材、水泥等大宗材料。貨物類采購?fù)耆苁┕ず贤s束，發(fā)包時(shí)間計(jì)劃應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度確定。

1.2.4特殊類。針對(duì)幕墻、建筑智能、鋼結(jié)構(gòu)、電梯、景觀綠化等專業(yè)和配套工程，由于工程主設(shè)計(jì)單位能力或資質(zhì)限制，不能完成相關(guān)內(nèi)容的施工圖設(shè)計(jì)，可采用設(shè)計(jì)和施工一體化發(fā)包，社會(huì)上多納入工程類發(fā)包范圍。針對(duì)空調(diào)主機(jī)、鍋爐、冷卻塔、木質(zhì)地板、高檔門等貨物類，由于材料設(shè)備供應(yīng)商對(duì)工程施工認(rèn)識(shí)的深入，形成了自身專業(yè)安裝技能和配套服務(wù)，常采用貨物和施工一體化發(fā)包，并納入貨物類發(fā)包范圍。

1.3合同包發(fā)包策劃

根據(jù)已確定的合同體系，在發(fā)包工作條件成立后對(duì)每個(gè)合同包進(jìn)行詳細(xì)的發(fā)包策劃是完成發(fā)包核心任務(wù)的必要條件，對(duì)合同的投資控制影響極大，策劃工作須符合項(xiàng)目所在地法規(guī)要求，并可尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員支持在反復(fù)多次討論后完成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各合同策劃內(nèi)容偏差較大，其中以工程施工總包發(fā)包最為復(fù)雜，舉其為例說明發(fā)包策劃投資控制的主要相關(guān)工作。

1.3.1發(fā)包條件

（1）確定發(fā)包方式，選擇公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭性談判、單一來源采購、詢價(jià)，包括選擇資格預(yù)審、后審，以保證有一定數(shù)量的潛在投標(biāo)人參與競(jìng)爭為原則，控制競(jìng)爭烈度、發(fā)包工作強(qiáng)度和發(fā)包周期；

（2）合理設(shè)置投標(biāo)門檻，指導(dǎo)選擇潛在的投標(biāo)人，包括按標(biāo)的物造價(jià)確定合理的投標(biāo)保證金，約束招投標(biāo)人雙方的行為，降低因招投標(biāo)過程中不規(guī)范對(duì)工程投資的不良影響，如防止串標(biāo)圍標(biāo)抬標(biāo)；

（3）根據(jù)擬定合同包細(xì)化發(fā)包范圍和內(nèi)容，確定發(fā)包工作界面；

（4）根據(jù)發(fā)包內(nèi)容和預(yù)估工作難度確定發(fā)包周期。

1.3.2報(bào)價(jià)要求

（1）列明現(xiàn)場(chǎng)施工條件，要求各投標(biāo)人重視現(xiàn)場(chǎng)踏勘，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件作出施工組織和投標(biāo)報(bào)價(jià)，中標(biāo)人不得因自身的疏忽要求索賠；

（2）在工程量清單編制階段選定材料設(shè)備廠家品牌、型號(hào)、規(guī)格，或作暫定價(jià)；

（3）確定在投標(biāo)報(bào)價(jià)編制階段因設(shè)計(jì)缺陷而作出的暫定方案；

（4）總報(bào)價(jià)包含的內(nèi)容規(guī)定，應(yīng)要求投標(biāo)人在投標(biāo)總價(jià)中的價(jià)格均包括完成該工程項(xiàng)目的直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)、稅金等所有費(fèi)用；

（5）分部分項(xiàng)工程量報(bào)價(jià)包含的內(nèi)容規(guī)定，是工料機(jī)單價(jià)還是綜合單價(jià)，當(dāng)采用綜合單價(jià)時(shí)其包含的內(nèi)容；

例如可要求：投標(biāo)人應(yīng)參照工程所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的價(jià)格信息、根據(jù)自行采集的市場(chǎng)價(jià)格、自身綜合管理能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等相關(guān)各項(xiàng)影響因素，合理確定構(gòu)成直接費(fèi)的工料機(jī)消耗量、間接費(fèi)、利潤、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用后，再確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，任何因忽視或誤解本報(bào)價(jià)要求而導(dǎo)致的各種索賠將不獲批準(zhǔn)。

（6）措施費(fèi)報(bào)價(jià)要求；

例如可要求：招標(biāo)人要求措施項(xiàng)目費(fèi)用包干，今后不作調(diào)整，但報(bào)價(jià)時(shí)允許投標(biāo)人按技術(shù)標(biāo)中施工組織設(shè)計(jì)（方案）自行增項(xiàng)報(bào)價(jià)。若投標(biāo)人放棄此類報(bào)價(jià)，將被視作其技術(shù)標(biāo)中施工組織設(shè)計(jì)（方案）的相應(yīng)措施費(fèi)用已計(jì)入其他報(bào)價(jià)中或?qū)φ袠?biāo)人優(yōu)惠。

（7）規(guī)費(fèi)、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)、稅金報(bào)價(jià)要求；

例如可要求：規(guī)費(fèi)、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)、稅金按規(guī)定費(fèi)率計(jì)入綜合單價(jià)。

（8）報(bào)價(jià)格式要求；

（9）工程量清單報(bào)價(jià)分析要求。

1.3.3合同條件

（1）設(shè)置合理的工程目標(biāo)：質(zhì)量（是否創(chuàng)杯）、工期（包括中間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度要求）、文明施工（何級(jí)標(biāo)化工地）；

（2）列明工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)格書、工藝要求；

（3）列明工程采用的設(shè)計(jì)文件，深化設(shè)計(jì)要求；

（4）列明現(xiàn)場(chǎng)既有條件，包括：水源、電源、交通道路、路口設(shè)置；是否有現(xiàn)場(chǎng)障礙物，如需拆除的地下、架空管線等設(shè)施；是否有待拆遷戶或居民影響工程的正常實(shí)施，施工時(shí)須重點(diǎn)保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物、地下管纜。

（5）根據(jù)工程性質(zhì)選擇總價(jià)合同或單價(jià)合同，如設(shè)備采購選擇總價(jià)合同、建安工程選擇單價(jià)合同；

（6）設(shè)計(jì)科學(xué)的結(jié)算方式，確定工程款止付點(diǎn)，當(dāng)采用工程預(yù)付款時(shí)，須設(shè)置工程款抵扣點(diǎn)，保修金留置與退付；

（7）嚴(yán)格規(guī)定合同造價(jià)變更和費(fèi)用索賠，盡可能完善新增工程量計(jì)價(jià)和索賠條件，防止合同實(shí)施階段無章可循；

（8）結(jié)合工程項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)商的自身優(yōu)勢(shì)，選定材料設(shè)備供應(yīng)方式，合理處理甲供、甲定乙供、乙供三者關(guān)系；

（9）結(jié)合工程的特殊性，合理劃定總分包工程，確定總包配合條件，根據(jù)總、分包職責(zé)作工程款結(jié)算規(guī)定和總包配合服務(wù)費(fèi)規(guī)定；

（10）確定合理的履約保證金和違約責(zé)任，約束簽約合同雙方的行為，降低合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.4評(píng)標(biāo)辦法

圍繞招標(biāo)核心任務(wù)，體現(xiàn)公開、公平、公正原則，設(shè)置合理的廢標(biāo)條件和科學(xué)的評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，選擇綜合評(píng)分法、經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)法。

（1）綜合評(píng)分法適用于高于社會(huì)生產(chǎn)力平均水平的工程，一般從信譽(yù)、技術(shù)、商務(wù)三個(gè)方面綜合評(píng)分取定中標(biāo)人，其中商務(wù)分上限為70%，應(yīng)認(rèn)真平衡信譽(yù)、技術(shù)、商務(wù)打分值比例和小分得分條件；

（2）經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)法適用于社會(huì)生產(chǎn)力平均水平以內(nèi)的工程，在技術(shù)可行的前提下，以報(bào)價(jià)合理性取定中標(biāo)人。

1.4招標(biāo)文件的確定

招標(biāo)文件通常包括前附表、投標(biāo)須知、評(píng)標(biāo)辦法、合同格式及主要合同條款、投標(biāo)文件格式，針對(duì)工程和貨物發(fā)包還有工程技術(shù)要求及工程規(guī)范、工程量清單、圖紙及其他資料。各類招標(biāo)文件均有相應(yīng)的示范文本可以套用，在發(fā)包策劃的框架約束下，通過各次級(jí)文件編制、整合與審核、最后一次答疑后完成招標(biāo)文件的確定。

1.4.1次級(jí)文件編制。招標(biāo)文件編制是將發(fā)包策劃工作的文件化，現(xiàn)實(shí)中兩項(xiàng)工作相互交織，在反復(fù)循環(huán)中使招標(biāo)文件次級(jí)文件趨于深化和細(xì)化，以編制工程發(fā)包的工程量清單工作量最大。通常根據(jù)現(xiàn)行工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范編制工程量清單，包括分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單及其編制說明。分部分項(xiàng)工程量清單有較高的計(jì)算精度，一般控制在2%以內(nèi)，清單項(xiàng)目特征描述必須清晰、完整、與設(shè)計(jì)文件一致；措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單須結(jié)合工程特點(diǎn)和擬采用的施工方案匹配；規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單從工程所在地規(guī)定。

1.4.2整合與審核。由于招標(biāo)文件次級(jí)文件互相關(guān)聯(lián)，在各次級(jí)文件形成初稿后，為保證招標(biāo)文件的口徑一致性、準(zhǔn)確性、完整性，防止相互矛盾、重大偏差和形成真空遺漏，需對(duì)所有次級(jí)文件進(jìn)行系統(tǒng)審核，尤其是編制招標(biāo)文件階段生成的文件內(nèi)容。其中須重點(diǎn)審核工程量清單，甚至可在編制招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算后完成招標(biāo)文件的整合與審核。

1.4.3招標(biāo)答疑。由于招標(biāo)文件編制時(shí)多立足于招標(biāo)人的立場(chǎng)，同時(shí)對(duì)發(fā)包內(nèi)容信息不對(duì)稱，易遺漏投標(biāo)人合理要求或需詳細(xì)了解的內(nèi)容，在招標(biāo)文件發(fā)放后，投標(biāo)人往往會(huì)提出許多投標(biāo)疑問，招標(biāo)人必須統(tǒng)一書面回答，以最后一次答疑為標(biāo)志完成招標(biāo)文件的確定。

2.發(fā)包階段投資成本控制難點(diǎn)

2.1技術(shù)規(guī)格書

技術(shù)規(guī)格書是針對(duì)工程非常用材料設(shè)備和施工工藝提出特殊要求的書面文件。通常由于專業(yè)性太強(qiáng)，技術(shù)規(guī)格書多按產(chǎn)品說明書進(jìn)行編制，因各廠家技術(shù)的差異性，按某個(gè)產(chǎn)品說明書編寫的技術(shù)規(guī)格書局部內(nèi)容具有排他性，同時(shí)有關(guān)專家對(duì)產(chǎn)品具有一定的傾向性，則一般情況下很難完全消除排他性。

2.2招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算

工程類發(fā)包由于內(nèi)容多、數(shù)額大，引導(dǎo)投標(biāo)人合理報(bào)價(jià)是發(fā)包工作的重要內(nèi)容，為保證發(fā)包工作在受控的狀態(tài)下進(jìn)行，必須做好大量的事先功課，在投標(biāo)截止日的適當(dāng)時(shí)間向投標(biāo)人公布招標(biāo)控制價(jià)或編制用于衡量投標(biāo)人報(bào)價(jià)合理性的參考預(yù)算。

2.2.1完善施工圖設(shè)計(jì)工作。收集工程量清單編制時(shí)不能計(jì)算工程量、無法進(jìn)行詳細(xì)描述的設(shè)計(jì)缺陷內(nèi)容，形成書面意見后反饋到設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位在發(fā)包階段修補(bǔ)施工圖設(shè)計(jì)缺陷，加大充分競(jìng)爭范圍，減少合同實(shí)施階段的變更索賠，當(dāng)不能獲得設(shè)計(jì)具體答復(fù)時(shí)宜作暫定設(shè)計(jì)方案；由于設(shè)計(jì)人不能指定工程材料設(shè)備廠家、品牌，而工程材料設(shè)備檔次、廠家、品牌、規(guī)格嚴(yán)重影響造價(jià)，尤其是裝飾和安裝工程，必須在編制招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算時(shí)通過定量定性多次互動(dòng)確定，為保證材料設(shè)備供應(yīng)商的有效競(jìng)爭，宜選用多個(gè)同檔次品牌；通過編制招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算，對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)驗(yàn)證。

2.2.2擬定施工方案。在編制招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算時(shí)，分部分項(xiàng)工程相對(duì)易于定價(jià)，而受專業(yè)能力限制和投標(biāo)人個(gè)體差異的影響，擬采用的施工方案不可能與今后中標(biāo)人采用的施工方案完全一致，只能以最可能的施工方案進(jìn)行取價(jià)。

2.2.3市場(chǎng)價(jià)取定。受傳統(tǒng)思維方式的影響和編制企業(yè)定額體系工作過于龐大，工程計(jì)價(jià)一直沿用基于政府公布的定額的定價(jià)模式，由于定額的時(shí)代滯后性、內(nèi)容缺項(xiàng)性和使用范圍局限性，反映的是相對(duì)落后的社會(huì)平均生產(chǎn)力水平，常使招標(biāo)控制價(jià)或參考預(yù)算多高于正常的市場(chǎng)價(jià)?，F(xiàn)實(shí)中相對(duì)先進(jìn)做法是歸納竣工結(jié)算價(jià)，將大量離散的市場(chǎng)價(jià)形成的工程成本與定額價(jià)對(duì)比，對(duì)定額價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，由此取定市場(chǎng)價(jià)。因合同條件的不同，各項(xiàng)目定額價(jià)修正系數(shù)有較大差別。

2.3評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)是按發(fā)包文件評(píng)標(biāo)規(guī)定選定中標(biāo)候選人或中標(biāo)人的活動(dòng)。評(píng)標(biāo)程序和具體內(nèi)容由于標(biāo)的物和工程屬地管理差異不盡相同，通常為在判定各投標(biāo)人的投標(biāo)未違反發(fā)包文件實(shí)質(zhì)性要求的基礎(chǔ)上初選評(píng)標(biāo)范圍，經(jīng)對(duì)相關(guān)投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)分析，包括對(duì)其中非實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行必要的澄清后，做出相關(guān)投標(biāo)人的投標(biāo)評(píng)價(jià)，選定中標(biāo)候選人或中標(biāo)人，形成評(píng)標(biāo)報(bào)告。

2.3.1專家委員會(huì)。專家委員會(huì)由發(fā)包人根據(jù)依法成立的發(fā)包文件評(píng)標(biāo)規(guī)定組建，一般從工程所在地專家?guī)爝x取較有權(quán)威性。專家的水平?jīng)Q定了評(píng)標(biāo)質(zhì)量，由于能力限制，普通專家重程序輕實(shí)質(zhì)，而高水平專家工作十分繁忙，庫選時(shí)是可遇不可求，只有在民營投資項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，可從專業(yè)咨詢中介選擇高水平專家。當(dāng)然在鶴立雞群的專家委員會(huì)中，應(yīng)避免個(gè)別資深專家的錯(cuò)誤引導(dǎo)。

2.3.2評(píng)標(biāo)時(shí)間。法律沒有對(duì)評(píng)標(biāo)時(shí)間做出強(qiáng)制規(guī)定，按市場(chǎng)操作慣例，專家委員會(huì)的工作時(shí)間多以一天為限，針對(duì)較為復(fù)雜和一定體量的招標(biāo)項(xiàng)目，專家委員會(huì)往往不能充分了解招標(biāo)項(xiàng)目的相關(guān)信息，使評(píng)審工作深度不足，評(píng)審意見偏重原則而不夠具體。

2.3.3限制二次經(jīng)營空間。專家委員會(huì)評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)各專家委員會(huì)的投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)分析，當(dāng)發(fā)現(xiàn)其中有表述不清或不響應(yīng)發(fā)包文件非實(shí)質(zhì)性內(nèi)容時(shí)，應(yīng)由專家委員會(huì)對(duì)相應(yīng)投標(biāo)人進(jìn)行詢標(biāo)澄清，據(jù)此作為投標(biāo)文件的補(bǔ)充文件。由于專家委員會(huì)水平和評(píng)標(biāo)時(shí)間局限，現(xiàn)實(shí)中對(duì)投標(biāo)文件詳細(xì)分析、詢標(biāo)澄清的缺口較大，給中標(biāo)人留下了較大二次經(jīng)營空間。

2.4不平衡報(bào)價(jià)

不平衡報(bào)價(jià)是指投標(biāo)人根據(jù)發(fā)包人提供工程量清單，先按市場(chǎng)平均價(jià)格水平或企業(yè)個(gè)體成本水平生成總價(jià)，在保持總價(jià)基本不變的前提下，以不損害投標(biāo)人自身利益為原則，對(duì)工程量清單項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)價(jià)調(diào)整，使工程量清單報(bào)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格正常值發(fā)生異常偏離。有經(jīng)驗(yàn)的承包商積累了大量投標(biāo)策略和報(bào)價(jià)技巧，不平衡報(bào)價(jià)作為一種投標(biāo)取勝的方式和手段，不斷應(yīng)用在承包商投標(biāo)競(jìng)爭中。

主動(dòng)采用不平衡報(bào)價(jià)的承包人，具備一定的決策和分析判斷能力，在熟悉招標(biāo)文件、圖紙、工程量及現(xiàn)場(chǎng)情況的同時(shí)，還具有準(zhǔn)確收集建設(shè)單位、設(shè)計(jì)及當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格等信息的能力，具備豐富的報(bào)價(jià)技巧和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。多數(shù)承包商遵循的原則：不影響總價(jià)競(jìng)爭力，對(duì)有利于工程款提前兌現(xiàn)、可能有利潤提升潛力的項(xiàng)目報(bào)高價(jià)，而對(duì)在招標(biāo)范圍內(nèi)可能減少甚至取消承包工作的項(xiàng)目盡量報(bào)低價(jià)。兩類報(bào)價(jià)高低相互抵消，表面上總價(jià)上與正?；疽恢?，但潛在“地雷”多多，一旦中標(biāo)形成合同，竣工結(jié)算時(shí)“地雷”爆炸后承包商可攫取超額利潤，業(yè)內(nèi)戲稱“會(huì)做不如會(huì)算”。

3.工程量清單招標(biāo)不平衡報(bào)價(jià)的應(yīng)對(duì)措施

工程量清單計(jì)價(jià)的最大特點(diǎn)是發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，平衡發(fā)承包人的風(fēng)險(xiǎn)。由于過度不平衡報(bào)價(jià)既損害業(yè)主的利益，也侵犯其他投標(biāo)人的權(quán)益，因此必須加以限制；而且不平衡報(bào)價(jià)往往帶來大量標(biāo)后糾紛，增加了行業(yè)主管部門協(xié)調(diào)和處理施工合同爭議的難度，不平衡報(bào)價(jià)已經(jīng)成為招標(biāo)人在工程招標(biāo)過程中需要防范的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。隨著工程量清單計(jì)價(jià)深入推行，政府主管部門也在不斷探索有效防范措施，努力引導(dǎo)市場(chǎng)各主體合理確定和控制造價(jià)，維護(hù)發(fā)承包雙方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

3.1注重招標(biāo)前準(zhǔn)備，從源頭上防范不平衡報(bào)價(jià)

3.1.1提高招標(biāo)圖紙的設(shè)計(jì)深度和質(zhì)量，避免出現(xiàn)“邊設(shè)計(jì)，邊招標(biāo)”的情況，盡可能使用詳細(xì)完善的施工圖招標(biāo)，從源頭上減少工程變更的出現(xiàn)。

3.1.2提高工程量清單編制質(zhì)量，堵塞不平衡報(bào)價(jià)的主要漏洞。工程量清單的編制應(yīng)盡可能周全、詳盡、具有預(yù)控性，同時(shí)編制工程量清單要嚴(yán)格執(zhí)行清單計(jì)價(jià)規(guī)范，要求數(shù)量準(zhǔn)確、項(xiàng)目完整，避免錯(cuò)項(xiàng)和漏項(xiàng)，防止投標(biāo)人利用清單中工程量的可能變化進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)。

3.1.3招標(biāo)人要有充分時(shí)間和能力對(duì)工程涉及的主要材料設(shè)備進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握價(jià)格信息。針對(duì)特殊的大宗材料，確定其價(jià)格有難度的，可提供詳細(xì)的規(guī)格型號(hào)及技術(shù)指標(biāo)，確保投標(biāo)報(bào)價(jià)有據(jù)可依、基準(zhǔn)統(tǒng)一、減小離散度。

3.1.4如實(shí)編制招標(biāo)控制價(jià)，有效控制總價(jià)的同時(shí)，給評(píng)委在評(píng)審中對(duì)不平衡報(bào)價(jià)項(xiàng)目的判斷提供高可靠度的參考依據(jù)。根據(jù)工程量清單及圖紙、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件，參照定額、市場(chǎng)慣例及編制期當(dāng)月工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程要素價(jià)格信息編制招標(biāo)控制價(jià)。對(duì)于短期價(jià)格波動(dòng)劇烈的要素價(jià)格，編制人應(yīng)采用即時(shí)市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，并應(yīng)在編制說明中予以明確。

3.1.5重視對(duì)投標(biāo)單位的資信狀況進(jìn)考察，重點(diǎn)關(guān)注投標(biāo)單位在以往施工中有無因工程結(jié)算而引起的經(jīng)濟(jì)糾紛等情況，對(duì)表現(xiàn)惡劣的企業(yè)在入圍選拔中予以拒絕。

3.2嚴(yán)密編制招標(biāo)文件，制定合理的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1招標(biāo)文件編制要有針對(duì)性，定稿前應(yīng)重視審核招標(biāo)文件各項(xiàng)條款的含義和要求，確保全面反映建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際需求。對(duì)發(fā)包工程進(jìn)行準(zhǔn)確的功能概況和施工邊界描述，明確技術(shù)指標(biāo)、工藝方法、質(zhì)量要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商務(wù)編制說明條款中地理環(huán)境、地質(zhì)條件等影響施工報(bào)價(jià)的要素也應(yīng)詳盡明了，減少投標(biāo)人在擬定投標(biāo)方案時(shí)的誤判，避免投標(biāo)人將“錯(cuò)”就“錯(cuò)”，借此進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)；

3.2.2制定明晰的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，制約投標(biāo)人進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不僅要有滿足合法性的評(píng)標(biāo)原則，還必須緊扣招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求， 編制詳盡的評(píng)審細(xì)則，切實(shí)做到內(nèi)容、權(quán)重和分值的設(shè)置科學(xué)合理。同時(shí)，評(píng)審指標(biāo)要量化，設(shè)置合理的不平衡報(bào)價(jià)評(píng)判尺度，拒絕嚴(yán)重不平衡報(bào)價(jià)中標(biāo)。

3.2.3注重投標(biāo)書評(píng)審工作，及時(shí)采取措施合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。投標(biāo)報(bào)價(jià)中不平衡報(bào)價(jià)項(xiàng)目未構(gòu)成重大偏差，或設(shè)置比較隱蔽等，在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人應(yīng)借助評(píng)標(biāo)專家的力量，梳理對(duì)工程造價(jià)控制有隱患的不平衡報(bào)價(jià)問題，并結(jié)合招標(biāo)文件要求，通過詢標(biāo)方式要求擬中標(biāo)人澄清問題，作為簽訂施工合同的依據(jù)。

3.3完善施工合同條款，劃分發(fā)承包人風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

3.3.1工程款結(jié)算與支付應(yīng)視項(xiàng)目而定，隨著工程量清單招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)模式的逐步推行，國家對(duì)工程支付擔(dān)保也作了進(jìn)一步要求，招標(biāo)人必須按合同條款支付工程款。因此招標(biāo)文件中工程款支付條款應(yīng)遵循支付節(jié)點(diǎn)明確、結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度和造價(jià)總體考慮的原則，付款額度和時(shí)間留有余地，避免承包人運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)策略提前收款后，輕視工程裝修、缺陷修補(bǔ)及竣工驗(yàn)收等后期工工作量，影響工程質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

3.3.2合同條款設(shè)置要有防范意識(shí)，確保合同訂立的合法性、全面性、準(zhǔn)確性和完整性。分析評(píng)價(jià)每一合同條款執(zhí)行的法律后果以及其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)含糊、概念不清或編制人未能完全理解的條款、相關(guān)合同之間矛盾或不一致的條款、過于苛刻顯失公正的單方面約束性條款等應(yīng)予以修訂。對(duì)不確定因素較多的工程（如地下工程、土石方工程等）在招標(biāo)前應(yīng)分析可能發(fā)生的情況，在專用條款中明確價(jià)款允許調(diào)整的范圍和方式，做到事前約定、不留活口。

3.3.3采用固定單價(jià)合同的，招標(biāo)人應(yīng)在合同專用條款中約定合同價(jià)款包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)以外費(fèi)用的計(jì)算方法，在約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)合同價(jià)款不再調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)款調(diào)整方法應(yīng)當(dāng)詳細(xì)明確，包括工程量清單漏（缺）項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)變更、材料市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)及無法預(yù)見的不可抗力等等，承包人單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍和幅度都應(yīng)詳細(xì)列出。

3.3.4采用固定總價(jià)合同時(shí)，除設(shè)計(jì)變更增減，原則上中標(biāo)價(jià)與合同價(jià)及結(jié)算價(jià)是一致的。為避免清單編制異常失誤造成的不平衡報(bào)價(jià)糾紛，招標(biāo)人也可以在招標(biāo)文件合同專用條款中明確清單工程量錯(cuò)誤或漏算的風(fēng)險(xiǎn)范圍及額度，該風(fēng)險(xiǎn)范圍及額度的設(shè)置應(yīng)盡量維護(hù)招標(biāo)人利益，主要是引導(dǎo)和提醒投標(biāo)人投標(biāo)前仔細(xì)核對(duì)工程量清單的完整性，慎用不平衡報(bào)價(jià)。

3.4在工程實(shí)施過程中要嚴(yán)把工程變更引起的索賠

即使在招標(biāo)前期、招標(biāo)文件編制及合同條款的設(shè)置上都有控制，但工程建設(shè)過程存在諸多不確定因素，不可能對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況做出絕對(duì)的預(yù)見，而且業(yè)主在工程實(shí)施過程中不可避免有決策更新，因此加強(qiáng)施工過程中合同履行的跟蹤和監(jiān)督非常重要。對(duì)涉及工程變更的價(jià)款調(diào)整，發(fā)包人應(yīng)制定統(tǒng)一的變更簽審程序，審慎進(jìn)行工程變更，對(duì)偏差較大的不平衡報(bào)價(jià)項(xiàng)目，在施工前期及時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡量在施工過程中妥善解決，避免超額索賠或竣工后扯皮。