文／李雙慶

中介跑路 房主收房 房客的損失由誰(shuí)承擔(dān)

文／李雙慶

2013年10月18日，原告黃某與被告北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訂立《租賃合同》，約定原告承租被告位于北京市東城區(qū)海運(yùn)倉(cāng)胡同的一處房屋居住。租賃期限自2013年11月15日至2015年11月14日止，月租金7500元，押金7500元，押一付三。合同簽訂后，原告依照約定向被告支付了租金和押金。2014年8月底，房主來(lái)到房屋內(nèi)，稱(chēng)被告拖欠其房租，多次催繳拒不交納，要求原告騰房，多次交涉未果，2014年8月20日，房主采取斷水、斷電等措施要求收回涉案房屋。同年8月29日，原告在無(wú)法聯(lián)系被告的情況下，被迫與房主就涉案房重新訂立租賃合同，自2014年9月1日起向房東交納租金。

2014年11月14日，原告訴至北京市東城區(qū)法院，要求解除原告、被告之間的《租賃合同》，被告退還原告2014年8月20日至2014年11月14日的租金、押金30 000元，并要求被告賠償原告違約金15 000元。

法院經(jīng)審理后查明，2013年10月18日，原告與被告訂立《租賃合同》，約定原告承租位于北京市東城區(qū)海運(yùn)倉(cāng)胡同的一處房屋。租賃期限自2013年11月15日至2015年11月14日止，月租金7500元，押金7500元，押一付三。合同約定租賃期滿(mǎn)或合同解除后，房

屋租賃押金抵扣應(yīng)由原告承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分如數(shù)返還給原告。合同同時(shí)約定，被告需提前收回房屋或者原告提前退租的，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，并按月租金200%支付違約金，被告還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。2014年7月12日，原告向被告支付了2014年8月14日至2014年11月14日期間的房屋租金22 500元。

案件審理中，原告申請(qǐng)涉案房屋產(chǎn)權(quán)人鄧某出庭作證，證人稱(chēng)其與被告的租賃合同于2015年8月15日到期，但被告的租金支付到2014年8月15日止，后未再交付租金。因被告違約，產(chǎn)權(quán)人于2014年8月20日采取斷水、斷電等措施要求收回涉案房屋。同年8月29日，原告與產(chǎn)權(quán)人就涉案房屋租賃事宜重新訂立租賃合同，自2014年9月1日計(jì)算租金。訂立合同后，原告向產(chǎn)權(quán)人支付押金、租金、其他費(fèi)用共計(jì)50 000元。經(jīng)詢(xún)，原告認(rèn)可8月20日至29日期間在尋找其他租住地點(diǎn)，但未搬離涉案房屋。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告、被告訂立的《租賃合同》屬雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方均應(yīng)依約履行合同約定的義務(wù)。在合同履行過(guò)程中，由于被告的原因致使原告承租的涉案房屋被收回，違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告要求被告退還已支付租金、押金，由被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)。最終法院判令解除原告與被告之間的房屋租賃關(guān)系，按照原告實(shí)際使用的時(shí)間，判令被告退還原告房屋租金、房屋租賃押金20 000余元，并判令被告支付原告違約金15 000元。

【法官析法】房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我國(guó)《合同法》第216條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”出租人的義務(wù)不僅包括將租賃物按約定交付給承租人，還包括在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

本案中，被告是從房屋產(chǎn)權(quán)人處承租的涉案租賃房屋，之后又與本案原告簽訂房屋租賃合同，將房屋租賃給原告使用。在原告與被告的租賃合同關(guān)系中，被告系出租人，有義務(wù)保證房屋的正常使用。在租賃期間，因被告未及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人交納房屋租金，致使房屋產(chǎn)權(quán)人向原告主張權(quán)利，要求原告搬出房屋。我國(guó)《合同法》第228條規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。也就是說(shuō)，第三人主張權(quán)利致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以不向出租人支付租金，原告因房屋產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)使用涉案房屋，被告應(yīng)當(dāng)依法退還原告已交納的房屋租金。

我國(guó)《合同法》第94條規(guī)定，在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，當(dāng)事人可以解除合同。本案中，被告未向房屋產(chǎn)權(quán)人交付租金，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)人向原告承租的房屋主張權(quán)利，在原告不能正常使用承租房屋的情況下被告不出面解決，直至最后原告被迫搬出涉案房屋，被告的行為嚴(yán)重違反了合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，原告要求解除合同、被告退還押金、租金并向原告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)。最終，法院在原告已無(wú)法繼續(xù)承租使用涉案房屋的情況下，解除了其與被告的合同，并判決被告退還原告多交納的租金、押金、有線電視費(fèi)等費(fèi)用，并賠償原告違約金，有效地保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

責(zé)任編輯／鄭潔