奚俊斌

（臺(tái)州市路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處 浙江路橋 318050）

房產(chǎn)測繪管理模式改革及對(duì)策探討

奚俊斌

（臺(tái)州市路橋區(qū)房地產(chǎn)管理處 浙江路橋 318050）

隨著城鎮(zhèn)化建進(jìn)度的加快，城市房產(chǎn)測繪工作也取得了較大的進(jìn)步。在建設(shè)部提出“測繪和管理分開”的思路后，全國各地的房產(chǎn)測繪市場逐漸放開，同時(shí)由于缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，房產(chǎn)測繪工作遇到了一系列問題。本文結(jié)合房產(chǎn)測繪管理模式中存在的問題，論述了房產(chǎn)測繪管理模式的改革方案，提出了管理模式改革的相關(guān)對(duì)策。

房產(chǎn)測繪；管理模式；對(duì)策分析

引言

房產(chǎn)測繪市場獲得發(fā)展的同時(shí)也迎來了較多的行業(yè)挑戰(zhàn)，需要借助新的測繪技術(shù)對(duì)現(xiàn)有房屋的位置、數(shù)量等展開調(diào)查和測量，為城市房產(chǎn)管理提供有利的研究資料，同時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)和相關(guān)公共事業(yè)提供分析依據(jù)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新型測量儀器被應(yīng)用于房產(chǎn)測繪中，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)手工測量向自動(dòng)化測量的轉(zhuǎn)變。在建設(shè)部推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理模式改革的過程中，測繪行業(yè)必須意識(shí)到到本行業(yè)面臨的新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，積極采取可靠對(duì)策。

1 現(xiàn)有測繪管理模式中的問題

1.1 市場管理工作不到位

測繪市場管理工作不到位導(dǎo)致出現(xiàn)惡性競爭的現(xiàn)象，使房產(chǎn)測繪存在風(fēng)險(xiǎn)。在房產(chǎn)測繪市場逐漸放開后，大量的測繪機(jī)構(gòu)紛紛注冊(cè)成立，房產(chǎn)測繪工作因此面臨著較多的競爭者，此時(shí)眾多的測繪機(jī)構(gòu)不惜成本降低測繪價(jià)格，為的是能承攬業(yè)務(wù)，這種現(xiàn)象擾亂了測繪市場，打破了原本行業(yè)的公平競爭，阻礙了房產(chǎn)測繪市場的發(fā)展和進(jìn)步[1]。由于測繪市場的放開，很多房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)為了利益的最大化，在測繪的過程中工作不嚴(yán)謹(jǐn)，有的甚至為了迎合委托方的無理要求無法保證質(zhì)量。另外，房產(chǎn)測繪市場沒有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在測繪過程中一旦出現(xiàn)糾紛，老百姓將無處伸冤，無法保證購房者的利益，房屋測繪成果質(zhì)量無法保證，審核部門的力量杯水車薪。

出現(xiàn)上述問題的原因是由于測繪市場的準(zhǔn)入門檻過低、對(duì)測繪資質(zhì)審查不嚴(yán)，審查機(jī)構(gòu)沒有考慮市場發(fā)展的穩(wěn)定性和有序性，開放測繪市場的同時(shí)導(dǎo)致不正當(dāng)競爭、市場混亂。

1.2 測繪的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

房產(chǎn)測繪涉及到現(xiàn)場外業(yè)測量、繪圖和數(shù)據(jù)計(jì)算，測繪工作比較繁瑣，由于地區(qū)的差異，不同的測繪機(jī)構(gòu)會(huì)按照當(dāng)?shù)氐臏y繪習(xí)慣應(yīng)用不同的測繪軟件。另外房產(chǎn)測繪的相關(guān)資料格式和信息化程度也存在明顯的差異，在實(shí)踐過程中難以評(píng)定相關(guān)技術(shù)成果，不同地區(qū)和不同機(jī)構(gòu)之間無法進(jìn)行信息交流，無法保證房產(chǎn)測繪市場的穩(wěn)定發(fā)展。開發(fā)單位需要審核建筑面積，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙審批建筑面積，按照《建筑概預(yù)算定額》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等計(jì)算房屋面積，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》測算房屋面積，不同的機(jī)構(gòu)之間應(yīng)用規(guī)范不同，得出的結(jié)果必定存在差異。

2 房產(chǎn)測繪管理模式改革方案

2.1 改革的總體思路

為了解決現(xiàn)有測繪管理模式中的問題，對(duì)房產(chǎn)測繪管理模式進(jìn)行改革已迫在眉睫。房產(chǎn)測繪改革中必須秉持以人為本的原則，采用聘任制聘任房產(chǎn)測繪作業(yè)人員。在推進(jìn)改革進(jìn)度的最初階段，很多機(jī)構(gòu)一時(shí)難以接受，為了穩(wěn)定市場局面，必須循序漸進(jìn)，采用先進(jìn)的管理方法和創(chuàng)新的技術(shù)手段提高辦事效率，改革過程中必須推陳出新。改革過程中必須結(jié)合機(jī)構(gòu)內(nèi)部的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的目標(biāo)，堅(jiān)定改革信念。

2.2 改革方案的實(shí)施步驟

2.2.1 制定房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)規(guī)程

為了保證房屋所有者的合法權(quán)益，必須規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測繪工作的管理，改革過程中依法行政，結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》和《測繪法》開展工作，明確房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)類型，業(yè)務(wù)類型一般包括房產(chǎn)面積測繪、房產(chǎn)一體化整合、新建房屋面積測繪、附圖轉(zhuǎn)繪、建筑面積現(xiàn)狀測繪、面積審查等。對(duì)測繪業(yè)務(wù)和測繪規(guī)程進(jìn)行分類后，更具不同業(yè)務(wù)的受理?xiàng)l件，規(guī)范業(yè)務(wù)的承諾規(guī)則，避免出現(xiàn)辦事推諉現(xiàn)象，提高測繪機(jī)構(gòu)的工作效率，提高職工工作的積極性。

2.2.2 機(jī)構(gòu)重組和內(nèi)部治理

在施行房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)規(guī)程的過程中，檔案館必須調(diào)整內(nèi)部機(jī)構(gòu)，重新分配人員，組建測繪科、質(zhì)檢科、審核科和數(shù)據(jù)科，明確不同科室的工作，測繪科負(fù)責(zé)測繪業(yè)務(wù)，質(zhì)檢科負(fù)責(zé)質(zhì)檢工作，審核科負(fù)責(zé)測繪成果的審核編寫復(fù)雜項(xiàng)目的作業(yè)指導(dǎo)書和技術(shù)方案，數(shù)據(jù)科負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)入庫和維護(hù)。

在內(nèi)部治理過程中，必須針對(duì)特殊崗位采用競爭上崗的原則，及時(shí)升級(jí)測繪成果管理系統(tǒng)，統(tǒng)一培訓(xùn)工作人員，對(duì)一線工作人員進(jìn)行績效考核，提高每個(gè)人的工作效率，提升機(jī)構(gòu)的生存能力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展[2]。

2.2.3 推進(jìn)測繪業(yè)務(wù)的“測管分離”

在實(shí)施房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)規(guī)程的過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中的問題并進(jìn)行改進(jìn)，在此基礎(chǔ)上，保證測繪市場能夠適應(yīng)新的房產(chǎn)測繪管理模式，重點(diǎn)做好房產(chǎn)測繪成果的審核工作。在國家建設(shè)部提出“測管分離”的思路后，將測繪和管理工作分開，同時(shí)房產(chǎn)測繪不能直接全面推向市場，必須將行政職能作為測繪業(yè)務(wù)的

基礎(chǔ)，更具積累的測繪業(yè)務(wù)推進(jìn)后續(xù)工作，改革的過程中不可能一蹴而就，必須循序漸進(jìn)。

在房產(chǎn)測繪市場發(fā)展穩(wěn)定之后，可以適時(shí)推出房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的市場化，以保證測繪工作的延續(xù)。

3 測繪管理模式改革的對(duì)策

3.1 完善測繪管理制度

3.1.1 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪市場管理

通過立法的手段，制定出科學(xué)測繪市場管理方案，實(shí)現(xiàn)市場管理的統(tǒng)一化，結(jié)合市場管理的規(guī)定，明確測繪部門的具體業(yè)務(wù)，測繪成果審核部門必須切實(shí)履行責(zé)任，將監(jiān)督管理工作落實(shí)到實(shí)際中，發(fā)現(xiàn)問題后及時(shí)處理。

3.1.2 加強(qiáng)測繪資質(zhì)管理

以《房產(chǎn)測繪管理辦法》為依據(jù)，省級(jí)房產(chǎn)行政主管機(jī)構(gòu)對(duì)測繪資質(zhì)進(jìn)行審查，審批合格后下發(fā)《測繪資質(zhì)證書》，在證書的有效期內(nèi)，房產(chǎn)行政主管部門對(duì)測繪資質(zhì)進(jìn)行檢查，及時(shí)征求審批意見，對(duì)房屋測繪成果的準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，建立測繪人員的執(zhí)業(yè)資格制度，完善處罰機(jī)制[3]。

3.1.3 加強(qiáng)對(duì)測繪程序的檢查

《房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)規(guī)程》對(duì)測繪業(yè)務(wù)作出了詳細(xì)的規(guī)定，測繪機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照下述流程開展測繪工作。

圖1

房產(chǎn)測繪工作開展過程中及時(shí)做好質(zhì)檢和審核，行政主管部門最后審批，重點(diǎn)審查公用部分的分?jǐn)偤凸δ軈^(qū)的劃分，按照工作流程統(tǒng)一作業(yè)。

3.1.4 完善房產(chǎn)測繪保障制度

房產(chǎn)測繪成果關(guān)系到用戶的利益，在房產(chǎn)測繪工作走向市場化的過程中，必須進(jìn)一步完善房產(chǎn)測繪保障制度，測繪機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資質(zhì)后，可以按照企業(yè)規(guī)模的大小提供相應(yīng)的保證金，在測繪過程中一旦出現(xiàn)糾紛或者賠償時(shí)，企業(yè)如果逃避責(zé)任，可以對(duì)當(dāng)事人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。

3.2 規(guī)范測繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1 建立房產(chǎn)測繪信息管理平臺(tái)

房產(chǎn)行政主管部門和測繪成果的審核部門進(jìn)行合作，在完善操作規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，監(jiān)理房產(chǎn)測繪信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)發(fā)件、測繪、質(zhì)檢、審核和歸檔的自動(dòng)化運(yùn)作。統(tǒng)一的測繪信息管理平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)側(cè)或信息的統(tǒng)一管理，并對(duì)測繪業(yè)務(wù)進(jìn)行正確的指導(dǎo)，很大程度上提高了工作效率，促進(jìn)了測繪技術(shù)的進(jìn)步。

3.2.2 制定測繪實(shí)施細(xì)則

以現(xiàn)有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》為技術(shù)規(guī)范，在建筑形式不斷變化的同時(shí)，必須采用標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，采用統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，提高測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，維護(hù)老百姓的合法權(quán)益[4]。

3.2.3 做好測繪成果的鑒定工作

房產(chǎn)測繪工作逐漸走向市場化的同時(shí)，市場競爭也越加激烈，市場出現(xiàn)測繪成果糾紛的問題，因此可以成立測繪成果的鑒定機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)管理部門的帶動(dòng)下，成立測繪專家?guī)?，提高?nèi)部從業(yè)人員的技能水平。在應(yīng)用房產(chǎn)測繪成果之后，如果當(dāng)事人存在異議，可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門投訴，測繪企業(yè)進(jìn)行二次復(fù)測，如果當(dāng)事人對(duì)復(fù)測結(jié)果仍有異議，可以從專家?guī)熘谐槿＜疫M(jìn)行鑒定，以專家的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。

3.2.4 統(tǒng)一業(yè)務(wù)口徑

房產(chǎn)測繪過程中，有些業(yè)務(wù)與房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)，例如房屋陽臺(tái)是否封閉、共用部位的服務(wù)對(duì)象以及屬不屬于應(yīng)該不應(yīng)該分?jǐn)偟墓迷O(shè)施等，在測繪過程中必須重點(diǎn)考慮這些因素。房產(chǎn)管理部門及時(shí)做好審核工作，統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)測繪的管理，保證測繪工作與房產(chǎn)管理有效銜接，避免開發(fā)企業(yè)鉆空子。

4 結(jié)束語

從測繪管理模式的實(shí)際出發(fā)，探討了現(xiàn)有測繪管理模式中的兩個(gè)問題，提出了房產(chǎn)測繪管理模式的改革方案，分析了當(dāng)今房產(chǎn)測繪管理模式的改革對(duì)策。在當(dāng)前的形勢(shì)下，為了促進(jìn)房產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展，必須在提高房產(chǎn)測繪技術(shù)的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化市場管理，測繪從業(yè)人員必須不斷提高自身專業(yè)素質(zhì)，測繪主管部門做好監(jiān)督管理工作，加強(qiáng)行業(yè)間的交流，加快房產(chǎn)測繪管理模式的改革，促進(jìn)測繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]徐洲.房產(chǎn)測繪糾紛原因分析及改革背景研究[J].中國地質(zhì)大學(xué)，2012，15 （10）：225.

[2]溫科技.基于某地一案例的房產(chǎn)測繪問題研究[J].地球與環(huán)境，2013，14 （3）：36.

[3]陳剛.淺談房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展[J].北京測量學(xué)院，2014，22（7）：107.

[4]林飛.房產(chǎn)測繪管理模式改革及對(duì)策探討[J].房產(chǎn)測繪技術(shù)，2015（19）：145.

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1673-0038（2015）46-0162-02

2015-11-1