金志豐，嚴(yán)長(zhǎng)清，趙小風(fēng)，鮑桂葉，黃麗華

（1. 江蘇省土地勘測(cè)規(guī)劃院，江蘇?南京 210024；2. 國(guó)土資源部海岸帶開發(fā)與保護(hù)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，江蘇?南京 210024；3. 河海大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇?南京 210093）

小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主購(gòu)房行為研究：基于南京市的問(wèn)卷調(diào)查

金志豐1,2，嚴(yán)長(zhǎng)清1,2，趙小風(fēng)3*，鮑桂葉1,2，黃麗華1,2

（1. 江蘇省土地勘測(cè)規(guī)劃院，江蘇?南京 210024；2. 國(guó)土資源部海岸帶開發(fā)與保護(hù)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，江蘇?南京 210024；3. 河海大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇?南京 210093）

通過(guò)對(duì)南京市棲霞區(qū)兩個(gè)小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查，分析小產(chǎn)權(quán)房持有群體的特征，揭示小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的購(gòu)房行為及利益訴求，從而為政府制定基于保障小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主權(quán)益的治理政策提供參考。研究結(jié)果表明：由于外地人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不辦理戶口遷移的限制和拆遷安置的原因，小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主多為南京人尤其是原村集體成員；購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要是自住，投資性購(gòu)房很少，并且交易案例很少；利益驅(qū)動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的重要原因；目前小區(qū)周邊配套較為成熟和完善，采取拆除的處置方式既不符合實(shí)際也在經(jīng)濟(jì)上不合理；82.47%的業(yè)主對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策了解甚少，且87.62%的人認(rèn)為合法或者有存在的合理性；83.5%的人支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，如果轉(zhuǎn)正中需要交納相關(guān)稅費(fèi)，土地出讓金應(yīng)該由村集體和開發(fā)商來(lái)補(bǔ)交，業(yè)主只能補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)小產(chǎn)權(quán)房與商品房的差價(jià)，轉(zhuǎn)正后的房產(chǎn)應(yīng)該能在市場(chǎng)上合法交易。

小產(chǎn)權(quán)房；業(yè)主；購(gòu)房行為；問(wèn)卷調(diào)查

近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2007年以來(lái)，國(guó)務(wù)院及建設(shè)部、國(guó)土資源部等多個(gè)部門不斷出臺(tái)政策堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土資源部更是將2010年的工作重點(diǎn)確定為清理小產(chǎn)權(quán)房。但由于這些政策缺乏實(shí)質(zhì)性的整治措施，再加上小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)態(tài)多樣、利益關(guān)系復(fù)雜，因此，如此繁多的政策沒(méi)有扼住小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)勢(shì)頭，也沒(méi)有挫傷小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的積極性。截至2007年上半年，全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房面積就已經(jīng)達(dá)到66億平方米以上，占全國(guó)住宅總量186億平方米的比重超過(guò)35%[1]。北京、天津、鄭州、濟(jì)南、廣州、深圳、南京、西安、成都等城市，均出現(xiàn)了大規(guī)模集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，北京的小產(chǎn)權(quán)房銷售量已超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%，西安占25%～30%，深圳可能高達(dá)40%～50%[2]。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房外的另一種重要的城市住房形態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房的政策規(guī)制失效引起了學(xué)術(shù)界的熱烈討論[3～6]，并聚焦于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因[7～13]、小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題[14～16]、小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中的利益關(guān)系[17～20]、小產(chǎn)權(quán)房的處置和治理[21～24]。現(xiàn)有研究大多從理論上探討小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，缺乏對(duì)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主行為和意愿的調(diào)查和關(guān)注，而這正是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題能夠順利解決的關(guān)鍵所在。本文通過(guò)對(duì)南京市棲霞區(qū)兩個(gè)小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查，分析小產(chǎn)權(quán)房持有群體的特征，揭示小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的購(gòu)房行為及利益訴求，從而為保障小產(chǎn)權(quán)房持有者的權(quán)益、提升政府處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的科學(xué)行政能力提出有益參考。

本文的調(diào)查問(wèn)卷主要涉及小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的基本信息、小產(chǎn)權(quán)房狀況、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買行為、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策的認(rèn)知四個(gè)部分的問(wèn)題。問(wèn)卷調(diào)查采用入戶訪問(wèn)的方式，由調(diào)查人員不事先通知、街道辦事處干部不在場(chǎng)的情況下隨機(jī)選取業(yè)主進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷向被調(diào)查業(yè)主提問(wèn)，隨時(shí)解答被調(diào)查者的疑惑，并填寫問(wèn)卷。問(wèn)卷調(diào)查完成后，調(diào)研人員對(duì)所有問(wèn)卷進(jìn)行整理，剔除其中缺失內(nèi)容較多的問(wèn)卷。研究中共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷110份，收回問(wèn)卷103份，有效問(wèn)卷為97份。其中，A小區(qū)發(fā)放問(wèn)卷55份，收回問(wèn)卷53份，其有效問(wèn)卷為52份；B小區(qū)發(fā)放問(wèn)卷55份，收回問(wèn)卷50份，其有效問(wèn)卷為45份。

1 小產(chǎn)權(quán)房基本情況

*通訊作者: 趙小風(fēng)(副教授/博士): zhao-xf@126.com

小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研區(qū)域?yàn)槟暇┦袟紖^(qū)A小區(qū)和B小區(qū)。A小區(qū)建于2000年，共723戶。其中：別墅143套，每套建筑面積204m2；多層72棟共580戶，有70m2、86m2、100m2、120m2、150m2和180m2等六種戶型。2000年該樓盤銷售均價(jià)為1280元/m2，而當(dāng)時(shí)附近商品房銷售價(jià)格為1480～1600元/m2。與周邊商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格每平方米便宜200～400元。B小區(qū)建于2002年，多層（5層）7棟共291戶，有76m2、86m2和106m2三種戶型。2002年，該樓盤銷售均價(jià)為1590元/m2，與周邊商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格相對(duì)便宜200～300元/m2。在隨后的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的浪潮中，兩小

區(qū)的房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，2008年增長(zhǎng)至2400元/m2，2010年猛升至6000元/m2。但由于小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城區(qū)購(gòu)買二套住房改善住房條件，且小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，所以兩個(gè)小區(qū)交易案例極少，處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。

A小區(qū)和B小區(qū)主要是農(nóng)民的拆遷安置房，政府實(shí)行一次性貨幣安置。每平方米小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比商品房便宜200～400元，且一次性付款購(gòu)買實(shí)行95折優(yōu)惠。就100m2的房屋而言，2～4萬(wàn)元的差價(jià)對(duì)于2002年的農(nóng)村家庭收入來(lái)說(shuō)還是比較可觀的。因此，絕大部分被征地農(nóng)民選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房而不是商品房。選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的另一個(gè)重要原因，是當(dāng)時(shí)業(yè)主與村集體和開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并且開發(fā)商承諾能2年內(nèi)能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并按照40元/m2的標(biāo)準(zhǔn)收取辦證費(fèi)。

兩個(gè)小區(qū)存在著共同點(diǎn)：一是購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)房產(chǎn)證，但有和村委會(huì)和開發(fā)商簽訂的協(xié)議，協(xié)議上約定房屋不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)，協(xié)議上沒(méi)有標(biāo)明土地使用年限；二是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要是自住，投資性購(gòu)房很少，并且交易案例很少；三是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相比周邊商品房低200～400元/m2，相差的總價(jià)足夠吸引當(dāng)時(shí)家庭收入較低的農(nóng)民去購(gòu)買；四是小區(qū)在建設(shè)之初的配套較差，尤其是交通配套，但目前周邊配套成熟，成為成熟的小區(qū)。

2 小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的特征

由于兩個(gè)小區(qū)主要是拆遷安置房，因而97名業(yè)主中有64人為南京城市戶口，占65.98%；24人為外地城市戶口，占24.74%；還有7人為南京農(nóng)村戶口，2人為外地農(nóng)村戶口。其中，A小區(qū)全部屬于被拆遷農(nóng)民的安置房，被安置農(nóng)民由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，因此有42名業(yè)主是南京城市戶口，占80.77%；B小區(qū)除安置房外，還有2棟對(duì)外銷售的商品房，因而22名業(yè)主為南京城市戶口，21名業(yè)主為外地城鎮(zhèn)戶口。

由于拆遷安置發(fā)生在2000～2002年，當(dāng)時(shí)被征地農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，其他的社會(huì)保障也不完善，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主普遍的家庭收入普遍不高且增長(zhǎng)較慢，家庭年收入5萬(wàn)以下的72戶，占74.23%；5～10萬(wàn)的19戶，占19.59%；10萬(wàn)以上的6戶，占6.18%。家庭收入情況決定了小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買二套房改善住房條件或者進(jìn)行房產(chǎn)投資。因此，被調(diào)查者中有95人是小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買使用者，占97.94%，沒(méi)有出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房閑置或者出租的情況。

對(duì)被調(diào)查者的職業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有37人為自由職業(yè)者，占38.14%；32人是離退休人員，占33%；其余還有11人務(wù)農(nóng)，8人務(wù)工，4人經(jīng)商，3人是公司職員，2人在事業(yè)單位工作?？梢?，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主中自由職業(yè)者所占比重較高，說(shuō)明當(dāng)初在進(jìn)行拆遷安置時(shí)沒(méi)有很好解決被拆遷農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

3 小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的購(gòu)買行為

97位被調(diào)查者中有95人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是為了自住，占97.94%，僅有2人是為了改善居住條件。對(duì)當(dāng)時(shí)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的心理調(diào)查結(jié)果顯示，一是經(jīng)濟(jì)上的考慮，價(jià)格相比商品房便宜是選擇小產(chǎn)權(quán)房的主要原因，再加上購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房幾乎不用繳納稅費(fèi)，又可以節(jié)省一筆費(fèi)用；二是存在著法不責(zé)眾的心理，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房大量存在，國(guó)家不顧己經(jīng)入住居民利益而進(jìn)行強(qiáng)拆可能性很小，并且覺(jué)得隨著政策法律修改，也許以后就可以辦理房產(chǎn)證；三是小產(chǎn)權(quán)房的建筑質(zhì)量和環(huán)境可以接受，房屋是磚混結(jié)構(gòu)，與類似的商品房建設(shè)質(zhì)量相當(dāng)，雖然小區(qū)環(huán)境和周邊配套較差，但存在著對(duì)周邊配套逐漸完善的預(yù)期。

由于國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房的政策，并禁止其交易，從而給改善居住條件和投資房產(chǎn)的部分人帶來(lái)了政策約束?；叵氘?dāng)時(shí)的購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的決定，目前有54人表示不后悔，占55.67%；25人表示由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)壓力購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有辦法的事情，占25.77%；有18人后悔當(dāng)初的選擇，占18.56%，認(rèn)為如果是現(xiàn)在決不會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是村集體委托開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的，對(duì)于村集體和開發(fā)商的行為，69人認(rèn)為開發(fā)商能獲得較大利益是開發(fā)商和村集體樂(lè)于提供小產(chǎn)權(quán)房的最重要原因，但是不認(rèn)為村集體進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)是幫助他們解決住房問(wèn)題，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)閑置土地的再利用。這說(shuō)明利益驅(qū)動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的重要原因。

雖然經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共配套逐漸完善，但業(yè)主們對(duì)小區(qū)本身的評(píng)價(jià)一般。對(duì)小區(qū)總體情況，有66人評(píng)價(jià)一般，占68.04%；18人評(píng)價(jià)較好，占18.56%；13人評(píng)價(jià)較差，占13.40%。對(duì)小區(qū)物業(yè)，69人評(píng)價(jià)一般，占71.13%；6人評(píng)價(jià)較好，占6.19%；22人評(píng)價(jià)較差，占22.68%。對(duì)小區(qū)配套，66人評(píng)價(jià)一般，占68.04%；12人評(píng)價(jià)較好，占12.37%；19人評(píng)價(jià)較差，占19.59%。這種評(píng)價(jià)結(jié)果，主要體現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房與周邊的商品房小區(qū)在小區(qū)景觀規(guī)劃、物業(yè)管理、保安保潔以及車庫(kù)等方面的差距上。

4 小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策的認(rèn)知

由于小產(chǎn)權(quán)房存在的普遍性，國(guó)家多次出臺(tái)政策要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理，同時(shí)通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)和報(bào)紙等媒介披露了這些政策。但據(jù)調(diào)查，只有17人認(rèn)為自己關(guān)注和了解國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策，占17.53%；79人對(duì)國(guó)家有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房處理的政策不清楚，占81.44%，其中包括50人根本不關(guān)注，以及29人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策的錯(cuò)誤理解。這些錯(cuò)誤理解包括全部拆遷、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正合法化等。由于在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之初，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策，因此人們對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)也知之甚少，66人不知道購(gòu)買

小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，占68.04%；22人僅知道不能如同商品房進(jìn)行交易，占22.68%；9人認(rèn)為自己對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)知道的很清楚，占9.28%。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房之所以長(zhǎng)期存在的主要原因，59人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房滿足了中低收入群體對(duì)住房的需求，21人認(rèn)為國(guó)家的住房政策不完善是小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期存在的主要原因，另外8人認(rèn)為是政府監(jiān)管不力。此外，人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在給與了肯定，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房能減少城鄉(xiāng)差距，打破高額房?jī)r(jià)壟斷，代替經(jīng)濟(jì)適用房功能。

由于缺乏對(duì)國(guó)家政策的理解，并與自身利益切實(shí)相關(guān)，在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法性的問(wèn)題上，52人認(rèn)為合法，占53.6%；33人認(rèn)為不合法（其中14人認(rèn)為雖然不合法但有存在的道理），占34.02%；12人不知道是否合法。雖然大多數(shù)業(yè)主自認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合法，但是在法律上從來(lái)沒(méi)有給與小產(chǎn)權(quán)房的法律地位。只有將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地使用權(quán)，才能實(shí)現(xiàn)房屋在市場(chǎng)上的流通。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合法化的意愿，81人支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，占83.5%；12人認(rèn)為維持現(xiàn)狀就好；3人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正持無(wú)所謂的態(tài)度；僅有1人不支持轉(zhuǎn)正。支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的理由主要有三點(diǎn)：一是因?yàn)闃I(yè)主自己購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房合法化保護(hù)和增加了自身利益；二是小產(chǎn)權(quán)房解決了中低收入家庭的住房困難；三是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)存在很長(zhǎng)時(shí)間了，并且很多人都買了小產(chǎn)權(quán)房，法不責(zé)眾。

小產(chǎn)權(quán)房政策的難點(diǎn)在于如何對(duì)目前類型多樣、情況各異的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理。針對(duì)于調(diào)研案例，無(wú)外乎兩種可能，一是拆除；二是轉(zhuǎn)正。對(duì)于通過(guò)拆除實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房治理的建議，沒(méi)有人認(rèn)為是合適的選擇，因?yàn)槟壳皟蓚€(gè)小區(qū)基本上都住著原村集體居民，生活工作的環(huán)境都很熟悉，而且周邊的商場(chǎng)、超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐館以及公交等配套都比較成熟，采取拆除的辦法經(jīng)濟(jì)上也是不合理的。如果萬(wàn)一強(qiáng)制拆除，所有被調(diào)查業(yè)主均認(rèn)為應(yīng)該得到補(bǔ)償，其中71人認(rèn)為應(yīng)該按照商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，另外26人認(rèn)為政府應(yīng)該提供安置房和房屋裝修、過(guò)渡房等資金補(bǔ)償。那么，轉(zhuǎn)正或許是治理小產(chǎn)權(quán)房的合理途徑。而小產(chǎn)權(quán)如何轉(zhuǎn)正是業(yè)主門關(guān)注的焦點(diǎn)，轉(zhuǎn)正的難點(diǎn)是土地出讓金的交納。8人認(rèn)為補(bǔ)交土地出讓金，并且要按照小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時(shí)點(diǎn)的土地出讓金價(jià)格交納，按面積分?jǐn)偟矫繎?；但更多?3人（占85.57%）認(rèn)為土地出讓金應(yīng)該由村集體和開發(fā)商來(lái)補(bǔ)交，而不是購(gòu)房者，購(gòu)房者只應(yīng)該補(bǔ)辦手續(xù)就可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，即便是收費(fèi)，也只能交納購(gòu)房時(shí)小產(chǎn)權(quán)房與商品房的差價(jià)，也就是每平方米200～400元。對(duì)于轉(zhuǎn)正后后小產(chǎn)權(quán)房的地位，71人認(rèn)為既然轉(zhuǎn)正為商品房，就應(yīng)該可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易；11人認(rèn)為可在全市范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，但不允許外地人購(gòu)買或占有；14人認(rèn)為只能在村集體內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

5 結(jié)論

通過(guò)對(duì)南京市棲霞區(qū)兩個(gè)小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查，可以得出以下結(jié)論：

（1）小產(chǎn)權(quán)房無(wú)房產(chǎn)證，但有和村委會(huì)和開發(fā)商簽訂的協(xié)議，協(xié)議上約定房屋不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)；由于外地人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不辦理戶口遷移的限制和拆遷安置的原因，小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主多為南京人尤其是原村集體成員；購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要是自住，投資性購(gòu)房很少，并且交易案例很少。

（2）利益驅(qū)動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的重要原因。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相比周邊商品房低200～400元/m2，相差的總價(jià)足夠吸引當(dāng)時(shí)家庭收入較低的農(nóng)民去購(gòu)買；小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷售使得村集體、開發(fā)商和農(nóng)民都能從中獲利。

（3）小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)之初的配套較差，尤其是交通不便；業(yè)主對(duì)小區(qū)的綠化、保安保潔、物業(yè)、治安等內(nèi)部配套評(píng)價(jià)一般。但目前小區(qū)周邊商場(chǎng)、餐飲、通信、學(xué)校、醫(yī)院、公交等城市生活配套業(yè)已成熟，因此采取拆除的處置方式既不符合實(shí)際也在經(jīng)濟(jì)上不合理。

（4）82.47%的業(yè)主對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策了解甚少，且87.62%的人認(rèn)為合法或者有存在的合理性。83.5%的人支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，如果轉(zhuǎn)正中需要交納相關(guān)稅費(fèi)，土地出讓金應(yīng)該由村集體和開發(fā)商來(lái)補(bǔ)交，業(yè)主只能補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)小產(chǎn)權(quán)房與商品房的差價(jià)，轉(zhuǎn)正后的房產(chǎn)應(yīng)該能在市場(chǎng)上合法交易。

由于小產(chǎn)權(quán)房分布的廣泛性和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的敏感性，本文僅對(duì)南京市的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了案例研究。案例研究并不能體現(xiàn)全南京市小產(chǎn)權(quán)房的普遍情況，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的調(diào)查能夠揭示他們的購(gòu)買行為動(dòng)機(jī)及利益訴求，從而為政府制定小產(chǎn)權(quán)房治理政策提供參考。

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Study of house-buying behavior for owners with limited property rights: A case study in Nanjing

JIN Zhi-Feng1,2, YAN Chang-Qing1,2, ZHAO Xiao-Feng3, BAO Gui-Ye1,2, HUANG Li-Hua1,2
(1. Jiangsu Institute of Land Surveying and Planning, Jiangsu Nanjing 210024, China; 2. The Key Laboratory of the Coastal Zone Exploitation and Protection, Ministry of Land and Resources, Jiangsu Nanjing 210024, China; 3. School of Government, Hohai University, Jiangsu Nanjing 210093, China)

This paper characterizes the behavior and benefit requirements of homeowners with limited property rights, with the aim of providing policy advice to the government in this regard. Using a questionnaire, the rights and interests of owners in two residential districts of Qixia district were determined. The results show that owners are local citizens and tend to bevillagers with registered residence who are subject to movement and resettlement restrictions. Owners’ objectives for buying a house tend to be to provide a home, rather than for investment purposes. The main reason that owners buy houses with limited property rights is benefits. Infrastructure around residential districts is so dense that it is not practical or economically feasible to demolish these houses. Of the owners, 82.5% clearly understand the policies that control houses with limited property rights; 87.6% of owners believe that the existence of these houses is logical and legal; and 83.5% of owners believe that these houses should be legalized and the village and developers have duty to contribute to the land transfer fee, while owners should contribute the difference between their home and the price of commercial housing.

houses with limited property rights; owner; house-buying behavior; questionnaire investigation

F293.3

A

2095-1329(2015)01-0040-04

2014-09-12

2015-02-02

金志豐(1981-),男,工程師,主要從事土地經(jīng)濟(jì)與政策研究.

電子郵箱: jinzhifeng118@163.com

聯(lián)系電話: 025-83398599

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(41201573);江蘇省科技計(jì)劃項(xiàng)目(2009029)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.01.009