史順才

溧陽市燕山新區(qū)管理委員會計劃財務辦公室 江蘇溧陽 213300

論房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務管理

史順才

溧陽市燕山新區(qū)管理委員會計劃財務辦公室 江蘇溧陽 213300

房地產(chǎn)行業(yè)在從事項目開發(fā)的過程中需要大量的資金，這就使融資顯得至關重要。而融資中有效的財務管理對提高融資決策的正確性、降低融資成本、提高資金使用率有著重要意義。本文對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中主要面臨的財務風險進行了分析，并在此基礎上就如何加強財務管理以規(guī)避風險提出了一些建議。

房地產(chǎn)行業(yè)；融資；財務管理

1、引言

所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟行為，這對企業(yè)達成預定的經(jīng)濟目標和戰(zhàn)略至關重要。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐漸完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業(yè)以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強財務管理意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強財務管理的意義

1.能夠降低融資風險。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因為其特殊性，在從事房地產(chǎn)開發(fā)的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規(guī)劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險。

2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財務預算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據(jù)融資所要達成的經(jīng)營發(fā)展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財務風險

1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：(1)因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業(yè)在競價買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個環(huán)節(jié)中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現(xiàn)差池就會影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。(2)因不合理融資而造成的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業(yè)帶來巨大的融資風險。

2.成本控制風險。融資作為一種經(jīng)濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。

3.投資風險。眾所周知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項目在正式開發(fā)前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調(diào)研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產(chǎn)項目無法達到預期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風險。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業(yè)的長遠健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。

4、加強財務管理的建議

1.做好預算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財務預算的監(jiān)督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發(fā)揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目健康、有序地進行。

2.嚴格資金管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)因為其特殊性，導致整個開發(fā)過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發(fā)過程中缺乏對資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發(fā)的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。

3.及時分散風險。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個區(qū)域分散到多個區(qū)域，如可將只在一個區(qū)域從事開發(fā)項目的工作轉變?yōu)樵诙鄠€區(qū)域均進行項目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個區(qū)域經(jīng)濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內(nèi)的市場或政策波動而帶來的損失。

5、結束語

房地產(chǎn)行業(yè)融資中有效的財務管理對提高融資決策的正確性、降低融資成本、提高資金使用率有著極其重要的現(xiàn)實意義，但因為受多種因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務管理還存在不少問題，而這可能會導致財務風險增加，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，應根據(jù)企業(yè)自身以及需開發(fā)項目的實際情況，并綜合考慮影響融資活動的各種因素，加強財務管理，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]李騰雷.論房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財務管理問題[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2013,(4):395.

[2]屈錦秀.淺議新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理[J].江蘇商論,2014, (6):225-226.

史順才（1966.12-），男，漢族，江蘇溧陽人，溧陽市燕山新區(qū)管理委員會會計師，研究方向：財務管理與稅收籌劃。